物業管理是近幾年來我國大力培育、發展房地產市場過程中，住宅與非住宅房產商品化 、服務化而出現的對居
物業管理是近幾年來我國大力培育、發展房地產市場過程中，住宅與非住宅房產商品化 、服務化而出現的對居住、使用住宅小區、商廈的單位、居民提供公共性服務和特約服務的新行業。 我國的物業管理行業是隨著改革開放的深入，伴隨著市場經濟以及房地產綜合開發和住房商品化的發展而產生和發展起來的，目前處于幼稚期。 物業 一詞是從英語詞匯 property 及 estate 翻譯而來，在20世紀70年代末中國大陸實行改革開放政策后由香港傳入內地。 目前，我國房地產法學界和物業管理規范性文件中，對 物業 概念內涵和外延的見解是基本一致的，是指一定建設用地范圍內有特定界限的各類建筑物及相配套的固定附屬設備、公用設施、公共場地和其它定著物，以及用地和房屋包容的空間環境。
隨著我國房地產業的迅速發展，在物業產權人（又稱業主）、使用人與物業的受托管理人 （物業管理公司）之間產生了一種新型的民事法律關系，行政管理部門也面臨如何對物業管 理業進行行業管理的新問題，因此物業管理糾紛案件逐年成倍增長，糾紛類型也從原先單純的追索物業費糾紛轉而向服務質量、亂收費、亂搭建以及解聘物業公司等的糾紛發展。而物業管理規范性文件方面，除了建設部發布的《城市新建住宅小區管理 辦法》（以下簡稱《辦法》）和國家計委、建設部發布的《城市住宅小區物業管理服務收費 暫行辦法》這兩份部門規章外，我國的《民法通則》、《合同法》等法律中尚無專門調整物業管理的規定，法院只能根據這些法律的基本原則，并參照上述規章來處理，而這些規章的規定又不夠詳盡或明確，因此物 業管理糾 紛案件存在適用法律難等問題，給正確處理該類糾紛帶來一定的難度。
一、當前物業管理糾紛成因及其主要特點
1990年以來，全國各地的房地產業異軍突起，形成了不同檔次、不同類型的新建住宅小區和作為商用寫字樓的商廈，各類住宅小區、商廈在收取物業管理費用、提供管理服務方面的做法 不盡一致，業主與物業管理者之間缺乏約束各方的合同和法律規范，使業主與物業管 理者、行政主管部門之間的矛盾漸生，因此而產生的糾紛，向房產、物價等管理部門的投訴 大量增加，在有關部門的協調處理不完全能解決糾紛后，當事人轉而向法院起訴。就我國各地各級法院受理的物業糾紛案件而言，呈現案件數量逐年上升，在民事案件中所占比例逐漸加大；案件類型多樣化，新類型案件不斷出現，業主多為案件的被告，雙方當事人矛盾較大，物業管理糾紛訴訟主體復雜，法律關系復雜，對糾紛的審理有一定的難度，具有群體性糾紛的潛在因素等特點，且發展到了涉及民事訴訟、行政 訴訟的各類型糾紛。主要有：（1）物業管理者（包括房地產開發商和物業管理公司）向業 主或使用人追索物業管理費、水電費的糾紛，這類糾紛數量較多；（2）業主或使用人要求 物業管理者承擔停水、停電、停氣或其他行為的侵權賠償糾紛；（3）房地產開發商與物業 管理公司的物業管理承包合同糾紛；（4）房地產開發商與物業管理公司之間的物業委托管 理糾紛；（5）業主或使用人要求物業管理者賠償在提供特約服務如保管服務中所造成的財 務損失的糾紛；（6）業主或管委會選聘、解聘物業管理公司產生的糾紛；（7）業主訴房產 管理部門行政侵權糾紛。
二、當前物業管理糾紛案件的管轄及確定
