導讀：你想要進行海外物業(yè)投資，但是你怕陷入錯誤，該怎么辦?小面滬律網(wǎng)小編為您總結(jié)了物業(yè)投資管理的十個錯誤，相信你看了后，一定能避免，成功的進行海外投資事業(yè)。
錯誤之一：想法先入為主感性大于理性
很多投資者在剛開始購買房產(chǎn)時，約90%的購買決策都是基于情感，真正能做到理性的只有10%。對于買家來說，家是你的避難所，是你生兒育女的地方。為此投資時你會不惜一切代價，這是最常見的投資陷阱。比如，你喜愛這種窗簾，它讓你聯(lián)想到了某個度假勝地，這是屬于感情陷阱。而這種陷阱會讓你的情緒來影響你的判斷，這意味著你更有可能過度重視感性上的原因而給出高價，而不是理性地利用談判來得到最好的價格。當然，如果這個房產(chǎn)是你與家人自住的，這種感性大于理性還有心可原，但是作為投資，這會讓你與達到你的投資目標的距離更遠了一步。
理性的做法是通過分析研究，對所要購買的投資物業(yè)，提出一系列問題。它能否提供您所需要的收益和回報?它是否在吸引優(yōu)質(zhì)租戶的最佳位置?它是否能有長期升值的回報?通過回答這些問題，讓你明白投資一個物業(yè)是基于經(jīng)濟利益，而不是個人的情感。投資只能是看效益，而不是情緒性的。
錯誤之二：不作計畫=策略失敗
這是一個古老的格言，但很現(xiàn)實。如果你試圖建立一個利潤豐厚的物業(yè)組合，而沒有具體實施計畫。就是不帶地圖的信天游。你會不可避免地跑錯方向，最終導致失敗。
如果要通過房地產(chǎn)成功創(chuàng)造財富，首先要設(shè)定目標，然后制定一個有凝聚力的計畫。你需要關(guān)注短期和長期兩種計畫，并確保您的投資決策與你的整體策略相互支持。在一個短期計畫達到之后，馬上開始另一個計畫，持之以恒，避免盲目行動。
錯誤之三：兩個極端過于沖動或過于謹慎
有兩類初涉房地產(chǎn)投資者，他們買第一個物業(yè)前的最常見的特征是：要么太沖動，要么過于謹慎。
沖動者沖鋒陷陣，急于求成。他們也許只參加了一個介紹會，就急于購買。聽信買房者介紹的有如何如何優(yōu)勢的說法，而沒有看出這是人家正急于出售的房產(chǎn)。不知不覺落入陷井。當然這樣的房產(chǎn)不會使投資者一夜暴富，但投資者卻認輸失去了信心，以為物業(yè)投資不適合他們。
謹慎者則縮手縮腳，停滯不前。他們不停地參加介紹會，收集大量的資訊，但總是抱著懷疑的態(tài)度并對自己缺乏信心，無法采取行動。他們自己才是自己最大的敵人。
前者有時可以從他們的錯誤中學習，使他們的投資努力的成功，后者將永遠不會克服自己的恐懼。你能做的最好的就是找一個折中。學習盡可能多的讓你滿意的投資決策，千萬不要以為你永遠不會明白這一切。你將永遠有別的東西要學習。獲取知識的最佳途徑是游泳中學習游泳。
錯誤之四：投機心多過耐心
很多人進入物業(yè)投資，希望能夠在一夜之間成為百萬富翁。他們認為物業(yè)將可以快速解決他們的財務問題，但事實上，是在尋求房地產(chǎn)短期收益，更多的是猜測而不是戰(zhàn)略投資。
房產(chǎn)投資是一項長期有前景的投資，它缺乏流動性，它需要時間來做。而且涉及大量成本，而在未來可能還會涉及到資本增值稅。
有些人可能認為這是房產(chǎn)投資的一個缺點，但這正是房產(chǎn)投資的力量所在。因為房地產(chǎn)是一個成熟的商品，人人都需要它，它具有提供穩(wěn)定，長期收益的能力。
比如說，你可以利用你的一個物業(yè)中的資產(chǎn)到另一個物業(yè)，爭取組合收益。你還能買更多的添加到你的投資組合中。更妙的是你可以使用別人的錢(從銀行借來的)來獲利。沒有其他的商品能夠有這樣的能力。如果你有耐心，高性能的物業(yè)在長期持續(xù)增長中，是確保你的財產(chǎn)階梯遞進頂端的途徑。
錯誤之五：不做功課
了解房地產(chǎn)市場需要時間。有些投資者進入市場時并不了解房地產(chǎn)的周期性質(zhì)是什么。有人說，其實房產(chǎn)投資有許多的知識要學，知道的越多，越能夠讓自己在投資中游刃有余。
比如你需要對你打算投資的地區(qū)了如指掌，讓自己完全熟悉任何地區(qū)地產(chǎn)代理及物業(yè)管理人員。找出所有關(guān)于在該地區(qū)的物業(yè)設(shè)施，空置率和歷史價值。
錯誤之六：買錯類型
不同類型的地區(qū)，分布著不同的人口類型，在決定你購買的物業(yè)類型之前，一定要對這個區(qū)的居住人口有詳細準確的了解。比如你在一個郊區(qū)投資，你首先要問自己，在這個地區(qū)的主要是家庭?還是年輕單身的專業(yè)人士?如果是在一個家庭市場，你會不會投資在兩間臥室的公寓上?如果這個地區(qū)吸引的大部分是年輕的，沒有孩子的住戶，你應不應買一個大的房子?總之，你得了解市場，相應地購買。否則必然會導致大的投資失誤!
