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【內(nèi)容摘要】近年來，物業(yè)管理糾紛大量涌現(xiàn)，法院所受理的此類案件數(shù)量呈逐年遞增之勢(shì)。但是，由于物業(yè)管理糾紛作為新類型的案件、訴訟主體和法律關(guān)系復(fù)雜、有關(guān)立法相對(duì)滯后、人們的相關(guān)觀念尚需轉(zhuǎn)變等多種原因，法院對(duì)此類案件的審理常常陷入困境。因此，有必要對(duì)于 【內(nèi)容摘要】近年來，物業(yè)管理糾紛大量涌現(xiàn)，法院所受理的此類案件數(shù)量呈逐年遞增之勢(shì)。但是，由于物業(yè)管理糾紛作為新類型的案件、訴訟主體和法律關(guān)系復(fù)雜、有關(guān)立法相對(duì)滯后、人們的相關(guān)觀念尚需轉(zhuǎn)變等多種原因，法院對(duì)此類案件的審理常常陷入困境。因此，有必要對(duì)于物業(yè)管理糾紛審理中的一些重點(diǎn)、難點(diǎn)問題展開探討，積極尋找恰當(dāng)?shù)膶徖磙k法。本文以此為主線，在分析當(dāng)前我國(guó)物業(yè)管理糾紛的特點(diǎn)、原因的基礎(chǔ)上，詳細(xì)論述了審理物業(yè)管理糾紛案件中的一些突出問題并提出解決對(duì)策。
物業(yè)管理作為第三產(chǎn)業(yè)中新生的組成部分，是在近幾年來我國(guó)大力培育、發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)過程中，住宅與非住宅房產(chǎn)商品化 、服務(wù)化而出現(xiàn)的對(duì)居住、使用住宅小區(qū)、商廈的單位、居民提供公共性服務(wù)和特約服務(wù)的新行業(yè)。隨著城市建設(shè)速度的加快、以商品房為主的大型社區(qū)的增多，物業(yè)管理的問題也日漸暴露出來。
物業(yè)管理具體是指物業(yè)管理企業(yè)接受房屋產(chǎn)權(quán)人或業(yè)主委員會(huì)的委托，依照物業(yè)管理合同或協(xié)議，通過對(duì)房屋及與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行專業(yè)化維修、養(yǎng)護(hù)、管理，以及維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序，為業(yè)主提供服務(wù)的活動(dòng)。在物業(yè)管理過程中，就形成了物業(yè)產(chǎn)權(quán)人（又稱業(yè)主）、使用人與物業(yè)管理企業(yè)之間的新型的民事法律關(guān)系，行政管理部門也面臨如何對(duì)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行行業(yè)管理的新問題。
一、物業(yè)管理糾紛案件的主要特點(diǎn)
（一）、物業(yè)管理糾紛案件逐年上升，訴訟標(biāo)的額較大?
當(dāng)前各類住宅小區(qū)、商廈在收取物業(yè)管理費(fèi)用、提供管理服務(wù)方面的做法不盡一致，業(yè)主與物業(yè)管理者之間缺乏約束各方的合同、公約或法律規(guī)范，使業(yè)主與物業(yè)管理者、行政主管部門之間的矛盾漸生，因此而產(chǎn)生的糾紛，向房產(chǎn)、物價(jià)等管理部門的投訴大量增加，在有關(guān)部門的協(xié)調(diào)處理不完全能解決糾紛后，當(dāng)事人轉(zhuǎn)而向法院起訴。近年來，各地法院受理的物業(yè)管理糾紛案件呈逐年大幅度上升趨勢(shì)。
（二）、物業(yè)管理糾紛形式及案由多元化，物業(yè)費(fèi)糾紛居首位
物業(yè)管理糾紛的形式和案由涉及民事訴訟、行政訴訟的各類型糾紛，并逐年呈現(xiàn)多元化趨勢(shì)。根據(jù)糾紛性質(zhì)可劃分為：（1）、物業(yè)管理合同糾紛。物業(yè)管理合同是物業(yè)管理單位與業(yè)主就物業(yè)管理的項(xiàng)目、內(nèi)容、費(fèi)用、雙方的權(quán)利和義務(wù)、管理期限、違約責(zé)任等達(dá)成的協(xié)議。常見的糾紛有：房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理承包合同糾紛、物業(yè)委托管理糾紛；公攤面積不清、公共設(shè)施不到位和不按期完工導(dǎo)致的合同違約糾紛；物業(yè)管理企業(yè)單方面提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，隨意增加收費(fèi)項(xiàng)目；任意減少管理項(xiàng)目和內(nèi)容；對(duì)房屋及附屬設(shè)備、公用設(shè)施等修繕不及時(shí)；不履行或不按約履行其他管理職責(zé)；業(yè)主以種種理由拖欠管理費(fèi)用或單方面要求降低管理費(fèi)用；業(yè)主在合同外要求履行管理義務(wù)。（2）、物業(yè)管理侵權(quán)糾紛。物業(yè)管理侵權(quán)行為是指物業(yè)管理企業(yè)或業(yè)主違反法律或小區(qū)管理辦法而侵害他人財(cái)產(chǎn)或人身權(quán)利的行為。例如物業(yè)管理企業(yè)亂搭亂建造成業(yè)主損失；違法出租甚至出賣公用設(shè)施和居民住房公用部分給業(yè)主造成損失；業(yè)主擅自改變房屋、配套設(shè)施的結(jié)構(gòu)、外觀，毀損了設(shè)施、設(shè)備，危及房屋安全；業(yè)主亂搭亂建、隨意占用，破壞綠化、污染環(huán)境， 噪聲擾民引起的不動(dòng)產(chǎn)相鄰關(guān)系糾紛；業(yè)主或使用人要求物業(yè)管理者賠償在提供特約服務(wù)如保管服務(wù)中所造成的財(cái) 務(wù)損失的糾紛。（3）、其他糾紛。例如業(yè)主在小區(qū)內(nèi)受到侵害或被殺害引起的人身損害賠償糾紛；業(yè)主或管委會(huì)選聘、解聘物業(yè)管理公司產(chǎn)生的糾紛；業(yè)主、開發(fā)商、物業(yè)公司及政府有關(guān)部門關(guān)于成立業(yè)主委員會(huì)的糾紛；業(yè)主訴房產(chǎn)管理部門行政侵權(quán)糾紛。
