近期，北京相關(guān)部門發(fā)言人表示：為了將物業(yè)服務(wù)矛盾化解在初始階段，促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展，北京市物業(yè)服務(wù)初始定價(jià)或?qū)⒖紤]引入第三方監(jiān)理機(jī)制。一石激起千層浪，該言論吸引了敏感新聞媒體的持續(xù)報(bào)道，也引起業(yè)界的廣泛關(guān)注，一時(shí)間，專家、學(xué)者、地產(chǎn)商、物業(yè)服務(wù)企業(yè)也紛紛發(fā)表看法，闡述各自的觀點(diǎn)。那么，當(dāng)下物業(yè)服務(wù)初始定價(jià)引入第三方監(jiān)理機(jī)制是否可行？如果現(xiàn)在實(shí)行還存在哪些問題？
物業(yè)費(fèi)不是產(chǎn)生糾紛的唯一根源
物業(yè)服務(wù)中出現(xiàn)的糾紛各式各樣，原因也是多種多樣。物業(yè)費(fèi)定價(jià)不合理，會引起業(yè)主的不滿而引發(fā)大家拒交管理費(fèi)，但這只是糾紛之一。還有許多類型的糾紛同樣引起業(yè)主的不滿，而業(yè)主們通常也都采取消極、對抗的方式發(fā)泄情緒，普遍拒交物業(yè)管理費(fèi)。
這些糾紛包括：開發(fā)商遺留問題糾紛；供暖費(fèi)糾紛；公共費(fèi)用分?jǐn)偧m紛；小區(qū)車位收費(fèi)引發(fā)的糾紛；業(yè)主私搭濫建引起的糾紛；業(yè)主私自封閉陽臺糾紛；業(yè)主在小區(qū)人身財(cái)產(chǎn)丟失所受到侵害或傷害引起的糾紛；開發(fā)商、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不撤出管理區(qū)域引起的糾紛等。
這些糾紛的解決不是單靠著物業(yè)費(fèi)合理定價(jià)就可解決的。在小區(qū)建成伊始，物業(yè)費(fèi)初始定價(jià)引入第三方監(jiān)理機(jī)構(gòu)是有好處的，但它不能化解將要出現(xiàn)的各類糾紛，每類糾紛需要具體的解決方法，它需要法律完善和健全，它需要全社會共同努力才能解決。
政府有關(guān)部門應(yīng)盡快制定出臺物業(yè)管理法律，進(jìn)一步加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理；確立業(yè)主委員會的法人地位，積極發(fā)揮業(yè)委會在協(xié)調(diào)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)矛盾中的作用；盡快出臺法律法規(guī)對地下車庫、小區(qū)地下室等共用設(shè)施和共用部位的權(quán)屬做出規(guī)定等。
“公正”是第三方監(jiān)理首要要求
政府應(yīng)盡快出臺有關(guān)物業(yè)服務(wù)初始定價(jià)第三方監(jiān)理機(jī)構(gòu)介入管理細(xì)則，明確第三方監(jiān)理機(jī)構(gòu)的責(zé)、權(quán)、利和所應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)。
實(shí)行政企分開。細(xì)則賦予行政職能監(jiān)理機(jī)構(gòu)只能從事少量屬于行政行為且不收費(fèi)的監(jiān)理業(yè)務(wù)，而經(jīng)營行為的監(jiān)理業(yè)務(wù)只能由獨(dú)立的監(jiān)理機(jī)構(gòu)進(jìn)行，這一類監(jiān)理機(jī)構(gòu)只能是中介單位，不隸屬政府任何一個(gè)部門。
機(jī)構(gòu)獨(dú)立。細(xì)則明確所有監(jiān)理機(jī)構(gòu)必須是獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任的中介組織，現(xiàn)有事業(yè)性質(zhì)的監(jiān)理機(jī)構(gòu)應(yīng)與行政部門脫鉤，推動監(jiān)理機(jī)構(gòu)走向市場，讓他們獨(dú)立地承接監(jiān)理業(yè)務(wù)。
如果監(jiān)督不夠，監(jiān)理機(jī)構(gòu)也可以作假，不能完全由政府來選定，建議可以由政府提供多個(gè)機(jī)構(gòu)，由業(yè)主選擇或者抽簽決定。引入第三方監(jiān)理應(yīng)該是自愿的，如果強(qiáng)質(zhì)施行，會產(chǎn)生新的矛盾。
監(jiān)理費(fèi)用問題。一個(gè)全物業(yè)的驗(yàn)收費(fèi)用是很高的，這些費(fèi)用由誰負(fù)擔(dān)？應(yīng)由開發(fā)商、業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、監(jiān)理機(jī)構(gòu)等多方協(xié)商，而不是政府強(qiáng)制。
對評估結(jié)果可以復(fù)核。當(dāng)業(yè)主對評估后的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)還有意見，管理細(xì)則應(yīng)明確規(guī)定業(yè)主可對評估結(jié)果可要求復(fù)核，包括對評估單位的資質(zhì)、評估人是否回避以及明顯錯(cuò)評的結(jié)果提出質(zhì)疑，并要求復(fù)核。
我國很多城市的物業(yè)收費(fèi)最早都采取的是政府定價(jià)，后來逐漸過渡為政府指導(dǎo)價(jià)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在此基礎(chǔ)上根據(jù)實(shí)際情況參照執(zhí)行。隨著時(shí)間的推移，這兩種由政府參與指定或指導(dǎo)的物業(yè)服務(wù)價(jià)格管理模式逐漸顯露弊端。物業(yè)收費(fèi)采用市場調(diào)節(jié)價(jià)是一種必然的選擇，而現(xiàn)在加上監(jiān)理機(jī)構(gòu)或許只是多種選擇的一種。
