鐵嶺市人民政府令
第 62 號
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《鐵嶺市物業管理暫行辦法》業經2007年6月25日鐵嶺市第五屆人民政府第40次常務會議審議通過，現予公布，自2007年10月1日起實施。
市 長
二00七年八月二十八日
鐵嶺市物業管理暫行辦法
第一章 總 則
第一條 為了規范物業管理活動，保障物業的合理使用，維護業主、物業管理企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，根據國務院《物業管理條例》、《遼寧省城市住宅區物業管理條例》及有關規定，結合我市實際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于本市行政區域內的物業管理活動。
第三條 本辦法所稱物業管理，是指物業管理區域內建設單位或業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。
本辦法所稱業主，是指房屋的所有權人。
本辦法所稱物業使用人，是指物業承租人或實際使用人。
本辦法所稱物業管理企'業，是指依法設立，具有獨立法人資格、營業執照和物業管理企業資質證書，從事物業管理服務活動的企業。
第四條 市房產局是本行政區域內物業管理活動的行政主管部門，負責本行政區域內物業管理活動的監督、管理。
縣(市)區房產行政主管部門、鐵嶺經濟開發區管委會，對本轄區內物業管理實施監督、管理。
城市街道辦事處，負責本轄區內業主自治管理活動的指導、監督工作。
建委、規劃、物價、城市綜合執法、環保、公安消防等部門，按照各自職責，協同實施本辦法。
第五條 業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選聘物業管理企業，應積極推行以招投標方式選聘物業管理企業。
第二章 業主大會和業主委員會
第六條 業主在物業管理活動中，享有下列權利：
(一)按照物業服務合同的約定，接受物業管理企業提供的服務;
(二)提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議;
(三)提出制定和修改業主公約、業主大會議事規則的建議;
(四)參加業主大會會議，行使投票權;
(五)選舉業主委員會，并享有被選舉權;
(六)監督業主委員會的工作;
(七)監督物業管理企業履行物業服務合同;
(八)對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權;
(九)監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用;
(十)法律、法規規定的其他權利。
第七條 業主在物業管理活動中，履行下列義務：
(一)遵守業主公約、業主大會議事規則;
(二)遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;
(三)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;
(四)按照國家有關規定交納專項維修資金;
(五)按時交納物業服務費用;
(六)法律、法規規定的其他義務。
第八條 新建住宅小區入住率達到50%以后，在縣(市)區房產行政主管部門的指導和協助下，由開發建設單位、社區居民委員會、業主代表組成業主大會籌備組;達到物業管理條件的原有住宅小區由社區居民委員會、業主代表組成業主大會籌備組，召開業主大會，選舉產生業主委員會。
召開業主大會應于會議召開15日前，通知全體業主及物業使用人，并安排專人做好業主大會會議記錄。
第九條 物業管理區域內業主人數較多的，可以棟、單元、樓層等為單位，推選一名業主代表參加業主大會會議。業主代表應在會議召開3日前，將會議擬討論的事項書面征求其所代表的業主意見，需投票表決的，業主贊同、反對及棄權的票經本人簽字后，由業主代表如實反映給業主大會。
業主代表因故不能參加會議的，其所代表的業主可另選一名業主代表參加。
第十條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。經20%以上的業主提議，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。
第十一條 一個物業管理區域只能成立一個業主大會。物業管理區域由所轄區房產行政主管部門確定。只有一個業主的或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主委員會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。
業主大會投票權數的確定：
住宅：按擁有的住宅套數計算，每套住宅計一票。
非住宅：按房屋建筑面積計算lOOm2(含100m2以下的)計一票，每超過100m2再計一票。
第十二條 業主大會履行下列職責：
(一)制定、修改業主公約和業主大會議事規則;
(二)選舉、更換業主委員會委員，監督業主委員會的工作;
(三)選聘、解聘物業管理企業或其他管理人;
(四)決定專項維修資金使用、續籌方案，并監督實施;
(五)制定、修改物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用，公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;
(六)決定改建、重建建筑物及其附屬設施;
(七)法律、法規或者業主大會議事規則規定的其他有關物業管理的職責。
第十三條 業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式;但應當有物業管理區域內持有1/2以上投票權的業主參加。
業主可以委托代理人參加業主大會會議。
業主大會作出決定，必須經與會業主所持投票權1/2以上通過。業主大會作出制定和修改業主公約、業主大會議事規則，選聘和解聘物業管理企業，專項維修資金使用和續籌方案的決定，必須經物業管理區域內全體業主所持投票權2/3以上通過。
第十四條 業主委員會是業主大會的執行機構，履行下列職責：
(一)召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況;
(二)代表業主、業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同;
