鶴崗市人民政府辦公室文件
鶴政辦發〔2007〕 13號
鶴崗市人民政府辦公室關于印發鶴崗市物業管理暫行辦法的通知
各縣、區人民政府，市政府各直屬單位，駐鶴各單位：
? 經市政府十四屆二次常務會議討論通過，現將《鶴崗市物業管理暫行辦法》印發給你們，請認真貫徹執行。
鶴崗市物業管理暫行辦法
第一章 總 則?
第一條 為了規范物業管理活動，維護業主和物業管理企業的合法權益，根據國務院《物業管理條例》和其他有關法律、行政法規，結合本市實際情況，制定本辦法。
? 第二條 本辦法適用于本市行政區域內的物業管理活動。
? 第三條 市房產行政主管部門負責全市物業管理活動的監督管理工作，組織實施本辦法。
? 縣房產行政主管部門負責本轄區域內物業管理活動的監督管理工作。
? 建設、規劃、城市管理行政執法、工商、文化、物價、公安、環保、給排水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等有關行政管理部門和單位，按照各自職責配合實施本辦法。
? 街道辦事處應當協助作好物業管理工作。
? 第二章 業主及業主大會
? 第四條 根據物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素，按照相對集中經營便于管理的原則，確定我市物業管理區域劃分。具體區域劃分辦法是：
? (一)按城市規劃部門批準小區的整體規劃設計范圍劃定;
? (二)已建成的物業以其已經自然形成的物業范圍確定;
? (三)以配套設施和基礎設施相對集中，能獨立使用,相對封閉的住宅小區的范圍確定;
? (四)原有住宅面積1萬平方米以下的，可以將幾個項目劃分一個物業管理區域。
? 第五條 業主大會由一個物業管理區域內全體業主組成。
? 一個物業管理區域內，房屋出售并交付使用的建筑面積達50%以上，或者首套房屋出售并交付使用之日起已滿兩年的，應當召開首次業主大會會議，成立業主大會。
? 第六條 具備召開首次業主大會成立條件的，建設單位應當書面通知街道辦事處。街道辦事處接到通知后30日內，會同房產行政主管部門組建業主大會籌備組。
? 籌備組由業主代表、街道辦事處和建設單位所派人員組成。參加籌備組的業主代表由街道辦事處組織業主推薦產生。
? 籌備組組建后7日內，街道辦事處應當在物業管理區域內書面公告籌備組成員名單;建設單位應當向籌備組提供業主名冊、物業建筑面積、物業出售交付使用時間等必要的資料。
? 籌備組按照《業主大會規程》有關規定組織召開首次業主大會。
? 第七條 業主在首次業主大會上的投票權數，根據業主擁有物業的建筑面積、住宅套數等因素確定。其中，住宅物業按套計算，每套計一票;非住宅物業按物業建筑面積計算，不足一百平方米的計一票;一百平方米以上的，每一百平方米計一票。業主投票權的確定主要依據業主擁有物業的產權證和購房發票及業主使用物業的租賃協議。
? 單個業主在首次業主大會上的投票權最高不超過全部投票權的30%，剩余投票權按照其他業主占全部投票權的比例分攤給其他業主。
? 第八條 首次業主大會應當在房產行政主管部門指導下制定業主大會議事規則。
? 業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主投票權確定辦法，業主委員會的組成，委員的資格、任期、改選、罷免，經費籌集、使用、管理等事項作出約定。
? 第九條 業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。采用集體討論形式的，可以以幢、單元、樓層等為單位，推選若干名業主代表參加業主大會會議，也可以由業主決定以其他方式推選業主代表參加業主大會會議。業主大會會議以業主代表參加的形式召開的，到會業主代表應當能夠代表物業管理區域內持有二分之一以上投票權的業主。?
業主大會作出決定，必須經與會業主所持投票權二分之一以上通過。業主大會作出制定和修改業主公約、業主大會議事規則，選聘和解聘物業管理企業，專項維修資金使用和續籌方案的決定，必須經物業管理區域內全體業主所持投票權三分之二以上通過。?
推選業主代表參加業主大會會議的，業主代表應當于參加業主大會會議3日前，就業主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的業主意見，凡需投票表決的，業主的贊同、反對及棄權的具體票數經本人簽字后，由業主代表在業主大會投票時如實反映。?
第十條 業主大會作出的決定對物業管理區域內的全體業主具有約束力，持有不同意見的少數業主必須無條件服從業主大會的規定。?業主大會的決定應當以書面形式在物業管理區域內及時公告。
? 第十一條 首次業主大會應當在房產行政主管部門指導下選舉產生業主委員會。
? 業主委員會應當由熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力和精力的業主擔任;但不得同時在所聘物業管理企業中任職。
? 業主委員會應當由3人以上單數委員組成，具體人數由業主大會確定。
? 第十二條 業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，將業主大會會議決定、業主大會議事規則、業主公約及業主委員會名單等材料向房產行政主管部門備案。
第三章 前期物業管理
? 第十三條 建設單位在銷售物業前，應當選聘具有相應資質的物業管理企業實施物業管理，并與其簽訂前期物業服務合同。
? 前期物業服務合同中要明確規定物業共用設施設備、共用部位及其產權歸屬。
? 第十四條 前期物業服務合同到期，業主大會尚未成立的，建設單位和物業管理企業應就延長合同期限達成協議;未能達成協議的，建設單位應在合同期滿前選聘新的物業管理企業。
? 第十五條 住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業實施前期物業服務。但投標人少于3個或者建筑面積不超過5萬平方米的，經房產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業實施物業管理。
? 第十六條 建設單位應當在物業銷售前將業主臨時公約及前期物業服務合同向物業買受人明示，并予以說明。?
