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物業(yè)服務(wù)費(fèi)用糾紛的處理 （一）業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的起始時(shí)間 房屋竣工驗(yàn)收合格已具備使用的條件，業(yè)主應(yīng)當(dāng)自房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通知交付使用期限屆滿之次日起支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；當(dāng)事人有約定的，從其約定。 （二）物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和支付方式的確定 1、 當(dāng)事人對(duì)物業(yè) 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用糾紛的處理
（一）業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的起始時(shí)間
房屋竣工驗(yàn)收合格已具備使用的條件，業(yè)主應(yīng)當(dāng)自房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通知交付使用期限屆滿之次日起支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；當(dāng)事人有約定的，從其約定。
（二）物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和支付方式的確定
1、 當(dāng)事人對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和支付方式有約定的，從其約定。
2、 當(dāng)事人沒有約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的支付標(biāo)準(zhǔn)和支付方式的，參照行政主管部門或行業(yè)協(xié)會(huì)推薦的支付標(biāo)準(zhǔn)和支付方式執(zhí)行。
3、 當(dāng)事人沒有約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的支付標(biāo)準(zhǔn)和支付方式的，也沒有行政主管部門或行業(yè)協(xié)會(huì)推薦的支付標(biāo)準(zhǔn)可供參照?qǐng)?zhí)行的，按市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)格執(zhí)行。
4、 當(dāng)事人對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)約定過分高于行政主管部門推薦的支付標(biāo)準(zhǔn)的，參照行政主管部門或行業(yè)協(xié)會(huì)推薦的支付標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，或參照市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)格執(zhí)行。
（三）業(yè)主與物業(yè)使用人交納物業(yè)管理費(fèi)的處理
1、 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶責(zé)任。
2、 已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交納。
（四）業(yè)主以收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)未經(jīng)政府主管部門批準(zhǔn)為由拒交物業(yè)管理費(fèi)的處理
1、 物業(yè)管理企業(yè)從事物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)與業(yè)主簽訂物業(yè)管理合同，并按物業(yè)管理合同的約定標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主收取物業(yè)管理費(fèi)。
2、 物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主未簽訂物業(yè)管理合同，物業(yè)管理公司的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)有關(guān)行政管理部門批準(zhǔn)備案的，則以經(jīng)有關(guān)行政管理部門批準(zhǔn)備案的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)管理費(fèi)。
3、 物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主無物業(yè)管理合同，收取物業(yè)管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)未經(jīng)有關(guān)行政管理部門批準(zhǔn)備案，則按業(yè)主簽署的業(yè)主公約或其他涉及到物業(yè)管理的條款收取物業(yè)管理費(fèi)。
4、 物業(yè)管理企業(yè)既不能提供物業(yè)管理合同或業(yè)主公約又不能提供業(yè)主簽署的其他涉及到物業(yè)管理費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)的文件，亦無有關(guān)政府主管部門批準(zhǔn)的收費(fèi)文件，則物業(yè)管理公司向法院提出的訴訟請(qǐng)求應(yīng)以收費(fèi)無依據(jù)予以駁回。
（五）物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的減收
有下列情形之一，業(yè)主請(qǐng)求少交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或請(qǐng)求物業(yè)管理企業(yè)退還多交的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，應(yīng)予支持：
1、 物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)項(xiàng)目和質(zhì)量與合同約定明顯存在差距的；
2、 物業(yè)管理企業(yè)擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或重復(fù)收費(fèi)的。
（六）物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書等級(jí)與所管理的物業(yè)住宅小區(qū)不相符的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)
1、 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)低于所服務(wù)的物業(yè)住宅小區(qū)的，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按該物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)所屬的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
2、 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)高于所服務(wù)的物業(yè)住宅小區(qū)的，按其實(shí)際提供的物業(yè)管理服務(wù)所屬的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
（七）沒有物業(yè)管理資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理的處理
物業(yè)管理企業(yè)未取得物業(yè)管理資質(zhì)證書而與各業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)簽訂的《物業(yè)管理合同》無效，物業(yè)管理公司依照合同收取的物業(yè)管理費(fèi)在扣除正當(dāng)?shù)奈飿I(yè)管理費(fèi)用后應(yīng)當(dāng)返還給業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)。
（八）未實(shí)際居住房屋服務(wù)費(fèi)用的處理
業(yè)主因自身原因未居住房屋并以此為由拒付或者請(qǐng)求減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，不予支持。
（九）事實(shí)物業(yè)服務(wù)關(guān)系的處理原則
1、 物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主雖未簽訂書面的物業(yè)服務(wù)合同，但業(yè)主事實(shí)上已接受了物業(yè)服務(wù)，物業(yè)管理企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主交納相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，應(yīng)予支持。
2、 物業(yè)管理企業(yè)起訴前未取得物業(yè)管理資質(zhì)證書，但對(duì)物業(yè)住宅區(qū)實(shí)際進(jìn)行了物業(yè)管理服務(wù)，而業(yè)主已接受了物業(yè)服務(wù)，在起訴時(shí)物業(yè)管理企業(yè)取得物業(yè)管理資質(zhì)證書的，視為物業(yè)管理服務(wù)關(guān)系成立。
（十）拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)用滯納金標(biāo)準(zhǔn)的確定
1、 業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，物業(yè)管理企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主按照合同約定支付滯納金的，應(yīng)當(dāng)支持。
2、 約定的滯納金數(shù)額過高，業(yè)主可依照《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十四條第二款規(guī)定請(qǐng)求調(diào)整，調(diào)整后的滯納金可按所拖欠的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用總額參照中華人民銀行規(guī)定金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。
3、 未交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、住宅維修基金和物業(yè)委托管理合同約定的其他費(fèi)用的，物業(yè)管理公司可要求有關(guān)業(yè)主限期交納；逾期不交納的，可按日加收應(yīng)交納費(fèi)用萬分之五的滯納金。
4、 業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，雙方在合同中對(duì)滯納金沒有約定，物業(yè)管理企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主支付所拖欠的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的銀行同期貸款利息的，應(yīng)當(dāng)支持。
（十一）住宅小區(qū)配套的幼兒園、學(xué)校支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的情形
物業(yè)管理企業(yè)向住宅小區(qū)配套的幼兒園園區(qū)、學(xué)校校區(qū)提供了物業(yè)管理服務(wù)，請(qǐng)求幼兒園、學(xué)校支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，應(yīng)予支持。
（十二）住宅小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備水電費(fèi)用分?jǐn)偟拇_定
住宅小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的水電費(fèi)用由全體業(yè)主按其擁有物業(yè)的面積比例負(fù)擔(dān)，但當(dāng)事人有約定的，從其約定。
（十三）供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等費(fèi)用的收取
1、 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。
2、 物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收前款費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。
3、 物業(yè)管理企業(yè)起訴要求業(yè)主支付拖欠的物業(yè)管理費(fèi)時(shí)，已先行墊付由其代收代繳的水、電、氣等費(fèi)用的，可以要求與物業(yè)管理費(fèi)一并處理，由原業(yè)主承擔(dān)支付責(zé)任。