當前物業管理糾紛案件的管轄問題，目前當事人一般 都在物業所在地的法院起訴，并把物業所在地作為業主或使用人的住所地，而有些受訴法院 也未分清物業管理糾紛的不同類型而予以受理。筆者認為這類案件的管轄應以物業管理糾紛的具體類型而確定。因物業管理引起的行政訴訟案件，依《行政訴 訟法》的有關規定確定有管轄權的法院。因物業管理引起的民事訴訟案件，簽訂物業管理服務合同的一方當事人向對方 提起侵權之訴的，應適用民事訴訟法第29條的規定，由侵權行為地或被告住所地的人民法院 管轄，因物業管理服務合同、物業管理承包合同、物業委托管理合同等產生的合同糾紛，應 適用民事訴訟法第24條的規定，即： 因合同糾紛提起的訴訟，由被告住所地或合同履行地 的人民法院管轄 。且要注意審查何處為被告住所地、何處為合同履行地。業主作為被告的， 業主的住所地既有在物業所在地，又有在物業所在地之外的，并非業主購置了物業，物業所 在地就是其住所地，因此，不能簡單地認為物業所在地就是被告住所地；物業管理公司的住 所地是指其主要營業地或主要辦事機構所在地，而并非是實施物業管理的所在地，但由于物 業管理服務合同、物業管理承包合同、物業委托管理合同，均是在物業所在地實施物業管理 ，因此，物業所在地應認為是合同履行地。物業管理糾紛雖是因不動產的管理引起的糾紛， 但其不屬于不動產糾紛，不適用專屬管轄的規定。?
三、審理該類案件應注意的問題
審查物業管理合同的效力，關系到正確處理糾紛，維護法律嚴肅性的問題。在物業管理 糾紛中，主要涉及三類合同，一為物業管理服務合同，即業主或管委會與物業管理公司或開 發商簽訂的由房地產開發商或物業管理公司對建筑物及其附屬物進行有償管理服務的書面協 議：通常所說的物業管理合同主要是指物業管理服務合同；二為物業管理承包合同即房地產 開發商或物業管理公司與另一物業管理公司簽訂的將物業管理權發包給另一物業管理公司承 包 的書面協議；三為物業委托管理合同，即房地產開發商與物業管理公司簽訂的將物業管理權 委托給物業管理公司管理的書面協議。在審理中，應區分合同的不同性質，注意判定合同 的效力，以正確處理物業管理糾紛。
在審查物業管理服務合同（或稱聘用管理合同）時，應主要從當事人是否具備民事主體 資格和相應的民事權利能力、民事行為能力，合同的內容是否合法來審查其效力。物業管理 權是因業主享有物權所派生出的權利，行使物業管理權的應是物業的所有權人，或是與業主 約定可享有物業管理權的使用人，而非房地產開發商或物業管理公司。物業管理服務合同應 由業主（或特定的使用人）為委托人，委托具有物業管理資質、能力的管理公司而形成。由 于我國房地產發展過程中物業管理剛起步，在購房者購房時，物業管理多是作為商品房售后 服務的一環，由房地產開發商與購房者簽訂，約定購房者接受房地產開發商的物業管理服務 .隨著物業管理規范化、法制化的提高，越來越多的業主或業主管理委員會作為行使物 業管理權的一方，選擇房地產開發商屬下的物業管理機構或物業管理公司為其提供物 業管理有償服務。因此，物業管理服務合同合格的當事人，一方為業主或依法成立的業主管 理委員會，另一方為具有物業管理經營范圍的企業。原由業主或無物業管理經營權的 房地產開發商，所簽訂的物業管理服務合同，其效力應以建設部的《辦法》施行之日起劃分 ，在此之前（即1994年4月1日前）所簽訂的物業管理服務合同不宜以房地產開發商無物業 管理經營權來認定無效，房地產開發商在業主選聘物業管理公司之前，可繼續實施物業管理 ，但不得以繼續履行合同為由，阻撓業主或業主管理委員會選聘物業管理公司進行管理。19 94年4月1日后所簽訂的物業管理服務合同，因《辦法》已規定住宅小區應由物業管理公司統 一實施專業化管理，房地產開發商在出售房屋前，就應選聘物業管理公司承擔住宅小區的管 理，所以，1994年4月1日后房地產開發商仍與業主簽訂 物業管理服務合同的，應認定合同無效。?
