《沈陽市住宅物業管理規定》，業經市政府2005年10月24日第46次常務會議討論通過，現予發布，自2006年1月1日起施行。
市長：陳政高
二○○五年十一月十六日
沈陽市住宅物業管理規定
第一章總則
第一條為了規范住宅物業管理活動,維護業主和物業管理企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，根據國務院《物業管理條例》，結合本市實際，制定本規定。
第二條在本市行政區域內從事住宅物業管理活動，適用本規定。
第三條本規定所稱住宅物業管理，是指住宅區內的業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及其配套設施設備和相關場地進行維修、養護、管理以及維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。
本規定所稱業主，是指房屋的所有權人。
本規定所稱物業使用人，是指物業的承租人或實際使用物業的其他人。
本規定所稱物業管理企業，是指依法設立、具有獨立法人資格，從事物業管理服務活動的企業。
第四條市房產局是本市物業管理活動的行政主管部門，負責本市物業管理活動的監督管理工作。
區、縣(市)房產行政主管部門負責本轄區內物業管理活動的日常監督管理工作。
區、縣(市)人民政府及街道辦事處(鄉鎮人民政府)對本轄區內物業管理活動實施監督管理。
第二章業主大會和業主委員會
第五條
物業管理區域，應當根據物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素劃分，新建住宅區，在商品房銷(預)售之前，建設單位應當向區、縣(市)房產行政主管部門提出劃分物業管理區域的要求，建設單位應當向房屋買受人告知物業管理區域劃分情況。分期建設的住宅，其配套設施設備為共用的，應當劃分為一個物業管理區域;尚未劃分或者需要調整物業管理區域的，區、縣(市)房產行政主管部門應當會同街道辦事處(鄉鎮人民政府)進行劃分。
第六條一個物業管理區域只能成立一個業主大會，并選舉產生業主委員會。同一物業管理區域，住宅房屋按套計算，業主入住率達50%以上，或自首套住宅房屋出售并交付使用之日起滿兩年的，應當由物業所在地的房產行政主管部門會同街道辦事處指導業主代表和建設單位組成業主大會籌備組，組織召開業主大會會議，選舉產生業主委員會。
業主大會應當根據物業建設情況和業主入住情況增選業主委員會委員。
第七條業主在首次業主大會會議上的投票權數，按其擁有的住宅套數計算，每套住宅為一票。住宅區內的非住宅物業業主在首次業主大會會議上的投票權數，按其擁有的物業建筑面積計算，不超過100平方米有單獨房屋所有權證的為一票;超過100平方米的，每超過100平方米計一票;超過部分不足100平方米的不計票。
單個業主在業主大會會議上所持的投票權，不得超過全部投票權的30%，剩余投票權按照其他業主占全部投票權的比例分攤給其他業主。
第八條業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式;但應當有物業管理區域內持有1/2以上投票權的業主參加。
業主大會做出決定，必須經與會業主所持投票權1/2以上通過。業主大會做出制定和修改業主公約、業主大會議事規則、選聘和解聘物業管理企業的決定，必須經物業管理區域內全體業主所持投票權2/3以上通過。
業主大會做出專項維修資金使用和續籌方案的決定，需經涉及物業范圍內的全體業主所持投票權2/3以上通過。
第九條業主大會應當制定業主大會議事規則，就業主大會議事方式、表決程序以及業主委員會工作經費的籌集、管理、使用等事項作出約定。
第十條業主委員會主任、副主任在業主委員會成員中選舉產生。業主委員會委員由五人以上單數組成。業主委員會委員任期為三年，可連選連任。任職期間發生變動，應及時進行補選。
業主委員會委員必須履行業主義務，公正廉潔。
第十一條召開業主大會會議，應當于會議召開15日前通知全體業主。并告知物業所在地的區、縣(市)房產行政主管部門和街道辦事處(鄉鎮人民政府)。
第十二條業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規、規章規定的，區、縣(市)房產行政主管部門應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。
第十三條業主大會、業主委員會應當配合公安機關，與社區委員會協作，共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作。
業主大會、業主委員會應當配合社區委員會依法履行自治管理職責，支持社區委員會工作，并接受其指導和監督。
業主大會、業主委員會作出決定，應當告知社區委員會，并認真聽取社區委員會的意見、建議。
第三章前期物業管理
第十四條在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，建設單位應當通過招投標方式選聘具有相應資質的物業管理企業，依法簽訂《前期物業服務合同》，由受聘的物業管理企業實施前期物業管理。
第十五條住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業;投標人少于3個或者建筑面積少于5萬平方米的，經區、縣(市)房產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業。
第十六條物業管理企業與建設單位辦理物業承接驗收時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。查驗中發現問題的，由建設單位負責，并由交接雙方書面認定。
建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。
第十七條辦理物業承接驗收手續時，建設單位應當向物業管理企業移交下列資料：
(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;
(二)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料;
(三)物業質量保修文件和物業使用說明文件;
(四)物業管理用房、《商品房買賣合同》示范文本、《業主臨時公約》、書面承諾等物業管理所必需的其他資料。
物業管理企業應當在前期物業服務合同終止時將上述資料移交給業主委員會。
第十八條建設單位應當在銷(預)售物業之前，制定《業主臨時公約》，并在與買受人簽訂《商品房買賣合同》時，向買受人明示，并予以說明。買受人應當對遵守《業主臨時公約》予以書面承諾。
