筆者近期代理一起物業(yè)管理公司訴業(yè)主要求支付物業(yè)管理費的案件，其中的一些爭議焦點比較有代表性，筆者就其所涉及的一些法律問題進行了分析：
一、物業(yè)管理企業(yè)屬于前期物業(yè)管理，是由開發(fā)商聘請的物業(yè)公司，由于這一身份，該企業(yè)被視為開發(fā)商一方，承受了業(yè)主對開發(fā)商的不滿和抱怨。該案件中的被告人，提起不交物業(yè)管理費的理由，大部分是因為開發(fā)商違反了當(dāng)初的約定，沒有提供會所、改變了當(dāng)時的規(guī)劃、沒有開通寬帶等，雖然法院多次向業(yè)主釋明業(yè)主可以就此與開發(fā)商進行訴訟，開發(fā)商的違約行為與物業(yè)管理公司并不相關(guān)，然而當(dāng)事人卻依然堅持認(rèn)為開發(fā)商不處理就不交物業(yè)費。究其原因，與我國的前期物業(yè)管理制度還是有很大的關(guān)系。我國規(guī)定前期物業(yè)管理企業(yè)由開發(fā)商聘請，現(xiàn)實中確實有許多開發(fā)商的關(guān)聯(lián)單位擔(dān)任前期物業(yè)管理，而業(yè)主在入住小區(qū)時往往都被要求先支付半年的物業(yè)管理費用。業(yè)主往往憑此認(rèn)定物業(yè)公司與開發(fā)商是“一丘之貉”，凡是有對開發(fā)商的意見都會直接向物業(yè)公司反映，而物業(yè)公司既然是開發(fā)商聘請的，也往往不敢也不會去要求開發(fā)商解決業(yè)主反映的問題，這就造成業(yè)主的怨氣越來越大。我國法律規(guī)定只有業(yè)主委員會才有權(quán)聘請物業(yè)公司，那么業(yè)主在成立業(yè)主委員會之前，既不能要求物業(yè)公司搬走，還必須按時支付物業(yè)管理費，此時業(yè)主往往會選擇拒交物業(yè)管理費作為對抗的手段，這也導(dǎo)致法院的物業(yè)費糾紛案件呈上升態(tài)勢，甚至還有法院專門設(shè)立物業(yè)糾紛的訴前調(diào)解程序，以節(jié)約司法資源。筆者認(rèn)為其實可以成立新的前期物業(yè)公司聘用制度，由行政管理機關(guān)采用招標(biāo)投標(biāo)的方式，從登記在冊的物業(yè)管理企業(yè)中選聘前期物業(yè)管理單位，那么前期物業(yè)管理企業(yè)就不會因為其“開發(fā)商關(guān)聯(lián)”色彩而受到業(yè)主的指責(zé)了。而在業(yè)主與開發(fā)商發(fā)生矛盾時，前期物業(yè)管理企業(yè)也能作為“中立”的一方起到一定的調(diào)解糾紛的橋梁作用，并能確保小區(qū)物業(yè)管理的順利進行。
二、業(yè)主拒付物業(yè)管理費的舉證責(zé)任
在一些訴訟中，業(yè)主會提出了物業(yè)管理不到位的問題，比如哪家的車被人劃傷了、報警系統(tǒng)壞了沒人修、綠化沒有維護好等等，然而按照相關(guān)規(guī)定，業(yè)主須對其所稱的事實付舉證責(zé)任，大多數(shù)業(yè)主并沒有保存證據(jù)的意識，在當(dāng)庭提出這些事實后因沒有證據(jù)被物業(yè)公司否認(rèn)時，業(yè)主的情緒往往比較激動，并有可能影響庭審的正常進行。其實從物業(yè)管理企業(yè)的角度，筆者往往不建議其因業(yè)主沒有證據(jù)而簡單的否認(rèn)業(yè)主提出的事實，因為如果物業(yè)公司對業(yè)主的事實的表態(tài)符合事實的，對法院的調(diào)解工作以及順利解決物業(yè)與業(yè)主矛盾均有積極意義。而從物業(yè)管理公司的角度來說，收取的物業(yè)費一般由以下幾項構(gòu)成，(1)管理服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費;(2)公共設(shè)施、設(shè)備日常運行、維護及保養(yǎng)費;(3)綠化管理費;(4)清潔衛(wèi)生費;(5)保安費;(6)辦公費;(7)物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費;(8)法定稅費。而業(yè)主往往就(2)到(4)項內(nèi)容有具體的不滿意地方。物業(yè)公司即使有其中的一項做的不到位的地方，業(yè)主也沒有權(quán)利不支付全部的物業(yè)管理費?？紤]到訴訟后物業(yè)公司還是要繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)，也繼續(xù)要向業(yè)主收取物業(yè)管理費，故雙方在真實的認(rèn)定事實的基礎(chǔ)上，讓法院依法判決，對雙方以后不再發(fā)生物業(yè)管理費糾紛有積極的意義。本文作者為上海市大明律師事務(wù)所俞子安律師，轉(zhuǎn)載請注明。另本文為個人觀點，如有不同意見歡迎指正。
