嘉政發〔2007〕59號
關于印發嘉興市區物業管理實施細則的通知
南湖區、秀洲區人民政府，市政府各部門、直屬各單位：
《嘉興市區物業管理實施細則》已經六屆市政府第2次常務會議審議通過，現印發給你們，請認真組織實施。
嘉興市人民政府
二○○七年七月十七日
嘉興市區物業管理實施細則
第一章 總 則
第一條 為進一步規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，根據國務院《物業管理條例》、《浙江省物業管理條例》和其他有關法律、法規規定，結合嘉興市區實際情況，制定本細則。
第二條 嘉興市區范圍內的物業管理、使用及其監督管理適用本細則。
第三條 本細則所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主與物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及其配套設施、設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。
第四條 市規劃建設行政主管部門(以下稱物業主管部門)負責嘉興市區范圍內物業管理的監督管理工作。
南湖區、秀洲區規劃建設行政主管部門(以下簡稱屬地物業主管部門)按照各自職責，做好本行政區域內物業管理的監督管理工作。嘉興經濟開發區轄區內物業管理的監督管理工作由市規劃建設局委托市規劃建設局經濟開發區分局具體實施。
街道辦事處或鄉鎮人民政府負責協調物業管理與社區建設之間的關系，協助物業主管部門對物業管理進行指導和監督。
第二章 業主、業主大會和業主委員會
第五條 業主在物業管理活動中，享有國務院《物業管理條例》、《浙江省物業管理條例》規定的權利，并應當履行相應的義務。
第六條 物業管理區域內全體業主組成業主大會。
業主大會代表和維護全體業主有關物業管理的合法權益，履行國務院《物業管理條例》、《浙江省物業管理條例》規定的職責。
物業管理區域內業主人數較少且經全體業主一致同意，可以不成立業主大會，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。
第七條 一個物業管理區域成立一個業主大會。
物業管理區域由屬地物業主管部門會同街道辦事處或鄉鎮人民政府根據物業的共用設施設備配置、建筑規模、社區建設等因素劃分。物業管理區域的劃分，應當征求居民委員會的意見。
新建住宅區，包括分期建設或者兩個以上單位開發建設的住宅區，擁有共同的配套設施設備的，應當劃分為一個物業管理區域。
舊城區規劃范圍內新開發建設的住宅，與周邊原有住宅區房屋相毗連的，經相關業主同意，可以歸并為一個物業管理區域。
第八條 物業管理區域具備下列條件之一的，由開發建設單位或前期物業管理企業，或由20%以上業主提議向街道辦事處或鄉鎮人民政府提出申請，并由街道辦事處或鄉鎮人民政府負責牽頭成立業主大會籌備組，召開首次業主大會，屬地物業主管部門給予指導：
(一)房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業總建筑面積60%以上的;
(二)首套房屋出售并交付使用已滿兩年，且房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業總建筑面積30%以上的。
第九條 業主大會籌備組(以下簡稱籌備組)由業主推舉的代表和建設單位、居民委員會的代表組成。代表產生的具體辦法是：
(一)由物業服務企業(沒有物業服務企業的由街道辦事處或鄉鎮人民政府、居民委員會)向物業區域內的業主征詢意見，并組織推舉出業主代表1至5名;
(二)由物業所在地的街道辦事處或鄉鎮人民政府指定當地居民委員會的工作人員1至2名作為代表(居民委員會尚未建立的，由街道辦事處或鄉鎮人民政府在其單位內推舉代表);
(三)由建設單位推舉1至2名代表。
籌備組應當確定召集人，負責牽頭制定籌備組規則和進行相應的籌備工作。籌備組無法確定召集人的，由街道辦事處或鄉鎮人民政府會同屬地物業主管部門在業主代表和建設單位或居民委員會代表中直接指定。
籌備組成員名單應當自成立之日起3日內在物業管理區域內書面公告。
籌備組的工作應當符合《建設部關于印發〈業主大會規程〉的通知》(建住房〔2003〕131號)有關規定。
籌備組應當于首次業主大會會議召開15日前將會議時間、地點、議題和議程通知全體業主，并書面告知屬地物業主管部門、街道辦事處或鄉鎮人民政府、居民委員會，接受告知的單位應當派代表參加會議，并給予必要的指導。
首次業主大會會議的籌備經費由建設單位承擔。建設單位應在物業竣工綜合驗收備案前一次性向街道辦事處或鄉鎮人民政府預繳籌備經費，由街道辦事處或鄉鎮人民政府代收代管。籌備經費的使用應堅持節儉、合理，實行多退少補原則。具體預繳標準為5萬平方米以下(含5萬平方米)的物業為3萬元，5萬平方米至10萬平方米(含10萬平方米)為4萬元，10萬平方米以上為5萬元。
第十條 業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式，但應當有物業管理區域內持有二分之一以上投票權數的業主參加。
業主可以以幢、單元或者樓層等為單位推選業主代表。業主因故不能參加業主大會會議需要由業主代表代為表達意愿的，應當于業主大會會議召開前，將其書面意見提交業主代表，由業主代表代為轉交。凡需投票表決的，業主的贊同、反對、棄權意見須由業主本人簽字。
業主或者業主代表因故不能參加業主大會會議的，可以書面委托代理人代為參加業主大會會議。
召開業主大會會議，應當于會議召開15日前將會議時間、地點、議題和議程書面通知業主本人。
第十一條 業主在首次業主大會會議上的投票權數，按每一房地產權證計1票原則確定，建筑面積超過200平方米的部分，每滿200平方米另計1票。但單個業主所計票數不得超過物業管理區域內全體業主總票數的30%。
建設單位未出售或者已經出售但未交付的物業，按前款規定計投票權數。
業主在首次業主大會會議后的業主大會會議上的投票權數，按照業主大會議事規則約定的投票權數確定辦法計算;業主大會議事規則未作約定的，按照本條第一款規定計算。
第十二條 業主大會作出決定，必須經與會業主所持投票權數二分之一以上通過。
