第一章 總則
第一條 為了規(guī)范本市住宅區(qū)物業(yè)管理，明確業(yè)主、使用人和開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利與義務(wù)，保障住宅區(qū)物業(yè)合理使用，創(chuàng)造文明、整潔、優(yōu)美、安全、便利的居住環(huán)境，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。
第二條 本市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)住宅區(qū)物業(yè)管理適用本條例。
本條例所稱住宅區(qū)包括住宅小區(qū)、住宅組團(tuán)、中高層住宅樓、高層住宅樓。
第三條 住宅區(qū)物業(yè)管理，實(shí)行業(yè)主自治管理與選聘物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理服務(wù)相結(jié)合的原則。
第四條 住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主，依照本條例規(guī)定選聘物業(yè)管理企業(yè)，對(duì)住宅區(qū)物業(yè)和業(yè)主的共同事務(wù)進(jìn)行管理和服務(wù)。
開發(fā)建設(shè)單位依照本條例規(guī)定委托物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理。
第五條 市房地產(chǎn)行政管理部門是本市物業(yè)管理的行政主管部門，負(fù)責(zé)組織實(shí)施本條例。
區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門是本轄區(qū)物業(yè)管理的行政管理部門，依照本條例規(guī)定對(duì)轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理進(jìn)行管理監(jiān)督。
本市各級(jí)人民政府的其他有關(guān)行政管理部門在各自職責(zé)范圍內(nèi)，負(fù)責(zé)做好物業(yè)管理有關(guān)的工作。
第六條 本市各級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)制定優(yōu)惠政策，扶持和促進(jìn)物業(yè)管理向社會(huì)化、專業(yè)化方向發(fā)展。
第二章 前期物業(yè)管理與移交
第七條 本條例所稱前期物業(yè)管理，是指在新建住宅區(qū)的業(yè)主委員會(huì)成立前，開發(fā)建設(shè)單位委托物業(yè)管理企業(yè)所進(jìn)行的物業(yè)管理和服務(wù)。
第八條 新建住宅區(qū)在規(guī)劃、設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌安排、合理布局物業(yè)管理服務(wù)的各項(xiàng)設(shè)施。
第九條 開發(fā)建設(shè)單位不得將住宅區(qū)共有部分的所有權(quán)、使用權(quán)單獨(dú)轉(zhuǎn)讓。
第十條 開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理企業(yè)訂立前期物業(yè)管理服務(wù)合同，該合同至業(yè)主委員會(huì)與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立物業(yè)管理服務(wù)合同生效時(shí)終止。
第十一條 在前期物業(yè)管理期間，房屋交付使用前所發(fā)生的物業(yè)管理費(fèi)用，由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān);房屋交付使用后所發(fā)生的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用，由開發(fā)建設(shè)單位委托的物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主依照本條例規(guī)定的政府指導(dǎo)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)約定承擔(dān)。
第十二條 開發(fā)建設(shè)單位與買受人訂立售房合同時(shí)，對(duì)前期物業(yè)管理事項(xiàng)雙方應(yīng)當(dāng)有明確約定。
第十三條 開發(fā)建設(shè)單位必須依照國(guó)家和本市規(guī)定的保修期限和保修范圍承擔(dān)住宅的保修責(zé)任。
開發(fā)建設(shè)單位在前期物業(yè)管理期間，不得使用物業(yè)維修專項(xiàng)資金。
第十四條 開發(fā)建設(shè)單位必須在住宅區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立之日起三十日內(nèi)，向業(yè)主委員會(huì)移交新建住宅區(qū)的物業(yè)管理用房、物業(yè)管理啟動(dòng)資金和下列工程建設(shè)檔案資料：
(一)住宅區(qū)規(guī)劃圖和批準(zhǔn)文件;
(二)單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖;
(三)道路及地下管網(wǎng)竣工圖;
(四)各種設(shè)備的使用說明書、電路示意圖;
(五)建筑工程、市政、環(huán)保、綠化等相關(guān)工程驗(yàn)收資料;