驗(yàn)收是物業(yè)費(fèi)初始定價(jià)的先決條件
政府應(yīng)盡快出臺物業(yè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收管理細(xì)則和物業(yè)竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，在管理細(xì)則中約定驗(yàn)收單位屬性，約定驗(yàn)收單位責(zé)、權(quán)、利和所應(yīng)承擔(dān)的法律義務(wù)。只有上述法規(guī)文件的出臺才能厘清開發(fā)商建設(shè)開發(fā)的責(zé)任和物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管后的物業(yè)管理責(zé)任，也為物業(yè)費(fèi)的初始定價(jià)時(shí)監(jiān)理機(jī)構(gòu)的介入創(chuàng)造一個(gè)良好的操作環(huán)境，進(jìn)而促使物業(yè)費(fèi)初始價(jià)格的評估更加的客觀公正合理，避免開發(fā)商建設(shè)遺留問題對定價(jià)工作的干擾和影響。
小區(qū)竣工入伙，按照常規(guī)，沒有業(yè)主會想到去看看小區(qū)的消防設(shè)施、電梯合不合格，即使想看，非專業(yè)人士也看不出問題來，而第三方監(jiān)理機(jī)構(gòu)一項(xiàng)重要的職責(zé)就是幫助制定物業(yè)費(fèi)的定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，但是，物業(yè)費(fèi)合理定價(jià)需要依據(jù)物業(yè)設(shè)施設(shè)備的良好運(yùn)行狀態(tài)才能采集到真實(shí)的能耗指標(biāo)，隨后才能進(jìn)一步測算出小區(qū)物業(yè)費(fèi)的定價(jià)機(jī)制和標(biāo)準(zhǔn)。
一般來說，開發(fā)商測算出的物業(yè)費(fèi)價(jià)格后，會在售樓處售房時(shí)公示，其中包括整體物業(yè)費(fèi)的價(jià)格、電梯費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)等。假如物業(yè)費(fèi)定在某數(shù)額之內(nèi)，第三方監(jiān)理機(jī)構(gòu)介入后測算發(fā)現(xiàn)，各種服務(wù)加在一起低于這個(gè)數(shù)額。這個(gè)結(jié)果同樣需要在售樓處公示，這會讓消費(fèi)者在買房前就看到新的物業(yè)費(fèi)價(jià)格估算，這時(shí)，消費(fèi)者選折就會更加理性，同時(shí)對物業(yè)費(fèi)的認(rèn)知也有一個(gè)消化的過程，這就避免了日后物業(yè)費(fèi)用上的一些糾紛。
除此之外，還建議，在一個(gè)樓盤竣工驗(yàn)收時(shí)，第三方監(jiān)管機(jī)構(gòu)也可以代表業(yè)主進(jìn)行驗(yàn)收，包括物業(yè)設(shè)施的質(zhì)量、小區(qū)的共用部位和公共設(shè)施、配套設(shè)施等。驗(yàn)收合格，第三方代表可代業(yè)主簽字接收，并對此承擔(dān)法律責(zé)任。發(fā)生房屋質(zhì)量問題時(shí)，第三方監(jiān)管機(jī)構(gòu)也可負(fù)責(zé)對小區(qū)房屋質(zhì)量進(jìn)行評判并承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。這就規(guī)避了過往政府成為第三方機(jī)構(gòu)既費(fèi)力又不討好的尷尬局面，關(guān)鍵是如何保障“監(jiān)理的質(zhì)量”，誰監(jiān)管“第三方”？這都需要有嚴(yán)格的行業(yè)規(guī)范。
物業(yè)費(fèi)初始定價(jià)要科學(xué)
物業(yè)費(fèi)的初始定價(jià)需要監(jiān)理機(jī)構(gòu)采用科學(xué)的測算方法，這樣給出的初始定價(jià)才會反應(yīng)市場的真實(shí)狀況，定出的價(jià)格才會被市場和廣大的業(yè)主接收。嚴(yán)格來講，物業(yè)費(fèi)用的成本測算需要考慮兩大塊，首先是設(shè)施設(shè)備、維修材料價(jià)格和維修分包服務(wù)的工程造價(jià)，其次是人工成本的價(jià)格。物業(yè)管理行業(yè)是勞動密集型行業(yè)，人工成本一般要占總成本費(fèi)用的六、七成，可見人工成本所占的比重占大頭。
而人工成本的價(jià)格是最不好測算的，因?yàn)槿藛T的素質(zhì)直接關(guān)系到相應(yīng)小區(qū)的服務(wù)質(zhì)量，而服務(wù)質(zhì)量的高低又牽涉到物業(yè)費(fèi)用的收取和業(yè)主的滿意度，而人員素質(zhì)高低又決定了服務(wù)費(fèi)用的高低，可見牽一發(fā)而動全身。同樣一位管理人員、維修工、保潔員、秩序維護(hù)員的素質(zhì)好壞，價(jià)格就會相差很多。比如：在北京，保安公司的秩序維護(hù)員通常的費(fèi)用在1300—1500元左右，而物業(yè)服務(wù)企業(yè)內(nèi)設(shè)的秩序維護(hù)員費(fèi)用通常在2000元以上，可見成本相差之大，這就為物業(yè)費(fèi)的初始測算帶來了一定誤差，可見，人工成本的把握需要更科學(xué)的方法。
