第一章總則
第一條為了規范物業管理行為，維護當事人的合法權益，根據《江蘇省物業管理條例》的規定，結合本市實際情況，制定本細則。
第二條本市行政區域內的物業管理活動適用本細則。
第三條新建住宅區必須實行物業管理。配套設施比較齊全的原有住宅區，應當實行物業管理。配套設施不全的原有住宅區，當地人民政府應當有計劃地組織綜合整治，提高配套水平，逐步創造條件，實行物業管理。
鼓勵機關、企事業單位辦公區域，以及配套設施比較齊全的大廈、工業區、商業貿易區、旅游區、學校等其它物業，實行物業管理。
第四條鎮江市房產管理局(以下簡稱市房管部門)是全市行政區域內的物業管理行政主管部門，負責本細則的組織實施。
轄市、區人民政府應當加強對轄區物業管理工作的領導，協調相關職能部門共同推動物業管理工作。轄市、區物業管理行政主管部門負責本轄區內物業管理活動的監督管理。
建設、規劃、城管、公安、民政、財政、物價、工商、稅務、園林等相關部門，在各自職責范圍內，依法做好物業管理活動的相關管理和服務工作。
街道辦事處(含鎮人民政府，下同)負責對轄區內物業管理與社區管理、社區服務的相互關系進行協調，指導和監督社區居委會、業主委員會和物業管理企業開展工作。
第五條物業管理企業按照國家和省有關規定享受第三產業優惠政策。
(一)新辦的物業管理企業從事居民服務業的自開業之日起，可減征或免征所得稅1年。
(二)新辦的勞動就業物業管理服務企業，凡安置失業人員和其它企業下崗職工達到從業人員總數60%，經勞動部門認定，稅務部門審批，免征企業所得稅3年;免稅期滿后當年安置待業人員占企業原從業人員總數30%以上的，減半征收所得稅2年。
(三)對社區服務項目，經有關部門審核批準，3年內免征營業稅，城市維護建設稅和教育費附加隨營業稅一同免征，3年內免征工商行政性收費。
(四)物業管理企業以全部收入減去代業主或承租者支付的水、電、燃氣、房屋租金的價款后的余額作為營業額計征營業稅。
(五)新成立物業管理企業3年內享受下列優惠政策：免繳物價調節基金、糧食風險基金、防洪保安基金、優待金、殘疾就業保障金，緩繳人防基金。
(六)物業管理企業受托管理的經政府整治的老住宅小區物業管理公共服務費列入代辦項目，不計入納稅基數，使用物業服務專用票據。
第二章業主及業主大會
第六條房屋的所有權人為業主。
業主在物業管理活動中按照法律的規定和物業服務合同的約定享有權利，并承擔相應義務。
業主通過業主大會或者業主代表大會和業主委員會對物業實施自治管理。只有一個業主，或者業主人數較少且經全體業主同意，物業管理的組織形式可以由業主自主決定。
第七條物業的承租人或者實際使用物業的其他人為物業使用人。
物業使用人在物業管理活動中應當遵守有關法律、法規和業主(臨時)公約的有關規定。物業使用人違反規定的，有關業主應當承擔連帶責任。
第八條一個物業管理區域成立一個業主大會。業主大會由物業管理區域內全體業主組成。業主大會是業主集體行使權利和維護全體業主合法權益的組織。凡需投票表決的事項，應當由業主本人根據投票權數簽署贊同、反對或者棄權的書面意見。業主委托本物業管理區域內其他業主參加會議的，受托的業主可以代為轉交投票的書面意見。
物業使用人出席業主大會的，應出具業主的書面委托書。如業主出具書面委托書確有困難的，經社區居委會證明該物業使用人為業主直系親屬且長期居住的，可出席會議。
物業管理區域內業主戶數多于200戶的，可由業主代表組成業主代表大會。業主代表由業主大會籌備組以幢、單元、樓層等為單位推薦出1一5名候選人，經民主選舉產生。業主代表大會的業主代表應當于參加業主代表大會7日前，就業主代表大會會議擬討論的事項書面征求所代表的業主意見。業主代表的任期與當屆的業主委員會任期相同。
第九條物業管理區域的劃分應當遵循方便居民的生活和工作，有利于物業實施統一管理，有利于社區建設與管理，有利于公建配套設施發揮最大效益的原則，由轄市、區物業管理行政主管部門具體劃分。物業管理區域劃分后，轄市、區物業管理行政主管部門應當在物業管理區域內公告。
第十條物業管理區域內，已交付使用的物業建筑面積達到50%，或者首戶業主入住已滿2年的，應當依法召開首次業主大會，選舉產生業主委員會。
分期開發的物業區域，可以先期成立業主委員會。先期成立的業主委員會，應當在物業區域新的一期交付使用的物業建筑面積達到50%以后，及時補選或改選業主委員會。
第十一條建設單位應當在符合首次業主大會成立條件后30日內，以書面形式告知物業所在地的轄市、區物業管理行政主管部門和街道辦事處;業主也可書面告知物業所在地的轄市、區物業管理行政主管部門。
轄市、區物業管理行政主管部門應在收到書面告知15日內，會同街道辦事處組織、指導、協調成立首次業主大會籌備組。籌備組工作經費由建設單位承擔。
第十二條首次業主大會籌備組由社區居委會、建設單位和業主代表組成，人數一般為7-15名。籌備組的組長由社區居委會工作人員擔任，業主代表由社區居委會推薦產生。
籌備組成員名單確定后，以書面形式在物業管理區域內公告，公告時間不少于5日，籌備組自公告期滿后成立。
籌備組自成立之日起30日內依法做好業主大會召開的各項準備工作，并完成召開首次業主大會的工作。物業所在地的轄市、區物業管理行政主管部門應當指導籌備組召開首次業主大會。
第十三條業主在首次業主大會會議上的投票權數，住宅房屋實行一戶一票。與住宅同一物業區域內的非住宅物業按照每一房屋權屬證為一票，每一房屋權屬證所登記的建筑面積超過該住宅小區住宅戶均建筑面積一倍以上的，可增加一票。單個業主所持有的投票權最高不超過全部投票權的30%。
業主在第二次及其以后的業主大會上投票權數的確定，由業主大會議事規則規定。
第十四條召開業主大會應當有代表過半數投票權的業主參加。業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用征求意見的形式。涉及選舉業主委員會和討論議決有關物業管理區域重大事項內容的會議時，應當采用集體討論的形式召開業主大會。
