物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”工作將推廣至全國，這是物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”試點工作6年多來邁出的一大步。此前，在去年12月14日的國務(wù)院常務(wù)會議上,房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控再度成為決策者關(guān)注的問題。昨天傳出的這一信息表明,久議不決的物業(yè)稅開征步伐開始提速，物業(yè)稅或成為強力遏制高房價的“巨斧”。
房地產(chǎn)股“地震”
昨天，消息一出，首先引起股市房地產(chǎn)板塊的地震。滬深股市開盤之后，地產(chǎn)板塊指數(shù)大幅暴跌，地產(chǎn)股龍頭萬科跌3%，保利地產(chǎn)跌幅逾4%，招商地產(chǎn)大跌近5%。房地產(chǎn)行業(yè)分析師認(rèn)為,雖然短期內(nèi)實際開征物業(yè)稅的可能性不大,但開征預(yù)期明顯增強，一旦開征,將對房價產(chǎn)生明顯的抑制作用。“空轉(zhuǎn)”在全國推廣的消息,表明“樓板已響”，“靴子”隨時會掉下來，說明政府打擊投機、抑制房價過度上漲的力度在加大,對想在市場興風(fēng)作浪的投機客會有震懾作用，必然影響到近期房地產(chǎn)的股價表現(xiàn)。
“空轉(zhuǎn)實”難在哪
所謂物業(yè)稅模擬“空轉(zhuǎn)”,指一切步驟與真實收稅流程相同,由財政部門、房產(chǎn)部門以及土地管理部門共同參與,統(tǒng)計物業(yè)數(shù)量,并進行評估和稅收統(tǒng)計,但沒有實際征稅。據(jù)悉，國家稅務(wù)總局在日前召開的一個工作會議上,布置了今年財產(chǎn)行為稅征收的相關(guān)工作,并對這一工作的要點進行討論。此外,會議還對在全國范圍內(nèi)開展房地產(chǎn)模擬評稅,以及應(yīng)用評稅技術(shù)核定房地產(chǎn)交易計稅價格工作的有關(guān)問題進行了說明。據(jù)透露，開征物業(yè)稅的設(shè)想是，第一步對商業(yè)地產(chǎn)征收物業(yè)稅，第二步是擴大到對住宅進行征稅，其中對非普通住宅和普通住宅的征稅也有先后順序。
南京市房產(chǎn)局和省地稅局相關(guān)負(fù)責(zé)同志在接受記者采訪時承認(rèn)，南京是全國首批“空轉(zhuǎn)”試點城市之一，對稅率如何計算、空轉(zhuǎn)幾年下來的數(shù)字情況則“高度保密”，諱莫如深。
專家認(rèn)為,部分城市試點開征物業(yè)稅的可能性加大。中央財經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院教授劉桓指出,“今年在全國范圍內(nèi)開征物業(yè)稅的可能性還不大,但在局部地區(qū)試點對商業(yè)地產(chǎn)征收,還是很有可能的。”深圳市已經(jīng)將開征物業(yè)稅寫進了《深圳市綜合配套改革三年(2009-2011年)實施方案工作安排表》。劉桓認(rèn)為,開征物業(yè)稅,還需要解決一些難題,包括房產(chǎn)登記信息不完整、房產(chǎn)價值如何評估,以及與現(xiàn)有的稅費制度如何銜接等問題,具體到對住宅的征稅上,起征點如何設(shè)計也是一個有待解決的問題。
學(xué)者呼吁“不宜久拖”
2009年，隨著部分城市房價再次出現(xiàn)大幅上漲,已經(jīng)有不少官員和學(xué)者公開呼吁在個別城市試點開征物業(yè)稅。國務(wù)院12月14日常務(wù)會議提出， 繼續(xù)綜合運用土地、金融、稅收等手段,加強和改善對房地產(chǎn)市場的調(diào)控,在宣布取消二手房營業(yè)稅轉(zhuǎn)讓優(yōu)惠之后,有關(guān)物業(yè)稅的新信息又給了市場充分的想象空間。上海房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭認(rèn)為,明年可能推出針對大戶型、高檔房的物業(yè)稅,極有可能在部分空轉(zhuǎn)試點城市轉(zhuǎn)入實轉(zhuǎn)。
而在此次會前,國土資源部規(guī)劃司司長董祚繼在去年11月初表示,由于土地稀缺和中國仍處于發(fā)展階段等因素,從長期來看房價還會上漲,但是建議通過稅收的措施,把土地增值返還給社會。
財政部財政科學(xué)研究所所長賈康在去年10月下旬則建議,應(yīng)該爭取盡早安排物業(yè)稅改革,對于轉(zhuǎn)變地方政府職能、落實省以下分稅制、促進房地產(chǎn)市場長遠(yuǎn)健康發(fā)展,具有重要意義,不宜久拖。
技術(shù)上已可行
和其他稅種不同,物業(yè)稅開征一直面臨房產(chǎn)價值評估、歷史數(shù)據(jù)缺乏、與現(xiàn)有稅費制度如何銜接等諸多難題,而這也一直是物業(yè)稅試點開征的障礙所在。
2003年5月開始,有關(guān)部門就分3批在北京、遼寧、江蘇、深圳、重慶、寧夏、福建、安徽、河南、大連等10個省區(qū)市和計劃單列市的32個縣、市、區(qū)開展了模擬評稅試點工作。
在日前舉行的2009中國財稅改革年度論壇上,財政部稅政司副司長王曉華表示,經(jīng)過6年多的模擬評稅試點實踐,按評估值征收物業(yè)稅從技術(shù)上看是可行的。他說,目前已經(jīng)初步建立了房地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫,開發(fā)了若干套各具特色的評稅軟件,形成了專家支持隊伍,儲備了大量的專業(yè)人才,形成了“總體設(shè)計、分步實施”的物業(yè)稅改革思路,取消了城市房地產(chǎn)稅,統(tǒng)一了內(nèi)外資房產(chǎn)稅制度。
而對于物業(yè)稅和現(xiàn)行稅費制度的銜接問題,賈康認(rèn)為,目前業(yè)界對征收物業(yè)稅的擔(dān)心包括:開征物業(yè)稅會造成對已經(jīng)繳納土地使用費的不公平;繳納土地使用費后開征物業(yè)稅不合理,是重復(fù)征收。
賈康認(rèn)為,前者可以在操作上區(qū)別對待,對已經(jīng)支付土地使用費的物業(yè)和將要推出的物業(yè)采取不同辦法,平穩(wěn)過渡;對于后者,土地使用費繳納的依據(jù)是國家土地所有權(quán),物業(yè)稅的征收依據(jù)是國家政治權(quán)益,是對業(yè)主征收的補償政府提供公共品的費用,費和稅并行不悖。
