首先要弄清楚“物業(yè)稅”征稅范疇，所謂“物業(yè)稅”是基于個(gè)人財(cái)產(chǎn)上而增收的，就目前我國的現(xiàn)狀來看，土地的所有權(quán)是國家的，國家最多出讓70年的使用權(quán)，所以實(shí)購房者并不是該房屋的完全擁有者，而只是擁有該土地上房屋70年的使用權(quán)，也就是說購房者是花錢購買了70年的使用權(quán)，更有學(xué)者認(rèn)為是把未來70年的租金一次性付清。如果開征物業(yè)稅那么必然和目前我國征收的土地轉(zhuǎn)讓金有所沖突。
就筆者調(diào)查和掌握的部分省市房地產(chǎn)收費(fèi)情況看，盛極一時(shí)的“房地產(chǎn)收費(fèi)過多過濫”的問題是否普遍存在，值得商榷。就目前收費(fèi)的種類、內(nèi)容、性質(zhì)和額度分析，符合費(fèi)改稅原則、適宜并入物業(yè)稅的寥寥無幾。從現(xiàn)有的觀點(diǎn)看，除普遍征收的土地出讓金似乎適合并入物業(yè)稅外，沒有專家、學(xué)者提出別的房地產(chǎn)收費(fèi)中適合費(fèi)改稅的收費(fèi)項(xiàng)目，呼聲頗高的城建費(fèi)改稅改革，焦點(diǎn)集中在了土地出讓金上。
贊同土地出讓金改為物業(yè)稅的理由，無外乎三點(diǎn)：一是能夠降低開發(fā)商的開發(fā)成本，進(jìn)而降低房價(jià)。二是土地出讓金與物業(yè)稅都是以政府為主體、以國有土地為征收對象、收入均歸政府的課征項(xiàng)目，性質(zhì)基本相同，可以合并。三是把一次性收取的土地出讓金改為按年征收的物業(yè)稅，可以避免政府寅吃卯糧。
對以上觀點(diǎn)，筆者均有不同看法。首先，土地出讓金并入物業(yè)稅后，未必能夠降低房價(jià)，這一點(diǎn)在本文第四部分已作表述。其次，土地出讓金與物業(yè)稅在現(xiàn)象上近似，但本質(zhì)上有著根本性的不同，即國家征收物業(yè)稅與收取土地出讓金時(shí)的身份不同。征收物業(yè)稅，國家的身份是政權(quán)組織者，憑借的是政治權(quán)利，具有強(qiáng)制性、無償性和固定性的特點(diǎn)，屬于分配范疇;收取土地出讓金，國家的身份是國有土地所有者，憑借的是對土地的所有權(quán)，是市場行為，屬于交換范疇。再次，如何合理籌劃土地出讓金屬于政府預(yù)算和支出的范疇，從根本上講，完全不是物業(yè)稅需要解決和能夠解決的問題。政府賣地收取土地出讓金后，是否存在寅吃卯糧問題暫且不論，如果把土地出讓金收入設(shè)立專款或?qū)ｍ?xiàng)基金進(jìn)行科學(xué)管理，合理安排支出年度及額度，似乎比“土地年租制”更具效率和可行性。