物業(yè)管理糾紛中最突出的就是物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主或使用人追索物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)的糾紛。導(dǎo)致業(yè)主不交管理費(fèi)的原因有多樣，包括：（1）、業(yè)主認(rèn)為物業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)沒有公示，或者是物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)水平不相符、物業(yè)亂收費(fèi)、票據(jù)使用不規(guī)范等，據(jù)此以不交物業(yè)管理費(fèi)進(jìn)行對(duì)抗； （2）、有些業(yè)主買房后長(zhǎng)期不在此居住或出租給他人，忽視或忘記交管理費(fèi)；（3）、房地產(chǎn)商遺留下來的一些問題，造成業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間產(chǎn)生矛盾，相互間工作不配合，致使物業(yè)管理費(fèi)用難以收取；（4）、一些業(yè)主有意無故拖欠管理費(fèi)。
（三）、物業(yè)管理糾紛訴訟主體復(fù)雜，法律關(guān)系復(fù)雜，群體性糾紛明顯
物業(yè)管理糾紛案件的訴訟主體包括了業(yè)主、使用人、小區(qū)管委會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)商、行政管理部門。在法律關(guān)系上，涉及業(yè)主與使用人的關(guān)系 、業(yè)主或使用人與物業(yè)管理公司的物業(yè)管理服務(wù)合同關(guān)系、侵權(quán)關(guān)系，又可能涉及到房地產(chǎn) 開發(fā)商與物業(yè)管理公司的關(guān)系、管委會(huì)與物業(yè)管理公司的關(guān)系，業(yè)主、管委會(huì)或物業(yè)管理公 司與房產(chǎn)管理部門的關(guān)系。
同時(shí)，現(xiàn)在住宅小區(qū)一般規(guī)模較大，住戶動(dòng)輒上千人，很容易形成群體性糾紛。涉案當(dāng)事人少則十幾人，多則上百人。不同案件的小區(qū)業(yè)主作為當(dāng)事人由于共同利益的存在，在訴訟中極易形成聯(lián)盟，群體性訴訟趨勢(shì)極為明顯。
（四）、業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)積怨較深、矛盾尖銳，審理和執(zhí)行難度大
近年來物業(yè)管理糾紛矛盾沖突有不斷升級(jí)的跡象。小區(qū)保安打傷業(yè)主、業(yè)主駕車封堵小區(qū)道路、業(yè)主大規(guī)模集體上訪等事件經(jīng)常見諸報(bào)端。由于矛盾激化，一方面使得物業(yè)糾紛案件調(diào)解解決難度極大，另一方面，因物業(yè)管理糾紛案屬新類型的案件，有關(guān)法律規(guī)定不詳盡或明確，在審判實(shí)踐中又無現(xiàn)成的依據(jù)，給正確處理該類糾紛帶來一定的難度。 同時(shí)，在案件執(zhí)行中又很難對(duì)被申請(qǐng)人采取強(qiáng)制執(zhí)行措施，執(zhí)行阻力重重。
二、物業(yè)管理糾紛成因的法律分析
造成物業(yè)管理糾紛的原因很多，例如相關(guān)法律法規(guī)不健全，已制定的有關(guān)法規(guī)可操作性差，未能合理規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)、明確業(yè)主委員會(huì)的合法地位，政府對(duì)其派出機(jī)構(gòu)（如居委會(huì)）針對(duì)物業(yè)管理的責(zé)任和權(quán)限沒能準(zhǔn)確界定。從法律角度分析，引發(fā)物業(yè)管理糾紛的主要原因包括：
（一）、物業(yè)管理的相關(guān)法律法規(guī)嚴(yán)重滯后
有關(guān)物業(yè)管理方面的法律不健全，是物業(yè)管理糾紛不斷增多的根本原因。1995年頒布實(shí)施的《城市房地管理法》僅僅是規(guī)范城市房地產(chǎn)建設(shè)，幾乎不涉及物業(yè)管理有關(guān)規(guī)定。《合同法》也沒有專門的條款予以規(guī)范。現(xiàn)有的專門規(guī)范物業(yè)管理的有：建設(shè)部發(fā)布的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》和國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部發(fā)布的《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》，由于這兩個(gè)《辦法》屬部門規(guī)章，在適用時(shí)受到一定制約。國(guó)務(wù)院第9次常務(wù)會(huì)會(huì)議通過并于2003年 9月1日起正式施行的《物業(yè)管理?xiàng)l例》，該條例共七章70條，涉及業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)，前期物業(yè)管理、服務(wù)與物業(yè)使用等內(nèi)容。但是，條例中仍然對(duì)許多問題規(guī)定的不夠明確、詳盡，可操作性不強(qiáng)，從而使物業(yè)管理糾紛案件存在適用法律難等問題。 特別是法院在處理一些新類型案件中，難免出現(xiàn)適用法律不一，判決結(jié)果不統(tǒng)一的情況。