鞍山市政府令144號
《鞍山市城市住宅區物業管理辦法》業經2005年2月7日鞍山市第十三屆人民政府第36次常務會議通過，現予公布，自2005年4月1日起施行。
市長：張杰輝
二00五年二月二十八日
鞍山市城市住宅區物業管理辦法
第一條 為加強和完善城市物業管理，規范物業管理活動,保障物業的合理使用，維護業主、物業使用人和物業管理企業的合法權益，根據國務院《物業管理條例》及其他有關規定，結合我市實際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于本市行政區域內的城市物業管理。
第三條 本辦法所稱物業，是指房屋及相關共用設施設備和共用場地。
本辦法所稱物業管理，是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。
本辦法所稱業主是指物業所有權人。
本辦法所稱物業使用人是指物業的承租人和實際使用物業的其他人。
本辦法所稱物業管理企業是指依法設立、具有獨立法人資格，從事物業管理服務活動的企業。
第四條 鞍山市房產局是全市城市住宅區物業管理行政主管部門，縣(市)房產行政主管部門是本轄區內的城市住宅區物業管理行政主管部門。
其他有關行政管理部門和街道辦事處(鎮人民政府)在各自的職權范圍內，對物業管理工作進行指導、協調和監督。
第五條 新建住宅區應當實行物業管理。
城市新建住宅區要嚴格按國家有關規劃標準進行設計，并符合物業管理的要求。規劃設計方案應包含如下內容：
(一)建筑面積在2萬平方米以上5萬平方米以下的住宅區，建設單位應提供不少于110平方米的物業管理用房。建筑面積在5萬平方米以上的，每增加1萬平方米，相應增加不少于10平方米的物業管理用房;
(二)提供自行車場、停車場等共用設施設備和共用場地。
提供的物業管理用房，應充分考慮辦公及群眾辦事方便。
第六條 原有住宅區私房比例達到70%以上且共用設施設備齊全的，可以實行物業管理。
配套設施不全的，應當與社區建設相結合，由政府投資、社會力量投資或自管房單位投資負責組織完善。
物業管理用房可在小區內購置一層住宅或在規劃許可的前提下新建。建筑面積在2萬平方米以下的住宅區，應提供不少于80平方米的物業管理用房。建筑面積在2萬平方米以上的，每增加1萬平方米，相應增加不少于5平方米的物業管理用房。
第七條 物業管理區域的劃分應當考慮物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素。
新建住宅區，包括分期建設或者兩個以上(含兩個)單位開發建設的住宅區，其設置的配套設施設備是共用的，應當劃分為一個物業管理區域。如該住宅區內已分割成多個自然街坊或者封閉小區的，可以分別劃分為獨立的物業管理區域。
建設單位在申請辦理建設工程規劃許可證的同時，應向物業管理行政主管部門提出劃分物業管理區域的要求。物業管理行政主管部門應當按照本條第二款的規定劃分物業管理區域，并登記備案。
尚未劃分或者需要調整物業管理區域的，物業管理行政主管部門應當會同當地街道辦事處，按照本條第二款的規定，結合物業的具體布局劃分物業管理區域，并登記備案。
第八條 建設單位在預售房屋之前，應當參照建設部制定的示范文本，制定業主臨時公約，作為房屋銷售合同的附件。業主臨時公約應當對物業的使用和維護管理、業主義務、違反業主臨時公約應當承擔的責任等事項做出規定，但不得與法律、法規、規章相抵觸，不得侵害物業買受人的合法權益。
第九條 建設單位與物業買受人簽訂的房屋銷售合同，應當包含建設工程規劃許可文件載明的建設項目平面布局圖，并在房屋銷售合同的附件中列明物業管理區域內歸全體業主所有的配套設施設備。
歸全體業主所有的配套設施設備主要包括：
(一)物業管理用房;
(二)門衛房、電話間、監控室、配電室、泵房、地面架空層、共用走廊;
(三)物業管理區域內按規劃配建的非機動車車庫(車場);
(四)物業管理區域內的公共綠化、道路、場地;
(五)建設單位以房屋銷售合同或者其他書面形式承諾歸全體業主所有的設施設備;
(六)其他依法歸全體業主所有的設施設備。
第十條 新建住宅區在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，應當實施前期物業管理。
前期物業管理工作由建設單位按國家有關物業管理招投標的規定，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業;投標人少于3個或者住宅規模小于5萬平方米的，經物業所在地的物業管理行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業，并簽訂書面的前期物業服務合同。
第十一條 原有住宅區實施物業管理的,前期物業管理可優先由該住宅區中原管房面積最大的房產管理單位提供物業管理服務;公有房屋應由產權單位依據合同托管給該物業管理企業實行物業管理，由物業使用人繳納物業管理服務費。
第十二條 前期物業服務合同可以約定期限;但期限未滿時，業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同已生效的，前期物業服務合同終止。
第十三條 售出的房屋建筑面積達到50%以上的新建住宅區和達到物業管理條件的原有住宅區，在達到上述條件30日內，建設單位或管房面積最大的房產管理單位應當書面報告物業管理行政主管部門，并提供業主清冊、物業建筑面積、物業出售并交付使用時間等文件資料;建設單位或管房面積最大的房產管理單位未按時間要求書面報告的，業主可以向物業管理行政主管部門提出成立業主大會的書面要求。
物業管理行政主管部門接到書面報告或業主的書面要求后，應通知物業所在地街道辦事處(鎮人民政府)按照有關規定，指導業主、建設單位(包括公有房屋出售單位)組成業主大會籌備組，組織召開第一次業主大會，選舉產生第一屆業主委員會。
第十四條 在業主大會成立并選舉產生業主委員會后，建設單位應將歸全體業主所有的配套設施設備移交給業主委員會。
