第一章 總 則
第一條 為了規范物業管理活動，保障物業的合理使用，創造整潔、文明、安全、舒適的居住和工作環境，根據國務院《物業管理條例》，結合我市實際，制定本實施細則。
第二條 本實施細則適用于本市行政區域內的物業管理活動及其監督管理。未通過物業管理企業提供物業服務的物業，其使用、維修、養護、管理亦適用本規定。
第三條 南充市房地產管理局是本市物業管理的行業主管部門，負責全市物業管理活動的監督管理工作。縣(市)政府房地產管理部門負責對本轄區內的物業管理活動進行監督管理。
物業管理實行屬地管理原則。縣(市、區)人民政府負責對本轄區物業管理工作的領導。街道辦事處(鄉、鎮人民政府)、社區居民委員會負責指導監督轄區內業主大會的成立及其日常運作，負責轄區內物業管理糾紛的調查、調解與處理，協調物業管理活動與社區管理其他活動的關系，協助當地物業管理主管部門對物業服務進行監督管理。建設、規劃、國土、公安、物價、環保、城管、工商、衛生、安全等部門按照各自職責，協同實施本細則。
第四條 擁有共有設施、設備與場地的物業原則上應當劃歸一個物業管理區域。在同一物業管理區域內，只能委托一個物業管理企業進行管理。
建設單位應當向當地物業管理主管部門提出劃分物業管理區域的申請;其中，屬于商品房建設項目的物業管理區域，應當在申辦商品房預售許可證和現售登記備案前，提出劃分物業管理區域的申請。
符合下列情形之一的，可以作為單獨的物業管理區域：
(一) 屬于一個自然街坊或者封閉小區;
(二) 與設置的共用設施設備有密切關聯的物業。
第二章 業主大會
第五條 業主大會由一個物業管理區域內的全體業主組成，代表和維護全體業主合法權益。一個物業管理區域內，房屋出售并實際交付使用的建筑面積達到50%以上，或者首個房屋單元出售并實際交付使用已滿兩年的，應當召開首次業主大會會議。
第六條 物業管理區域符合業主大會成立條件的，建設單位應當書面通知街道辦事處(鄉、鎮人民政府)、社區居委會。街道辦事處(鄉、鎮人民政府)和社區居委會接到通知后30日內，會同建設單位、物業管理主管部門組建業主大會籌備組(以下簡稱籌備組)。由籌備組組織召開首次業主大會會議。
籌備組由業主代表、街道辦事處(鄉、鎮人民政府)、社區居委會、建設單位、當地物業管理主管部門組成。參加籌備組的業主代表應當由街道辦事處(鄉、鎮人民政府)、社區居委會和當地物業管理主管部門組織業主推薦產生。籌備組組建后的7日內，應當在物業管理區域內公告籌備組成員名單。
建設單位應當向籌備組提供業主名冊、物業建筑面積、物業出售和交付使用時間、已籌集的專項維修資金清冊等文件資料。
第七條 籌備組應當做好下列籌備工作：
(一)確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容;
(二)參照物業主管部門制訂的示范文本，擬定《業主大會議事規則》(草案)和《業主公約》(草案);
(三)確認業主身份和業主在首次業主大會會議上的投票權數;
(四)確定業主委員會委員候選人產生辦法及名單;
(五)做好召開首次業主大會會議的其他準備工作。
前款(一)、(二)、(三)、(四)項的內容應當在首次業主大會會議召開前15日內以書面形式在物業管理區域內公告。
第八條 業主大會會議決定的事項以投票方式表決。住宅物業業主在業主大會上的投票權，按套計算，每套一票。非住宅物業業主的投票權，按物業建筑面積計算，每五十平方米計算為一票;單戶不足五十平方米的，計為一票。單個業主在業主大會會議上所持的投票權，最高不超過全部投票權的30%。業主大會議事規則對業主投票權另有約定的從其約定。
第九條 召開住宅物業的業主大會會議，應當事先將會議時間、地點、議題和議程通知所在地居(村)民委員會，邀請居(村)民委員會派代表參加，并認真聽取居(村)民委員會的建議。在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合居(村)民委員會開展相關工作，并接受其指導監督。
第十條 有下列情況之一的，業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議：
(一) 20%以上業主提議;
(二) 物業管理企業提議;
(三) 發生重大事故或者緊急事件需要及時處理;
(四) 街道辦事處、社區居委會提議;
(五) 業主大會議事規則或者業主公約規定的其他情況。
提議召開業主大會會議，應當書面說明召開臨時業主大會的理由、目的和提議時間。
發生應當召開業主大會臨時會議的情況，業主委員會不履行組織召開會議職責的，當地物業管理主管部門應當責令業主委員會限期召開，逾期仍未召開的，可以指定提議人或其他合適業主為召集人，按照程序召開。
第十一條 物業管理區域內業主人數在二百名以上的，在物業主管部門、街道辦事處、社區居委會的指導下，業主大會可以業主代表會議的形式議事。
業主代表應按照合理、民主的原則由業主推選產生，人數不應低于業主總人數的20%。業主代表在業主代表大會中的投票權與推選人的投票權一致。業主代表因故不能參加會議的，業主可以另外推舉代表。業主代表產生后應當報物業主管部門備案。
業主代表應當在會議召開前7日內，向其所代表的各個業主書面征求對擬討論事項的意見。
以業主代表會議形式，制定或修改業主公約、業主大會議事規則，選聘或解聘物業管理企業，以及對專項維修資金使用和續籌方案作出決定，或者對其他事項作出表決的，應當由業主本人簽署贊同、反對及棄權的書面意見，業主代表負責收集并提交給業主代表會議作為表決意見。
第十二條 首次業主大會會議應當依法選舉產生業主委員會。業主委員會人數應為單數。業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持下列文件向當地物業管理主管部門申請備案：
(一)業主大會會議記錄和會議決定;
(二)業主大會議事規則;
(三)業主公約;
(四)業主委員會委員的名單和基本情況
物業管理主管部門應當對依法選舉產生的業主委員會出具業主大會、業主委員會備案證明和印章刻制證明。業主委員會應當依法刻制和使用印章。