錯誤之七：有效的現(xiàn)金流管理
初始投資者很容易陷入現(xiàn)金流管理的陷阱。有時了解所有涉及購賣及持有物業(yè)的成本是很困難的。建議房產(chǎn)投資者應該總是尋求熟悉房地產(chǎn)投資的專業(yè)會計的師幫助，以確保得到政策上的建議。
首先，你需要確保你能負擔得起你所購買的物業(yè)。要弄清楚你有多少收入將能支撐你的投資，它是否足夠支付你的開銷?如果沒有，你用什么來補足?
不要忘了還要考慮任何突發(fā)事件，比如較長時間的空租期或意外的維護成本。一個好的經(jīng)驗法則是保留5%左右的物業(yè)成本值，來應付諸如利率提升、土地稅、保險、維修及管理費等等的一系列費用。當然，你保留的這筆錢可以放在你的貸款對沖帳戶中，這樣可以為你減少貸款的數(shù)額，而到用的時候可以隨時支取。
對每一個潛在的投資進行分析，并確保你做好充足的準備。低估你的收入和高估你的費用你才有可能做到有備無患。
錯誤之八：自己來或隨便選擇專業(yè)人員
人有時會憑著自己的聰明，認為自己什么都可以做。但有時恰恰是這一點讓自己在投資方面受到了限制，選擇了不適合自己的財務結(jié)構(gòu)，或者是讓自己的投資走向了讓自己停滯不前的方向。這里給所有初始融資物業(yè)投資者的最好忠告是:要尋求一個合格的，專業(yè)的抵押貸款經(jīng)紀人的幫助。從長遠來看，這樣的貸款經(jīng)紀人可以根據(jù)你的情況為你選擇正確的融資類型，不但可以為你節(jié)省數(shù)千圓，還能夠給未來鋪墊更堅實的投資道路。因此，一個能夠引導你在正確的方向投資的好的經(jīng)紀人非常關(guān)鍵。
錯誤之九：不做徹底檢查
買房前進行專業(yè)的建筑和害蟲檢查從降低房屋品質(zhì)風險來看，是十分必要的。在購入物業(yè)后，買家沒有任何法律保護。假如你在搬入幾周后發(fā)現(xiàn)了問題，前業(yè)主是不承擔修復義務的，因此，盡管驗房報告會增加資金的少量投入，但從長遠來看還是很值得的。
除此之外，專業(yè)驗房報告還有一個好處，能幫助買方在議價時獲得更大的優(yōu)勢。如果你發(fā)現(xiàn)了物業(yè)中存在的問題，你可以就此向賣家要求更好的價格。
從買家的角度，你對驗房報告理解得越透徹，你的議價優(yōu)勢就越大。你甚至可以在驗房結(jié)束的第一時間向驗房師了解情況，并澄清一些專業(yè)名詞。這樣當你和賣家或仲介談判時，自然會更加自信。
要提醒的是，一定要確保驗房師的品質(zhì)。你可能會在網(wǎng)上搜索，選擇那些網(wǎng)站看上去很專業(yè)的公司，但這不一定保證驗房師的資質(zhì)。要記住的是，只要你發(fā)現(xiàn)了問題，無論大小，都應就此向仲介或賣家爭取更好的價格。畢竟，大多數(shù)物業(yè)都會在不同程度上有些缺陷，如何利用它們就取決于你的努力了。
錯誤之十：為了省錢而親自管理
現(xiàn)在你已經(jīng)做對了所有投資房產(chǎn)的步驟，避免了以上錯誤的發(fā)生。手中有了一個完美的物業(yè)投資......而辛勤工作才真正開始!
許多投資者認為自我管理自己的投資為好。找租客，收租金，作維修等。以為大包大攬，就會一本萬利。錯，錯，錯!一個兩個還能對付。如果你有20個物業(yè)呢?
物業(yè)管理事無巨細；必須找到合適資格的租戶以確保您的租金收取。懂得租房的法律，對租金的市場價值牢牢把握，進行定期檢查，租戶與你產(chǎn)生異議時，自己在仲裁庭應付可能出現(xiàn)的差錯，處理所有的突發(fā)事件，并做到隨叫隨到，還有您的租戶維護問題等等。與其自己處理，倒不如支付專業(yè)物業(yè)經(jīng)理來處理所有這些事情，當然你必須確定你找到的這名物業(yè)經(jīng)理必須是一位專業(yè)，負責的物業(yè)經(jīng)理。讓物業(yè)經(jīng)理管理你的物業(yè)，而你來管理你的物業(yè)經(jīng)理，同時你能騰出更多時間和精力找到更多的投資，以增加你的投資組合，產(chǎn)生更大的財富。
