第一章 總則
第一條 為規范物業管理，維護業主和物業管理企業的合法權益，促進物業管理行業的健康發展，根據國務院《物業管理條例》的有關規定，結合本市實際，制定本細則。
第二條 本細則適用于本市行政區域內的物業管理及其相關活動。
本細則所稱物業，是指房屋和與其相配套的共用設施、設備和相應場地。所稱物業管理，是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。
第三條 市房產管理部門是全市物業管理工作的主管部門，負責組織本細則的實施，負責對全市范圍內的物業管理活動進行監督、指導和管理。
公安、工商、物價、建設、規劃、園林綠化、市政、環衛、供水、電力、電信、郵政等行政和公用企事業單位，依照法律法規的規定，負責各自職能范圍內的管理和服務工作。
第四條 本市新建住宅區應當實行物業管理;未實行物業管理的舊住宅區，應當創造條件，逐步實行物業管理。
第二章 業主及業主大會
第五條 房屋的所有權人為業主。
業主在物業管理活動中，享有下列權利：
(一)按照物業服務合同的約定，接受物業管理企業提供的服務;
(二)提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議;
(三)提出制定和修改業主公約、業主大會議事規則的建議;
(四)參加業主大會會議，行使投票權;
(五)選舉業主委員會委員，并享有被選舉權;
(六)監督業主委員會的工作;
(七)監督物業管理企業履行物業服務合同;
(八)對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權;
(九)監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用;
(十)法律、法規規定的其他權利。
第六條 業主在物業管理活動中，履行下列義務：
(一)遵守業主公約、業主大會議事規則;
(二)遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;
(三)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;
(四)按照國家有關規定交納專項維修資金;
(五)按時交納物業服務費用;
(六)法律、法規規定的其他義務。
第七條 物業管理區域內全體業主組成業主大會。業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益，同時，應依照本細則和業主大會議事規則開展活動，并接受市房產管理部門的指導。
一個物業管理區域成立一個業主大會。物業管理區域的劃分應當考慮物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素，主要依據為：
(一)物業統一規劃、功能配套設施完善、布局合理;
(二)住宅物業建筑面積不低于3萬平方米;
(三)與社區居民委員會自治區域相適應。
第八條 業主人數較少或者不足3萬平方米的物業管理區域經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。
第九條 有超過50%業主提議或者物業投入使用二年以上的，應當召開首次業主大會或業主代表大會。
首次業主大會在市房產管理部門的指導下，由建設單位和前期物業管理企業負責組織召開。
業主在首次業主大會會議上的投票權，按照業主擁有的合法房產套數計算，每一套計一票。業主的投票權以記名的形式行使。
第十條 業主大會履行下列職責：
(一)制定、修改業主公約和業主大會議事規則;
(二)選舉、更換業主委員會委員、監督業主委員會的工作;
(三)選聘、解聘物業管理企業;
(四)決定專項維修資金使用、續籌方案，并監督實施;
(五)制定、修改物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;
(六)法律、法規或者業主大會議事規則規定的其他有關物業管理的職責。
第十一條 業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。
采用集體討論形式的，可以通知全體業主參加會議，也可以以棟、單元等為單位，推選若干名代表參加會議，或由業主決定以其它方式推選業主代表參加會議。業主可以委托代理人參加業主大會會議。以業主代表參加的形式召開的，到會業主代表應能代表物業管理區域內持有1/2以上投票權的業主。
采用征求意見形式的，應當在征求意見前15日內通知全體業主，并告知會議議題的議程。征求意見的結果應當及時公開并告知業主。以書面形式征求意見的，經業主簽名的意見方為有效，且應有物業管理區域內持有1/2以上投票權的業主參加。
業主大會作出決定，必須經與會業主所持投票權1/2以上通過。業主大會作出制定和修改業主公約、業主大會議事規則，選聘和解聘物業管理企業，專項維修資金使用和續籌方案的決定，必須經物業管理區域內全體業主所持投票權2/3以上通過。
業主大會的決定對物業管理區域內的全體業主具有約束力。
第十二條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議，由業主委員會負責組織，每年至少召開一次。
業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。經20%以上的業主提議，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。
召開業主大會會議，應當于會議召開15日以前通知全體業主。同時應告知相關的居民委員會，并邀請居委會代表、物業使用人列席。
業主委員會應當做好業主大會會議記錄。
第十三條 業主委員會是業主大會的執行機構，履行下列職責：
(一)召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況;
(二)代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同;
(三)及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業管理企業履行物業服務合同;
(四)監督業主公約的實施;
(五)業主大會賦予的其他職責。
