住房商品化和住房管理商品化是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然趨勢(shì)。隨著我國(guó) 住房制度改革的不斷深入，在住房?jī)苫^程中，產(chǎn)生了許多新的 矛盾和糾紛，物業(yè)管理糾紛就是其中之一。近年來，訴至法院的物業(yè) 管理糾紛案件呈明顯上升趨勢(shì)。但是，無論是對(duì)物業(yè)管理的法律規(guī)定， 還是理論研
住房商品化和住房管理商品化是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然趨勢(shì)。隨著我國(guó) 住房制度改革的不斷深入，在住房 兩化 過程中，產(chǎn)生了許多新的 矛盾和糾紛，物業(yè)管理糾紛就是其中之一。近年來，訴至法院的物業(yè) 管理糾紛案件呈明顯上升趨勢(shì)。但是，無論是對(duì)物業(yè)管理的法律規(guī)定， 還是理論研究都十分不足。
當(dāng)前的物業(yè)管理糾紛主要發(fā)生在城市住宅小區(qū)的物業(yè)管理中。物 業(yè)是指住宅小區(qū)內(nèi)的土地、房屋及其附屬設(shè)備、共用設(shè)施以及其他用 以滿足居民生活需要的項(xiàng)目。物業(yè)管理是指物業(yè)管理單位接受房地產(chǎn) 產(chǎn)權(quán)人、使用人(合稱業(yè)主)的委托，對(duì)住宅小區(qū)的土地、房屋及其附 屬設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境等管理項(xiàng)目進(jìn)行 維護(hù)、修繕和整治。物業(yè)管理糾紛是物業(yè)管理單位與業(yè)主因物業(yè)管理 權(quán)利、義務(wù)而發(fā)生的爭(zhēng)議。物業(yè)管理糾紛多種多樣，概括起來主要有 兩類：一是合同糾紛;二是侵權(quán)糾紛。
1.物業(yè)管理合同糾紛
物業(yè)管理合同是物業(yè)管理單位與業(yè)主就物 業(yè)管理的項(xiàng)目、內(nèi)容、費(fèi)用、雙方的權(quán)利和義務(wù)、管理期限、違約責(zé) 任等達(dá)成的協(xié)議。常見的物業(yè)管理合同糾紛主要有：物業(yè)管理單位單 方面提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，隨意增加收費(fèi)項(xiàng)目;任意減少管理項(xiàng)目和內(nèi)容; 公共設(shè)施不到位;對(duì)房屋及附屬設(shè)備、公用設(shè)施等修繕不及時(shí);不履 行或不按約履行其他管理職責(zé)等。業(yè)主以種種理由拖欠管理費(fèi)用;單 方面要求降低管理費(fèi)用;在合同外要求履行管理義務(wù)等。
2.物業(yè)管理侵權(quán)糾紛
物業(yè)管理侵權(quán)行為是指物業(yè)管理單位或業(yè) 主違反法律或小區(qū)管理辦法而侵害他人財(cái)產(chǎn)或人身權(quán)利的行為。物業(yè) 管理侵權(quán)糾紛主要因物業(yè)管理單位或業(yè)主擅自改變小區(qū)內(nèi)土地、房屋 和公用設(shè)施的用途而引起，具體包括：物業(yè)管理單位亂搭亂建造成業(yè) 主損失;違法出租甚至出賣公用設(shè)施和居民住房公用部分給業(yè)主造成 損失。業(yè)主擅自改變房屋、配套設(shè)施的結(jié)構(gòu)、外觀，毀損了設(shè)施、設(shè) 備，危及房屋安全;業(yè)主亂搭亂建、隨意占用，破壞綠化、污染環(huán)境， 噪聲擾民等等。
上述兩類物業(yè)管理糾紛，常常發(fā)生競(jìng)合，是提起合同之訴抑或侵 權(quán)之訴，當(dāng)事人依法具有選擇權(quán)。但當(dāng)事人一旦以某種訴因提起訴訟， 則不能以另一訴因再提起訴訟。
