如果你是業主，你就不會不關心下列新聞，因為它們，物業管理糾紛再次成為社會熱點話題。 10月30日，朝陽法院采取堵被窩方式對57戶長年拒交物業費的業主進行強制執行，對16人進行了司法拘留。 11月1日，...
如果你是業主，你就不會不關心下列新聞，因為它們，物業管理糾紛再次成為社會熱點話題。
10月30日，朝陽法院采取 堵被窩 方式對57戶長年拒交物業費的業主進行強制執行，對16人進行了司法拘留。
11月1日，北京市公安局一位女刑警因為拖欠物業管理費用拒不執行被拘留15天。
11月2日，歌手朱明瑛拖欠物業管理費敗訴。
消費者都知道購買商品要交錢，那他們為什么在接受物業服務后卻不愿交物業費?昨天上午，部分
人大代表給市建委提出建議：盡快建立完善的物業公司市場準入制度及懲戒制度。
那業主除了拒絕交費還有其他維權方式嗎?本報記者進行了多方面采訪。
【物業糾紛 現狀】
法院：物業糾紛案欠費占九成
據朝陽法院立案庭庭長郎團聚介紹，近幾年，物業管理糾紛增長極快，從2002年194件升至2004年的1895件，此類案件兩年激增了近9倍。今年漲幅也達到了43%，由去年的1895件上升到今年的2713件。
而在朝陽法院審結的2140件物業管理糾紛案件中，物業公司起訴業主索要物業費的為2021件，占到此類案件的九成以上。郎團聚分析認為，之所以這類案件激增，關鍵就是立法不完備。
建委：物業管理尚存五大頑癥
昨天，市人大常委會內務司法辦公室召開了征求有關 加強社區建設，構建和諧社會 的意見和建議座談會。市建委物業管理處處長劉剛說，全市目前共有物業管理企業2318家，從業人員20多萬人，全市實行物業管理房屋總建筑面積達到2.97億平方米，覆蓋面達到80%。
劉剛說，目前北京的物業管理發展中，還存在五個方面的問題，即：開發建設遺留問題仍然嚴重困擾和影響物業管理;部分物業管理企業服務不規范;業主大會成立難問題;業主委員會與社區居委會關系不順，業主自律機制不完善;老舊居住區推行物業管理難度大。
【物業糾紛 分析】
建委：多數糾紛根兒在開發商
劉剛坦承，目前圍繞物業發生的糾紛多數屬于開發建設期間遺留問題的反映，不是圍繞物業服務發生的糾紛，這類問題主要包括擅自更改規劃、不按標準建設配套設施、物業質量不合格、面積縮水、公用面積分攤有爭議等。另外，物業服務質量不高、收費標準不明和服務標準不能及時公布或明示也是侵害業主合法權益的一大問題。
劉剛說，在目前情況下，業主不積極、社區居委會不參與、街道不指導等因素還導致業主大會成立難，即使已經成立的也因為在實踐中隨意性很大，業主自律機制不完善，很容易引發矛盾。
律師：合同才是惡性循環起點
北京市隆安律師事務所律師陳旭認為，購房合同本身存在陷阱。很多業主在簽訂購房合同或收房的時候，在被迫或根本不明白的情況下，同意了一些關于今后物業管理的約定。這樣很容易在入住后引起物業糾紛。
根據我們在司法實踐當中了解到的情況，業主不交物業費不外乎有這樣幾種情況：一個是認為物業服務質次價高，服務不到位;再就是收支不透明，財務不公開，亂收費;開發商遺留的問題等等。由于物業公司沒有及時解決，業主有可能會采取拒交物業費的方式試圖解決。
這樣惡性循環的結果就是一方面對物業服務不滿拒交物業費，另外你這種行為本身引起雙方很大的矛盾，甚至于引起業主之間的矛盾，引起整個小區物業的貶值。
【物業糾紛 感言】
物業糾紛業主沒有起訴權
中海雅園業主委員會主任胡密珍：目前業主根本沒有辦法行使自己的權利。比如說我家里要請保姆不能我說了算，別人說了算，到我家里來的這個保姆不是主人給保姆定價，而是保姆給主人定價，保姆一旦進家就別想走了。如果物業費的收支不透明，業主還交物業費，等于把錢送給物業公司。物業公司不是國家的稅務機關，他說交，業主就得交;他說交多少，業主就得交多少。
我們小區通過公開招標選聘了一家物業公司，可原來的物業公司就是不走。我們想到法院告原物業公司，法院說業主沒有起訴的權利。沒有辦法我們只能等，等到有一天我們解聘的物業公司把我們告上法庭，我們不能當原告為什么能當被告?
打官司業主啥情況才能贏
朝陽園業主舒可心：由于與物業公司簽訂合同的主體是業主委員會或其他的代理機構，不是業主本人，所以業主的維權要難得多。
從目前的法律制度上來看，似乎業主是有 欠交物業管理費 即法律上賦予的抗辯的權利的。但是，什么條件下使用抗辯權可以獲得法律的支持?單個業主到底有沒有權利在某種情況下可以拒交物業管理費呢?
【物業糾紛 出路】
給物業公司入市設個門檻
在昨天市人大常委會內務司法辦公室召開的座談會上，徐世虹代表說，與其投入那么大的精力鼓勵成立業主委員會來維權，不如下大力氣想辦法規范對物業公司和開發商的管理。
張耘代表認為，之所以有一些消費者接受了物業公司提供的物業服務后不交物業費，根源在于 沒有選擇物業公司的權利 。所以，他建議，要盡快建立完善的物業公司市場準入制度;每年對物業公司進行公開的評議和審查;盡快制定一系列標準如收費標準，讓物業公司的服務有據可查，有規可依。同時，要盡快制定針對開發商的懲戒制度。
業主告物業采用舉證倒置
那當物業公司和業主出現矛盾以后怎么辦?北京物業商業會長于慶新認為有三條路。
一、成立業主委員會。業委會成立后，可以監督物業公司，將物業費公示。按照規定，在物業公司要新增費用時，必須要經過小區業主大會2/3以上業主的認可方可實行，否則無效。因此，如果物業公司不肯進行公示或者擅自提高物業費，業委會可以召集業主大會討論重新選聘或采取其他手段。
二、政府出面接受投訴。
三、采取訴訟的方式。通過訴訟的方式起訴物業公司來維護權益。
北京市隆安律師事務所律師陳旭則認為，在物業糾紛訴訟案件中，很多業主舉證非常困難，而且舉證成本很高。他認為，在今后的立法中應該規定對于這類證據應該采取舉證倒置，由物業公司提交服務到位的證據。
新聞附件
北京85%小區沒有業委會
11月7日，在首佳物業公司 規范服務，構建和諧 活動啟動大會上，北京市建委有關負責人介紹說，北京市共有3032個住宅小區，由2000多個物業管理公司管理服務，但其中只有440個小區成立了業委會，占小區總數的14.5%，還有超過85%的小區沒有成立業委會。