(六)其他必要資料。
第三章 業(yè)主自治管理
第十五條 住宅區(qū)入住率達(dá)到百分之五十以上或者住宅區(qū)房屋交付使用滿二年時(shí)，由所在地的區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門會(huì)同開發(fā)建設(shè)單位、街道辦事處或者鎮(zhèn)(鄉(xiāng))人民政府召集第一次業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。
第一次業(yè)主大會(huì)也可由業(yè)主自行組織召開，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。
第十六條 出席業(yè)主大會(huì)的業(yè)主所代表的表決權(quán)必須超過入住業(yè)主的半數(shù)方可召開業(yè)主大會(huì)。每擁有一成套住宅的業(yè)主享有一票表決權(quán)。
公房出租人可以書面委托承租人出席，業(yè)主可以委托代理人出席。公房承租人和其他代理人根據(jù)委托的權(quán)限享有表決權(quán)。
業(yè)主委員會(huì)由五至十五人組成。業(yè)主委員會(huì)委員在業(yè)主中產(chǎn)生;業(yè)主委員會(huì)主任、副主任在業(yè)主委員會(huì)委員中產(chǎn)生。
業(yè)主委員會(huì)每屆任期三年，業(yè)主委員會(huì)組成人員可以連選連任;不稱職的，業(yè)主大會(huì)可予以撤換。
第十七條 業(yè)主委員會(huì)每年至少組織召開一次業(yè)主大會(huì);經(jīng)百分之二十以上業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)就所提議題及時(shí)召開業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)作出的決定，必須經(jīng)出席大會(huì)的業(yè)主所代表的表決權(quán)過半數(shù)通過。
業(yè)主委員會(huì)會(huì)議由業(yè)主委員會(huì)主任根據(jù)物業(yè)管理需要組織召開。業(yè)主委員會(huì)作出的決定，必須經(jīng)全體業(yè)主委員會(huì)組成人員過半數(shù)通過。
業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)作出的決定以及業(yè)主大會(huì)通過的業(yè)主公約，對(duì)住宅區(qū)內(nèi)全體業(yè)主、使用人具有約束力，不得與法律、法規(guī)相抵觸。
第十八條 業(yè)主大會(huì)行使下列職權(quán)：
(一)選舉、撤換業(yè)主委員會(huì)委員;
(二)審議并通過業(yè)主委員會(huì)章程、業(yè)主公約和物業(yè)管理服務(wù)合同;
(三)聽取和審查業(yè)主委員會(huì)的工作報(bào)告;
(四)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)工作，改變或者撤銷業(yè)主委員會(huì)的決定;
(五)決定物業(yè)管理的其他重大事項(xiàng)。
第十九條 業(yè)主委員會(huì)履行下列職責(zé)：
(一)選聘或者解聘物業(yè)管理企業(yè)，代表業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)訂立物業(yè)管理服務(wù)合同，物業(yè)管理服務(wù)合同經(jīng)業(yè)主大會(huì)通過后生效;
(二)依照本條例的規(guī)定籌集、使用和管理物業(yè)維修專項(xiàng)資金，并向業(yè)主大會(huì)提交物業(yè)維修專項(xiàng)資金審計(jì)結(jié)果的報(bào)告;
(三)審定物業(yè)管理企業(yè)提出的物業(yè)管理服務(wù)年度計(jì)劃、物業(yè)共有部分的維修計(jì)劃、財(cái)務(wù)預(yù)算和決算;
(四)聽取業(yè)主、使用人的意見或者建議，監(jiān)督和支持物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)活動(dòng);
(五)督促業(yè)主公約的實(shí)施;
(六)向業(yè)主大會(huì)報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況和物業(yè)維修專項(xiàng)資金的使用情況，接受業(yè)主監(jiān)督;
(七)業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。
第二十條 選聘物業(yè)管理企業(yè)通過招標(biāo)等方式進(jìn)行。參與前期物業(yè)管理的企業(yè)在同等條件下有優(yōu)先受聘資格。
第二十一條 業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)委員名單，審議通過的業(yè)主委員會(huì)章程、業(yè)主公約，由業(yè)主委員會(huì)報(bào)所在地的區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門備案。
第四章 物業(yè)管理企業(yè)
第二十二條 市房地產(chǎn)行政管理部門按注冊(cè)資金、人員素質(zhì)、專業(yè)管理年限、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)劃分資質(zhì)等級(jí)，實(shí)行資質(zhì)管理制度。
