邢 臺(tái) 市 人 民 政 府 令
〔2007〕第 1 號(hào)
《邢臺(tái)市物業(yè)管理辦法》已經(jīng)2007年3月13日市政府第51次常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)，現(xiàn)予公布，自2007年5月1日起施行。
市 長(zhǎng) 姜德果
二OO七年四月二日
邢臺(tái)市物業(yè)管理辦法
第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》及其他有關(guān)法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)使用、管理及其監(jiān)督。
第三條 本辦法所稱(chēng)業(yè)主，是指房屋所有權(quán)人。
本辦法所稱(chēng)物業(yè)，是指房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地。
本辦法所稱(chēng)物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)物業(yè)進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。
第四條 市房產(chǎn)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。
縣(市、區(qū))房產(chǎn)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的日常監(jiān)督管理工作。
街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理和社區(qū)建設(shè)之間的關(guān)系協(xié)調(diào)工作。
建設(shè)、規(guī)劃、物價(jià)、城市管理、廣播電視、公安、環(huán)保、供電、供熱、供水、供氣等有關(guān)部門(mén)和單位，按照各自職責(zé)配合實(shí)施本辦法。
第五條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利：
(一) 按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù);
(二) 提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議;
(三) 提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議;
(四) 參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán);
(五) 選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán);
(六) 推選業(yè)主代表，并享有被推選權(quán);
(七)委托代理人參加業(yè)主大會(huì);
(八)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作;
(九) 監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(十) 對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);
(十一) 監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專(zhuān)項(xiàng)維修資金(以下簡(jiǎn)稱(chēng)專(zhuān)項(xiàng)維修資金)的管理和使用;
(十二) 法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
第六條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：
(一) 遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;
(二) 遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;
(三) 執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定;
(四) 按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專(zhuān)項(xiàng)維修資金;
(五) 按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;
(六) 法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
第七條 物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)主要考慮下列因素：
(一) 業(yè)主共用供電、供熱、供水、供氣、等設(shè)施設(shè)備; (二) 建筑規(guī)模;
(三) 屬于一個(gè)自然或封閉小區(qū);
(四) 與社區(qū)居委會(huì)設(shè)置大體相適應(yīng)。
第八條 建設(shè)單位在房屋預(yù)出售前，應(yīng)當(dāng)向房屋所在地的房產(chǎn)行政主管部門(mén)提出劃分物業(yè)管理區(qū)域的申請(qǐng)，由房產(chǎn)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)組織實(shí)施物業(yè)管理區(qū)域的劃分工作。
第九條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域全體業(yè)主組成一個(gè)業(yè)主大會(huì)。
業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。
一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到百分之五十以上，或者首個(gè)房屋出售并交付使用滿兩年的，應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主大會(huì)，召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
第十條 物業(yè)管理區(qū)域符合第九條第三款所列條件之一的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)書(shū)面報(bào)告物業(yè)所在地的房產(chǎn)行政主管部門(mén)及街道辦事處、居民委員會(huì)。建設(shè)單位未及時(shí)報(bào)告的，業(yè)主可以向物業(yè)所在地的房產(chǎn)行政主管部門(mén)及街道辦事處、居民委員會(huì)提出成立業(yè)主大會(huì)的書(shū)面要求。
房產(chǎn)行政主管部門(mén)接到建設(shè)單位的書(shū)面報(bào)告或者業(yè)主的書(shū)面要求后，應(yīng)當(dāng)和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)組織業(yè)主推薦產(chǎn)生業(yè)主代表，成立業(yè)主大會(huì)籌備組。
第十一條 業(yè)主籌備成立業(yè)主大會(huì)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的房產(chǎn)行政主管部門(mén)的指導(dǎo)下，由街道辦事處、居民委員會(huì)組織以業(yè)主代表為主、并由街道辦事處、派出所、居民委員會(huì)、建設(shè)單位(公有住房出售單位)派人參加的業(yè)主大會(huì)籌備組，負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)籌備工作。
籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起三十日內(nèi)，在物業(yè)所在地的房產(chǎn)行政主管部門(mén)的指導(dǎo)下，組織業(yè)主召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。
第十二條 住宅物業(yè)業(yè)主數(shù)量超過(guò)二百人(含二百人)時(shí)，可按幢、單元、樓層等為單位選出代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
第十三條 業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)按照以下規(guī)定：
(一)住宅物業(yè)按套數(shù)確定投票權(quán)數(shù)，每套一票;
(二)非住宅物業(yè)按建筑面積確定投票權(quán)數(shù)，每一百平方米建筑面積為一票，不足一百平方米的按一票計(jì)算，大于一百平方米的部分，每增加一百平方米增加一票，多出部分不足一百平方米的不計(jì)票數(shù);
(三) 單個(gè)業(yè)主投票權(quán)最高不超過(guò)全部投票權(quán)數(shù)的百分之三十，剩余投票權(quán)按照其他業(yè)主占全部投票權(quán)數(shù)的比例分?jǐn)偨o其他業(yè)主;
(四)依法歸全體業(yè)主所有的物業(yè)，不計(jì)投票權(quán)數(shù)。
第十四條 業(yè)主大會(huì)履行下列職責(zé)：
(一) 制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;
(二) 選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作;
(三) 選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè);
(四) 決定專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施;
(五) 決定業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)開(kāi)展工作的經(jīng)費(fèi)籌集、管理、使用方案;
(六) 制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)、安全防范等方面的規(guī)章制度;
(七) 法律、法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。
第十五條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式，但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有二分之一以上投票權(quán)的業(yè)主參加。
