第一章 總 則
第一條 為規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，根據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》和《江蘇省物業(yè)管理條例》等有關規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動。
新建住宅區(qū)和配套設施齊全的原有住宅區(qū)，應當實行物業(yè)管理;配套設施不齊全的原有住宅區(qū)和其他物業(yè)，推行物業(yè)管理。
第三條 無錫市房產(chǎn)管理局是市物業(yè)管理行政主管部門，負責本市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
市(縣)、區(qū)人民政府確定負責物業(yè)管理的行政主管部門在市物業(yè)管理行政主管部門的指導下，負責本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
市、市(縣)、區(qū)人民政府的其他有關部門，按照各自的職責，協(xié)同實施本辦法。
第四條 街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)協(xié)助有關行政主管部門對物業(yè)管理活動進行監(jiān)督，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設之間的關系。
第二章 業(yè)主自治管理
第五條 業(yè)主通過業(yè)主大會和業(yè)主委員會對物業(yè)實施自治管理。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主數(shù)量少的，物業(yè)管理的組織形式可以由業(yè)主自主決定。
第六條 在物業(yè)管理活動中，業(yè)主的權利、義務和業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當履行的職責，按照國務院《物業(yè)管理條例》和《江蘇省物業(yè)管理條例》有關規(guī)定執(zhí)行。
第七條 一個物業(yè)管理區(qū)域只成立一個業(yè)主大會。業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。物業(yè)管理區(qū)域具備有下列情形之一的，應當成立業(yè)主大會：
(一)房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積50%以上;
(二)已交付使用的物業(yè)建筑面積達到物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積30%不足50%，但使用已超過一年的。
只有一個業(yè)主，或者業(yè)主數(shù)量較少且經(jīng)全體業(yè)主同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。
第八條 物業(yè)管理區(qū)域符合前條第一款所列情形之一的，建設單位應當及時向所在地市(縣)、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門提出成立業(yè)主大會的書面報告，并提供業(yè)主清冊、物業(yè)建設面積、物業(yè)出售并交付使用時間等文件資料。建設單位未及時報告的，業(yè)主也可以直接向所在地市(縣)、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門提出成立業(yè)主大會的書面要求。
市(縣)、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門接到建設單位的書面報告或者業(yè)主的書面要求后，應當會同街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)指導業(yè)主推薦產(chǎn)生首次業(yè)主大會籌備組成員，組成首次業(yè)主大會籌備組(以下簡稱籌備組)。
籌備組由業(yè)主代表、建設單位組成。籌備組組成人員確定后，應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，公告時間不少于7日。
第九條 籌備組應當做好以下工作：
(一)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容;
(二)參照物業(yè)管理行政主管部門制訂的示范文本，擬定業(yè)主大會議事規(guī)則草案和業(yè)主公約草案;
(三)確認業(yè)主身份和業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權數(shù);
(四)通過直接提名或者采取10%以上的業(yè)主聯(lián)名推薦等方式確定業(yè)主委員會成員候選人;
(五)做好召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。
第十條 首次業(yè)主大會業(yè)主的投票權數(shù)，住宅物業(yè)實行一套一票;非住宅物業(yè)按每150平方米建筑面積為一票，不足150平方米的，以每一房屋權屬證書為一票。單個業(yè)主最多票權數(shù)不能超過總投票權數(shù)的30%。
業(yè)主在第二次及其以后的業(yè)主大會上投票權數(shù)的確定，業(yè)主大會議事規(guī)則另有規(guī)定的，從其規(guī)定;沒有明確規(guī)定的，從前款規(guī)定。
第十一條 籌備組自成立之日起30日內(nèi)，在物業(yè)所在地市(縣)、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)指導下，召開首次業(yè)主大會會議，討論通過業(yè)主大會議事規(guī)則和業(yè)主公約等內(nèi)容，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。
首次業(yè)主大會籌備費用由物業(yè)建設單位承擔。
第十二條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。
業(yè)主大會定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。有下列情形之一的,業(yè)主委員會應當及時組織召開業(yè)主大會臨時會議:
(一)有20%以上業(yè)主提議的;
(二)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;
(三)業(yè)主大會議事規(guī)則或者業(yè)主公約規(guī)定的其他情形。
業(yè)主委員會未按照上述規(guī)定及時組織召開業(yè)主大會臨時會議的，物業(yè)所在地市(縣)、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應當督促業(yè)主委員會召開業(yè)主大會臨時會議。
第十三條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式，必要時也可以采取集體討論與書面征求意見相結(jié)合的形式召開業(yè)主大會會議。
采用集體討論形式時，業(yè)主數(shù)量較多的，可以幢、單元、樓層等為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議，業(yè)主代表應當持有其所代表業(yè)主的書面委托意見。到會業(yè)主代表所代表的業(yè)主持有的投票權數(shù)，應當超過該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主投票權總數(shù)的二分之一。
采用書面征求意見形式時，應當將征求意見書送交每一位業(yè)主并及時在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。返回意見的業(yè)主所持有的投票權數(shù)，應當超過該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主投票權總數(shù)的二分之一。
第十四條 業(yè)主大會會議由業(yè)主委員會召集主持。業(yè)主委員會應當于會議召開15日以前通知全體業(yè)主，并將會議主要議題、方式、時間等內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
住宅物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主大會會議，應當告知所在地市(縣)、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門和相關居民委員會。所在地市(縣)、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門和相關居民委員會可以派人列席會議。
需要物業(yè)管理企業(yè)列席業(yè)主大會會議的，物業(yè)管理企業(yè)的負責人或者其書面委托代理人應當列席會議。
第十五條 業(yè)主大會作出的決定，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權數(shù)二分之一以上通過。
業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則、選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)、專項維修資金使用和續(xù)籌方案等重大決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權數(shù)三分之二以上通過。
第十六條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，對業(yè)主大會負責，維護全體業(yè)主的合法權益。
業(yè)主委員會由5人以上15人以下單數(shù)組成，任期為3年，可以連選連任。
