擁有良好的物業(yè)管理，可以說是擁有高品質(zhì)生活的前提，但由于目前物業(yè)管理水平的良莠不齊，接連不斷的物業(yè)糾紛實在讓人頭痛不已。那么業(yè)主在面對物業(yè)糾紛時應該怎么維護自己的權(quán)益？ 停車位收費糾紛 按產(chǎn)權(quán)確定受益者 小區(qū)內(nèi)停車位的收費到底歸誰？這讓家住東岳路某小區(qū)
擁有良好的物業(yè)管理，可以說是擁有高品質(zhì)生活的前提，但由于目前物業(yè)管理水平的良莠不齊，接連不斷的物業(yè)糾紛實在讓人頭痛不已。那么業(yè)主在面對物業(yè)糾紛時應該怎么維護自己的權(quán)益？
停車位收費糾紛
按產(chǎn)權(quán)確定受益者
小區(qū)內(nèi)停車位的收費到底歸誰？這讓家住東岳路某小區(qū)的業(yè)主摸不著頭腦，業(yè)主認為小區(qū)停車位屬于公共空間，其收費應歸小區(qū)全體業(yè)主共同所有，而物業(yè)公司認為公司對車輛進行了管理，此項收入應歸物業(yè)公司所有。
律師：小區(qū)內(nèi)停車位的收費應按產(chǎn)權(quán)確定受益者，一般來說路面停車位除了物業(yè)公司的管理成本外，其它收益應為小區(qū)全體業(yè)主共有。自有產(chǎn)權(quán)的停車位，沒有公共收益，擁有停車位產(chǎn)權(quán)的業(yè)主所繳費的停車位物業(yè)費或管理費歸對車輛進行管理的物業(yè)公司所有。對于地下停車位如果業(yè)主購房款中不含地下停車位的公攤，則收益不屬于業(yè)主共有，開發(fā)商可以辦理停車位產(chǎn)權(quán)；如果業(yè)主購房款中含有地下停車位的公攤，則該項收益扣除物業(yè)公司的管理成本外，應歸業(yè)主共有。
同時提醒，為了在相類似的物業(yè)公共空間糾紛中能夠保障自身權(quán)益，建議購房者最好留下購房時的沙盤照片、廣告或宣傳頁，以備糾紛發(fā)生后可以做到有據(jù)可依。
物業(yè)費捆綁水電費
業(yè)主可投訴物業(yè)公司把物業(yè)管理費、水電費捆綁收取，若業(yè)主欠物業(yè)費，物業(yè)管理人員則不再代收水電費。六堰某花園業(yè)主王先生，就遭遇過這樣的煩心事。當時，王先生由于不滿所在小區(qū)的物業(yè)公司未取得資質(zhì)就先行收取3個月的物業(yè)費，而且服務有瑕疵，從而拒交物業(yè)管理費。結(jié)果該物業(yè)公司以其不交物業(yè)費為由，也拒收水電費，從而給王先生的生活帶來麻煩。
律師：物業(yè)管理中將水電費與物業(yè)管理費捆綁收取，業(yè)主不交物業(yè)費或違背物業(yè)管理條款就停水停電屬“霸王條款”。水電屬國家公共資源，又是公民日常生活中不可缺少的公共產(chǎn)品，享用這一社會公共資源是每一個公民應有的權(quán)利。物業(yè)管理公司將社會公共資源的水電費與物業(yè)管理費捆綁在一起，以停水停電手段，達到物業(yè)管理收費的目的。這種做法是不公平的，也違背了《合同法》規(guī)定的“誠實、信用，自愿協(xié)商、平等互利”的原則，是違背業(yè)主意志的單方面“霸王行為”。遇到這種情況，如果業(yè)主與物業(yè)公司當初簽訂的合同當中，明確寫有物業(yè)公司有代收水電的義務時，業(yè)主可以憑與物業(yè)公司簽訂的合同，向有關(guān)部門反映，根據(jù)具體情況，明確權(quán)責，協(xié)調(diào)解決。
