最高人民法院為審理住房物業(yè)糾紛案立規(guī)，涉及車位糾紛、業(yè)主身份認定、住改商糾紛等多個熱點 最高人民法院近日公布了《關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律問題的解釋》和《關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律問題的解釋》，并將于今年10月1日起施行。 據(jù)
最高人民法院為審理住房物業(yè)糾紛案立規(guī)，涉及車位糾紛、業(yè)主身份認定、住改商糾紛等多個 熱點
最高人民法院近日公布了《關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律問題的解釋》和《關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律問題的解釋》，并將于今年10月1日起施行。
據(jù)介紹，這兩部司法解釋在《物權法》等法律規(guī)定框架內，內容涉及住房和物業(yè)糾紛案件審判中的若干熱點、難點問題，具體包括：業(yè)主身份的界定、專有部分和共有部分的劃定、面積人數(shù)的計算方法、業(yè)主權利義務的范圍、車位車庫糾紛的處理、業(yè)主自治重大事項的范圍、住改商糾紛的處理、利害關系業(yè)主的認定、業(yè)主撤銷權的行使以及業(yè)主知情權的保護等；物業(yè)服務合同對業(yè)主的約束力及效力、物業(yè)服務企業(yè)的違約責任承擔、業(yè)主妨害物業(yè)服務企業(yè)管理的責任承擔、物業(yè)費糾紛處理等等。
未取得房產(chǎn)證
也能被認定為業(yè)主
業(yè)主在物業(yè)管理中，除享有國務院《物業(yè)管理條例》規(guī)定的權利外，還有權提議召開業(yè)主大會，有權推選業(yè)主代表，并享有被推選權。但是，一戶人家的所有人是否都算業(yè)主？業(yè)主的身份如何確定？一直存在爭議。
新出臺的司法解釋明確，依法登記取得或者根據(jù)物權法第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權的人，應當認定為物權法第六章所稱的業(yè)主。基于與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法使用商品房等建筑物，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為物權法第六章所稱的業(yè)主。
租售車位車庫
須按 配置比例
隨著私家車的激增，社區(qū)車位、車庫問題成為熱點問題。許多小區(qū)沒有車位、車庫或者車位、車庫嚴重不足，于是有的開發(fā)商或物業(yè)公司占用共有的道路或其他場地作為車位，有的開發(fā)商將車位、車庫高價出售給小區(qū)外的人停放，這種做法是否合法，物權法的規(guī)定過于籠統(tǒng)。
新出臺的司法解釋明確，建設單位按照 配置比例 將車位、車庫，以出售、附贈或者出租等方式處分給業(yè)主的，應當認定其行為符合物權法第七十四條第一款有關 應當首先滿足業(yè)主的需要 的規(guī)定。所稱 配置比例 是指規(guī)劃確定的建筑區(qū)劃內規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫與房屋套數(shù)的比例。
住宅改商用
須整棟業(yè)主同意
《物權法》第七十七條明確規(guī)定： 業(yè)主將住宅改變?yōu)椴惋嫛蕵返壬虡I(yè)用房的，應當經(jīng)有利害關系的全體業(yè)主同意 。但是，究竟什么是利害關系業(yè)主？《物權法》沒有就 利害關系 作出明確解釋。
新出臺的司法解釋明確，業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，本棟建筑物內的其他業(yè)主，應當認定為物權法第七十七條所稱 有利害關系的業(yè)主 。建筑區(qū)劃內，本棟建筑物之外的業(yè)主，主張與自己有利害關系的，應證明其房屋價值、生活質量受到或者可能受到不利影響。
對于小區(qū)物業(yè)服務
業(yè)主享有五項知情權
《物權法》規(guī)定，小區(qū)物業(yè)公司僅具備服務權，利用小區(qū)設施所得公共收益，必須全部用在小區(qū)公共設備維修、業(yè)主日常文體活動。但業(yè)主要求公布或查閱收入、使用情況，往往被拒，訴至法院后判決結果也不一，主要原因是法律沒有明確哪些情況可以公布或查閱。
新出臺的司法解釋明確，業(yè)主請求公布、查閱下列應當向業(yè)主公開的情況和資料的，人民法院應予支持：（一）建筑物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況；（二）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，以及業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定及會議記錄；（三）物業(yè)服務合同、共有部分的使用和收益情況；（四）建筑區(qū)劃內規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的處分情況；（五）其他應當向業(yè)主公開的情況和資料。
拖欠物業(yè)費
不影響業(yè)主解聘物業(yè)
盡管法律明確 經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意 ，可以解聘物業(yè)公司，但物業(yè)公司多以拖欠物業(yè)費為由拒不離開小區(qū)，各地法院對此情況也是判決不一。
新出臺的司法解釋明確，業(yè)主大會按照物權法第七十六條規(guī)定的程序作出解聘物業(yè)服務企業(yè)的決定后，業(yè)主委員會請求解除物業(yè)服務合同的，人民法院應予支持。物業(yè)服務企業(yè)向業(yè)主委員會提出物業(yè)費主張的，人民法院應當告知其向拖欠物業(yè)費的業(yè)主另行主張權利。
房子空置
也要交物業(yè)費
實踐中，有的業(yè)主認為，自己沒有得到物業(yè)服務可以拒付物業(yè)費，他們以未享受物業(yè)服務企業(yè)已經(jīng)提供的服務(比如業(yè)主提出其因出國而未享受服務)或者無需接受相關物業(yè)服務(比如低樓層業(yè)主提出其從未乘坐電梯等)提出抗辯。
司法解釋明確，物業(yè)服務企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關規(guī)定提供服務，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關物業(yè)服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。
選聘物業(yè)服務企業(yè)是業(yè)主共同作出的決定，只要物業(yè)服務企業(yè)按照合同約定提供了相關服務，則物業(yè)費的交納義務對全體業(yè)主而言都是均等的。除非管理規(guī)約或者物業(yè)服務合同等有另外的規(guī)定或者約定。
外墻面、屋頂、通道等
屬于共有部分
實踐中，很多建筑物區(qū)分所有權糾紛是圍繞共有部分產(chǎn)生的。除《物權法》第六章規(guī)定的法定共有部分，如建筑區(qū)劃內的道路、綠地等，司法解釋還就天然共有部分作出了明確規(guī)定。天然共有部分，即法律沒有規(guī)定，合同也沒有約定，而且一般也不具備登記條件，但從其屬性上天然屬于共有的部分，包括建筑物的基本結構部分、公共通行部分、公共設施設備部分和公共空間等，其中明確列舉外墻面、屋頂、通道等屬于共有部分，是為了便于解決審判實踐中的糾紛。
因共有部分很難通過列舉的方法予以窮盡，按照 非特定權利人所有即為業(yè)主共有 的思路，司法解釋還專門作出了兜底性的規(guī)定。滿足下列兩個條件的應當認定為共有部分：1.不屬于業(yè)主專有部分；2.不屬于市政公用部分或者其他權利人所有。
