上海市第一中級(jí)人民法院民事判決書(2000)滬一中民終字第1986號(hào) 上訴人(原審被告)：吳潤冠，男，1943年8月10日生，漢族，中國民航上海醫(yī)院工作，住本市七莘路3198弄33號(hào)704室。 上訴人(原審被告)：汪佩佩，女，1947年2月2日生，漢族，退休，住本市七莘路3198弄33號(hào)704室
上海市第一中級(jí)人民法院民事判決書(2000)滬一中民終字第1986號(hào)
上訴人(原審被告)：吳潤冠，男，1943年8月10日生，漢族，中國民航上海醫(yī)院工作，住本市七莘路3198弄33號(hào)704室。
上訴人(原審被告)：汪佩佩，女，1947年2月2日生，漢族，退休，住本市七莘路3198弄33號(hào)704室。
兩上訴人共同委托代理人：包更生，上海市南方律師事務(wù)所律師。
被上訴人(原審原告)：上海南逸物業(yè)管理有限公司。住所地上海新城經(jīng)濟(jì)區(qū)，經(jīng)營地本市七莘路3198弄14號(hào)101室。
法定代表人：周建國，經(jīng)理。
委托代理人：何澤永，男，該公司工作人員。
委托代理人：王放，上海市銀都律師事務(wù)所律師。
上訴人吳潤冠、汪佩佩因物業(yè)管理糾紛一案，不服上海市閔行區(qū)人民法院(2000)閔民初字第1465號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2000年8月15日立案，依法組成合議庭，于9月12日公開開庭審理了本案。上訴人吳潤冠、汪佩佩及其委托代理人包更生，被上訴人上海南逸物業(yè)管理有限公司(以下簡稱南逸物業(yè)公司)的委托代理人何澤永、王放到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審法院認(rèn)定，南逸物業(yè)公司與南國花園業(yè)主委員會(huì)簽訂的《物業(yè)管理服務(wù)合同》合法有效，該業(yè)主委員會(huì)自 1999年5月1日起聘請(qǐng)南逸物業(yè)公司對(duì)南國花園小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理，該決定對(duì)全體業(yè)主具有約束力，吳潤冠、汪佩佩理應(yīng)遵守。吳潤冠、汪佩佩所稱其與南逸物業(yè)公司沒有權(quán)利義務(wù)關(guān)系，與事實(shí)不符，不予采信。南逸物業(yè)公司所提供的物業(yè)管理服務(wù)雖有瑕疵，但不能成為吳潤冠、汪佩佩拒付1999年7月起的物業(yè)管理費(fèi)的理由。南逸物業(yè)公司依據(jù)《物業(yè)管理服務(wù)合同》及低于經(jīng)有關(guān)物價(jià)管理部門審核、備案的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)即每平方米建筑面積0．80元要求吳潤冠、汪佩佩給付1999年7月至2000年3月的物業(yè)管理費(fèi)并放棄追索滯納金，應(yīng)予支持。原審法院遂于二ＯＯＯ年六月二十七日根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第八十四條、第一百零六條第一款之規(guī)定，作出判決：吳潤冠、汪佩佩應(yīng)于本判決生效之日起三日內(nèi)給付南逸物業(yè)公司物業(yè)管理費(fèi)人民幣781．83元。案件受理費(fèi)人民幣?69．73?元，由南逸物業(yè)公司負(fù)擔(dān)19．73元，吳潤冠、汪佩佩負(fù)擔(dān)50元。
吳潤冠、汪佩佩上訴稱：南國花園業(yè)主委員會(huì)的產(chǎn)生程序不合法，故他們不承認(rèn)業(yè)主委員會(huì)與南逸物業(yè)公司簽訂的《物業(yè)管理合同》，他們與南逸物業(yè)公司之間沒有債權(quán)債務(wù)關(guān)系。南逸物業(yè)公司的資質(zhì)等級(jí)為無級(jí)，所以該公司缺乏對(duì)南國花園的7萬平方米小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理的資質(zhì)。原審法院認(rèn)定南逸物業(yè)公司與業(yè)主委員會(huì)1999年4月23日簽訂《物業(yè)管理服務(wù)合同》與事實(shí)不符，南逸物業(yè)公司未在該合同上蓋章。請(qǐng)求撤銷原判，駁回南逸物業(yè)公司的訴訟請(qǐng)求。
