第一章 總則
第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng),維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益,改善人民群眾的生活和工作環(huán)境,根據(jù)有關(guān)法律、行政法規(guī),結(jié)合本省實(shí)際,制定本條例。
第二條 本條例適用于本省行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)及其監(jiān)督管理。
本條例所稱(chēng)物業(yè)管理，是指業(yè)主與其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。
第三條 物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)遵循業(yè)主自治、專(zhuān)業(yè)服務(wù)與行政監(jiān)管相結(jié)合的原則。
第四條 省人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)本省行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。
設(shè)區(qū)的市、縣(市)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)確定一個(gè)部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。
縣級(jí)以上人民政府的其他有關(guān)部門(mén)，應(yīng)當(dāng)依照各自的職責(zé)分工，密切配合，做好物業(yè)管理相關(guān)工作。
第五條 縣級(jí)以上人民政府應(yīng)當(dāng)扶持物業(yè)服務(wù)行業(yè)逐步建立專(zhuān)業(yè)化、社會(huì)化和市場(chǎng)化的物業(yè)管理機(jī)制，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展。鼓勵(lì)采用節(jié)能、環(huán)保等新技術(shù)、新方法，依靠科技進(jìn)步提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。
第六條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府具體負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)本轄區(qū)業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)換屆工作，監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé)，調(diào)解物業(yè)管理糾紛。
居民委員會(huì)、村民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府做好物業(yè)管理相關(guān)事務(wù)。
第七條 物業(yè)管理協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)自律，規(guī)范行業(yè)經(jīng)營(yíng)行為，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和水平。
第二章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)
第八條 房屋所有權(quán)人為業(yè)主。
業(yè)主身份的確認(rèn)，以房屋登記簿或者法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他能夠證明其權(quán)屬的合法有效文件為依據(jù)。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì),并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。
只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。
第九條 業(yè)主除享有國(guó)務(wù)院 《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的權(quán)利外，還享有以下權(quán)利：
(一)向業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出建議或者質(zhì)詢(xún);
(二)推選業(yè)主代表，享有被推選權(quán);
(三)依法使用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的權(quán)利;
(四)要求其他業(yè)主、物業(yè)使用人停止違反共同利益的行為。
業(yè)主除履行國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的義務(wù)外，還應(yīng)當(dāng)配合、支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)合同實(shí)施的物業(yè)管理活動(dòng)。
第十條 業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)按照法律、法規(guī)和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則開(kāi)展活動(dòng)。
業(yè)主大會(huì)除履行國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的職責(zé)外，還行使下列職權(quán)：
(一)決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)關(guān)系業(yè)主利益的重大事項(xiàng);
(二)批準(zhǔn)業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則;
(三)聽(tīng)取和審查業(yè)主委員會(huì)的工作報(bào)告;
(四)改變和撤銷(xiāo)業(yè)主委員會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定;
(五)審核批準(zhǔn)業(yè)主委員會(huì)的工作經(jīng)費(fèi)。
第十一條 業(yè)主大會(huì)決定籌集和使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金，改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。業(yè)主大會(huì)決定其他有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的重大事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。
前款規(guī)定的面積和業(yè)主人數(shù),按照下列規(guī)定確定:(一)專(zhuān)有部分面積，按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算;尚未進(jìn)行物權(quán)登記的，按照測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算;尚未進(jìn)行實(shí)測(cè)的，按照房屋買(mǎi)賣(mài)合同記載的面積計(jì)算。建筑物總面積，按照專(zhuān)有部分面積之和計(jì)算;(二)業(yè)主人數(shù)，按照專(zhuān)有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專(zhuān)有部分按一人計(jì)算。建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買(mǎi)受人擁有一個(gè)以上專(zhuān)有部分的，按照一人計(jì)算。業(yè)主總?cè)藬?shù)，按照兩者之和計(jì)算。
第十二條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照法律、法規(guī)和業(yè)主大會(huì)的決定開(kāi)展活動(dòng)。
業(yè)主委員會(huì)除履行國(guó)務(wù)院 《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的職責(zé)外，還行使下列職權(quán)：
(一)經(jīng)業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)，審議物業(yè)服務(wù)企業(yè)制定的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的管理方案、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配套工程和重大維修工程項(xiàng)目年度計(jì)劃;
(二)經(jīng)業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)，審議物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)。
業(yè)主委員會(huì)作出決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體成員過(guò)半數(shù)通過(guò)。
第十三條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：
(一)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定;
(二)遵守和履行物業(yè)服務(wù)合同;
(三)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法經(jīng)營(yíng)和管理活動(dòng)予以支持和配合;
(四)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)不合法、不適當(dāng)?shù)男袨橛枰员O(jiān)督制止。
第十四條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。
物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)充分考慮共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)、規(guī)模經(jīng)營(yíng)、方便管理、降低管理成本等因素，按照以下規(guī)定進(jìn)行：(一)新建住宅小區(qū)，包括分期建設(shè)或者由兩個(gè)以上單位開(kāi)發(fā)建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)按照小區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計(jì)范圍劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域;(二)新建住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)應(yīng)當(dāng)與住宅小區(qū)劃分為同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域;(三)地理上自然連接規(guī)模在2萬(wàn)平方米以下的住宅小區(qū)，經(jīng)各自的業(yè)主大會(huì)同意后，可以合并為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域;(四)商貿(mào)、辦公、醫(yī)院、學(xué)校、工廠、倉(cāng)儲(chǔ)等非住宅物業(yè)及單幢商住樓宇具有獨(dú)立共用設(shè)施設(shè)備，并能夠封閉管理的，可以劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。
本條例施行前已經(jīng)建成并實(shí)施物業(yè)管理的住宅物業(yè),可以繼續(xù)作為一個(gè)獨(dú)立的物業(yè)管理區(qū)域。
第十五條 新建物業(yè)建設(shè)單位在辦理商品房預(yù)售許可證或者商品房現(xiàn)售備案前，應(yīng)當(dāng)按照前條規(guī)定劃分物業(yè)管理區(qū)域，并向設(shè)區(qū)的市、縣(市)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)申請(qǐng)劃分登記。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將劃定的物業(yè)管理區(qū)域向物業(yè)買(mǎi)受人明示。
物業(yè)管理區(qū)域劃定后，確需調(diào)整的，由設(shè)區(qū)的市、縣(市)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)會(huì)同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府聽(tīng)取業(yè)主意見(jiàn)，作出調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域決定，并在相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
