第一章 總則
第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理行為，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本細(xì)則。
第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)適用本細(xì)則。
第三條 本細(xì)則所稱物業(yè)管理是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理并維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。
第四條 本市行政區(qū)域內(nèi)的各種物業(yè)都要逐步建立業(yè)主自治與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理相結(jié)合的社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理體制。
第五條 建筑面積在1萬(wàn)平方米以上的機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位辦公樓、工業(yè)區(qū)以及住宅小區(qū)都要通過(guò)招投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。配套不齊全的，要在當(dāng)?shù)厝嗣裾M織下，有計(jì)劃地進(jìn)行綜合整治，提高配套水平，逐步創(chuàng)造條件，實(shí)行物業(yè)管理。
第六條 零星分散物業(yè)(含不達(dá)規(guī)模的物業(yè)，原產(chǎn)權(quán)單位已不存在的生活大院、宿舍樓，居民自建房屋等)由所在社區(qū)統(tǒng)一管理。可以組建物業(yè)公司負(fù)責(zé)管理，也可以選聘具有資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行專業(yè)化管理。
第七條 市、縣(區(qū))房地產(chǎn)行政主管部門是本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理行政主管部門，負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。
各級(jí)地方政府有關(guān)部門和單位，應(yīng)當(dāng)在各自職責(zé)范圍內(nèi)，共同做好有關(guān)管理工作。
第二章 業(yè)主自治管理
第八條 物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)按規(guī)定建立業(yè)主自治管理組織。
業(yè)主通過(guò)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)實(shí)施自治管理。
業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。業(yè)主多于100戶的，可推選業(yè)主代表，組成業(yè)主代表大會(huì)(以下稱業(yè)主大會(huì))。住宅區(qū)一般以每棟或每單元為單位推選1-6名業(yè)主代表。
業(yè)主代表應(yīng)是熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定群眾基礎(chǔ)、具備一定組織協(xié)調(diào)能力和議事能力、積極維護(hù)業(yè)主利益和帶頭履行業(yè)主義務(wù)的產(chǎn)權(quán)人。業(yè)主代表應(yīng)由業(yè)主大會(huì)籌備委員會(huì)組織推薦候選人，經(jīng)民主選舉產(chǎn)生。
業(yè)主大會(huì)的議題應(yīng)提前告知業(yè)主或業(yè)主代表，業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng)應(yīng)及時(shí)在本物業(yè)區(qū)域內(nèi)公布。
第九條 業(yè)主的投票權(quán)數(shù)，普通住宅房屋實(shí)行一戶一票，其它物業(yè)按照其擁有物業(yè)的建筑面積計(jì)算，建筑面積100平方米以下房屋為1票，100平方米以上的每滿100平方米為1票。
第十條 住宅區(qū)內(nèi)已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到30%，不足50%，但使用已超過(guò)1年的，應(yīng)當(dāng)參照召開首次業(yè)主大會(huì)與選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的程序和辦法召開首次臨時(shí)業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生臨時(shí)業(yè)主委會(huì)，臨時(shí)業(yè)主委員會(huì)行使業(yè)主自治管理相應(yīng)的權(quán)利和義務(wù)。
住宅區(qū)符合成立業(yè)主委員會(huì)條件時(shí)，應(yīng)依照條例和本細(xì)則規(guī)定及時(shí)組織召開首次業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。
第十一條 首次業(yè)主大會(huì)(含首次臨時(shí)業(yè)主大會(huì)，下同)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的房地產(chǎn)行政管理部門和街道辦事處的指導(dǎo)下，由業(yè)主代表、建設(shè)單位(包括公有住房出售單位)組成業(yè)主大會(huì)籌備委員會(huì)，負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)籌備工作。