被上訴人南逸物業(yè)公司辯稱：上訴人吳潤冠、汪佩佩的上訴理由與事實(shí)不符，原審法院所作判決正確，請(qǐng)求維持。
經(jīng)審理查明，1996年7月，中國民用航空華東管理局與上海南國房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂了《上海市內(nèi)銷商品房出售合同》一份，該管理局向該房地產(chǎn)公司購買了座落本市七莘路3198弄南國花園內(nèi)的商品房14套。其中 33號(hào)704室(建筑面積108．59平方米)房屋，于1997年7月15日調(diào)配給吳潤冠、汪佩佩夫婦居住使用。嗣后，吳潤冠夫婦根據(jù)有關(guān)公房出售政策于1999年1月30日取得了該房屋的《上海市房地產(chǎn)權(quán)證》，權(quán)利人為吳潤冠。? 1999年4月23日，南國花園業(yè)主委員會(huì)與南逸物業(yè)公司簽訂了《物業(yè)管理服務(wù)合同》，雙方約定：南國花園業(yè)主委員會(huì)將七莘路3198弄(南國花園)委托南逸物業(yè)公司實(shí)行物業(yè)管理，南逸物業(yè)公司提供服務(wù)的受益人為本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人，本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人均應(yīng)履行本合同；委托管理期限為2年，自1999 年5月1日至2001年5月1日；物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)由南逸物業(yè)公司按建筑面積每平方米0．80元向業(yè)主收取，對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人逾期交納物業(yè)管理費(fèi)的南逸物業(yè)公司可以按日加收交納費(fèi)用千分之三的滯納金。該合同還加蓋了上海南國房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的公章。同年5月1日，南國花園業(yè)主委員會(huì)與南逸物業(yè)公司簽訂了一份協(xié)議，載明：南逸物業(yè)公司自1999年5月1日起正式為南國花園業(yè)主委員會(huì)聘用，原南寧物業(yè)公司、南國房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)管理部和業(yè)主所簽協(xié)議自即日起移交南逸物業(yè)公司并繼續(xù)有效。當(dāng)月，南逸物業(yè)公司填寫了由上海市物價(jià)局印制的《上海市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)備案、審核表》，確定物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為：非電梯房每平方米建筑面積0．93元，電梯房為1．23元。有業(yè)主委員會(huì)、南逸物業(yè)公司的上級(jí)單位上海南國房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、閔行區(qū)物價(jià)局蓋章。另查明，吳潤冠、汪佩佩按每月每平方米建筑面積0．80元繳納了1999年6月30日前的物業(yè)管理費(fèi)，以后南逸物業(yè)公司經(jīng)催繳未著，遂于2000年3月22日具狀訴至法院，請(qǐng)求判令吳潤冠、汪佩佩按每平方米建筑面積1．20元繳納1999年7月至2000年3月的物業(yè)管理費(fèi)，共計(jì)人民幣l，172．76元及滯納金320．58元。在原審法院庭審中，南逸物業(yè)公司表示放棄追索滯納金，并要求吳潤冠、汪佩佩按每月每平方米建筑面積0．80元繳納物業(yè)管理費(fèi)，共計(jì)781．83元。吳潤冠、汪佩佩則認(rèn)為，其入住的房屋有嚴(yán)重的滲漏和霉變，不具備居住的基本條件，南逸物業(yè)公司對(duì)其報(bào)修置之不理。其與南逸物業(yè)公司間沒有權(quán)利義務(wù)關(guān)系等，不同意支付物業(yè)管理費(fèi)。