物業(yè)公司疏于防范
業(yè)主失竊理應賠償
明明每個月按時交納了10元錢的物業(yè)管理費，但家住三堰亨運集團家屬樓的邵女士，在10月11晚家中被盜抓捕小偷時，不僅沒有得到保安的幫助，事后物業(yè)公司反倒還以保安24小時值班已盡到職責為由，拒絕承擔邵女士和另外某被盜業(yè)主的損失。
律師：一般情況下，物業(yè)公司在業(yè)主交了物業(yè)管理的情況下，必須對小區(qū)公共設施的安全負責，如果業(yè)主與物業(yè)公司沒有在合同中明確注明，那么物業(yè)公司可以不必承擔，業(yè)主的人身財產(chǎn)安全受侵害的責任。但如果業(yè)主的人身財產(chǎn)安全損失系物業(yè)公司疏于防范而造成的，只要業(yè)主提供了物業(yè)公司未盡責的證據(jù)后，業(yè)主可以要去物業(yè)公司酌情給予賠償。
違約金抵物業(yè)費
購房者可拒絕
2005年9月份，吳先生在北京路某樓盤看中了一套商品房，當時與開發(fā)商簽訂的購房合同中，交房時間為2006年2月16日，合同上注明如逾期交房，開發(fā)商應支付違約金。后來開發(fā)商沒有如期交房，直到今年5月才通知他辦理入住手續(xù)。最近，吳先生向開發(fā)商提出支付違約金后，開發(fā)商稱違約金可折抵物業(yè)管理費，并許諾自入住后，物業(yè)公司可免收一年物業(yè)管理費。而吳先生表示只要違約金，結(jié)果雙方一直為此事僵持不下。
律師：物業(yè)管理費與違約金不能相抵。物業(yè)管理與開發(fā)商賣房是兩個法律關(guān)系，是不同的合同主體。從法律關(guān)系上來說，“延期交房違約金”與“物業(yè)管理費”不能相互抵消。而且根據(jù)《合同法》第84條規(guī)定了合同轉(zhuǎn)讓中的“債務轉(zhuǎn)移”行為，即“債務人將合同義務全部或部分轉(zhuǎn)移給第三人的，應當經(jīng)債權(quán)人同意。” 也就是說，開發(fā)商對買受人支付“延期交房違約金”的債務，如果轉(zhuǎn)移給物業(yè)管理公司承擔，即折抵一至兩年“物業(yè)管理費”，要經(jīng)債權(quán)人購房人同意。購房者遇到這種情況可以直接拒絕。
另外，用物業(yè)管理費折抵延期交房違約金，還有可能侵犯小區(qū)其它業(yè)主的合法權(quán)利。所以提醒消費者，在辦理入住手續(xù)時，應留存與開發(fā)商逾期交房相關(guān)的書面違約證據(jù)，以便在日后進一步處理該問題時能得到法律保護。
物業(yè)公司擅設廣告牌
業(yè)主可向法院起訴
家住柳林溝某單位家屬樓的劉女士反映說，物業(yè)公司在收取一定費用后，遂允許一廣告公司把廣告牌設置在居民樓頂上。她覺得物業(yè)公司的做法不妥，相關(guān)費用應歸住戶所有。
律師：根據(jù)《物業(yè)管理條例》規(guī)定，物業(yè)公司應征得該樓所有業(yè)主同意后，方可在樓頂設置廣告牌。如果沒有征得小區(qū)所有業(yè)主的同意，物業(yè)公司擅自讓廣告公司設置廣告牌，并取得收益，一旦情況屬實，小區(qū)任何一名業(yè)主都可提請召開業(yè)主大會進行商討。若問題仍未得到解決，只要業(yè)主大會2/3的業(yè)主同意，即可向法院提出訴訟。