第十二條 首次業(yè)主大會(huì)籌備委員會(huì)負(fù)責(zé)做好下列工作：
(一)協(xié)商確定召開業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)的形式、時(shí)間、地點(diǎn)和內(nèi)容;
(二)確定召開業(yè)主代表大會(huì)的，協(xié)商確定業(yè)主代表人數(shù)，組織推薦業(yè)主代表候選人，審查業(yè)主代表候選人資格，組織民主選舉業(yè)主代表，產(chǎn)生的業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布;
(三)協(xié)商業(yè)主委員會(huì)組成人數(shù)，并按業(yè)主委員會(huì)成員條件推薦業(yè)主委員會(huì)委員候選人，候選人名單及基本情況應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布;
(四)起草業(yè)主委員會(huì)選舉辦法、章程和業(yè)主公約草案，并在大會(huì)召開前15日發(fā)給參加會(huì)議的成員征求意見(jiàn);
(五)做好召開首次業(yè)主大會(huì)的各項(xiàng)會(huì)務(wù)準(zhǔn)備工作;
(六)主持召開首次業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。
第十三條 首次業(yè)主大會(huì)除行使細(xì)則中規(guī)定的權(quán)職外，還應(yīng)審議通過(guò)以下事項(xiàng)：
(一)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)議事規(guī)則;
(二)業(yè)主委員會(huì)日常工作權(quán)限;
(三)業(yè)主委員會(huì)選舉辦法;
(四)物業(yè)管理企業(yè)的選聘辦法;
(五)物業(yè)的有關(guān)公共管理規(guī)定;
(六)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。
第十四條 首次業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)，經(jīng)物業(yè)所在地街道辦事處初審?fù)夂螅赃x舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)到物業(yè)所在地物業(yè)管理行政管理部門申請(qǐng)登記確認(rèn)。業(yè)主委員會(huì)申請(qǐng)登記確認(rèn)應(yīng)當(dāng)提交下列材料：
(一) 業(yè)主委員會(huì)登記確認(rèn)表;
(二) 業(yè)主代表、業(yè)主委員會(huì)選舉辦法及選票;
(三) 業(yè)主大會(huì)審議通過(guò)的主要事項(xiàng)。
第十五條 業(yè)主委員會(huì)可以通過(guò)推選產(chǎn)生主任1名和副主任若干名，業(yè)主委員會(huì)不得從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。
第十六條 業(yè)主委員會(huì)依據(jù)條例的規(guī)定履行職責(zé)，督促全體業(yè)主、使用人遵守物業(yè)管理的法規(guī)、規(guī)章、制度和業(yè)主公約;幫助物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施本區(qū)域的物業(yè)管理，配合物業(yè)管理企業(yè)解決在實(shí)施管理服務(wù)中的重大問(wèn)題;接受物業(yè)管理行政管理部門、街道辦事處的指導(dǎo)和監(jiān)督，積極配合社區(qū)建設(shè)管理。
第十七條 業(yè)主委員會(huì)主任享有下列權(quán)利：
(一)負(fù)責(zé)召開主業(yè)委員會(huì)會(huì)議;
(二)經(jīng)業(yè)主委員會(huì)授權(quán)，核簽物業(yè)維修等項(xiàng)目的費(fèi)用，代表業(yè)主委員會(huì)對(duì)外簽約或簽署文件;
(三)業(yè)主委員會(huì)授權(quán)的其他事項(xiàng)。
業(yè)主委員會(huì)主任應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：
(一)遵守物業(yè)管理法規(guī)、規(guī)章、規(guī)范性文件的規(guī)定和業(yè)主公約、業(yè)主委員會(huì)章程，辦事公正、負(fù)責(zé);
(二)完成業(yè)主委員會(huì)交辦的工作;
(三)代表業(yè)主委員會(huì)處理事務(wù);
(四) 接受行政管理部門的培訓(xùn)和指導(dǎo)。
第十八條 業(yè)主代表、業(yè)主委員會(huì)委員每屆任期由業(yè)主大會(huì)約定，可以連選連任。業(yè)主代表、業(yè)主委員會(huì)任期屆滿3個(gè)月前，物業(yè)管理行政管理部門、街道辦事處應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)、督促換屆選舉。業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)換屆選舉的具體籌備工作，參照召開首次業(yè)主大會(huì)的方式成立換屆選舉工作籌備委員會(huì)。
物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合做好業(yè)主委員會(huì)換屆選舉的日常事務(wù)性工作。
