一場物業管理費官司，歷經兩級法院審判，一年多的時間才結案。爭議的焦點就是房屋存在質量問題的情況下，能不能按合同的約定認定房屋交付時間，從而來確定業主繳納物業管理費的起始時間。 發現問題拒絕收樓李先生在浦東購買了一套裝修期房，在2003 年11月15日收到通知
一場物業管理費官司，歷經兩級法院審判，一年多的時間才結案。爭議的焦點就是房屋存在質量問題的情況下，能不能按合同的約定認定房屋交付時間，從而來確定業主繳納物業管理費的起始時間。
發現問題拒絕收樓李先生在浦東購買了一套裝修期房，在2003 年11月15日收到通知后，于2003 年12月14日前往收樓。開發商向其開具了入住審批單，并通知原告為其辦理驗、收樓手續。李先生領取了房屋鑰匙、辦理相關手續后，在物業公司工作人員的帶領下進房屋進行驗收；而在驗收時卻發現了約30處裝修質量問題。這些問題由物業工作人員在《物業單元維保單》上一一列明，同時李先生交還了鑰匙，拒絕收樓。
2004 年1月17日，物業公司以掛號信的方式通知李先生維修已經結束，要求其再次前往驗收。李先生于2004 年2月7日前往驗收，雖然較為嚴重的質量問題已經解決，但是依然有6處質量問題。此后雙方爭議不斷，直至2004 年6月17日才基本解決，李先生當月入住。后來物業公司將李先生告上法庭，要求其支付自2004 年1月起的物業管理費。
付費時間從何算起本案的爭議焦點在于被告繳付物業管理費的日期起算點應當如何確定。對此，李先生認為應當按照其驗收合格之日（2004 年6月17日）后的次月1日，即2004 年7月1日起算；物業公司和開發商則認為應當以2003 年12月14日作為被告收樓的日期，該日后的次月1日，即2004 年1月1日起被告即應當開始繳納物業管理費。
就李先生和開發商間的《商品房預售合同》，其補充協議第十六條第二款約定：房屋交付時如買受人認為該房屋存在質量問題的，買賣雙方應當按照合同約定的方式對該質量異議進行處理，但不影響買受人按合同約定的期限完成對該房屋進行驗收交接。該條款對房屋買受人在驗收房屋時的抗辯權的行使進行了一定的限制。由于該條款為格式條款，且并未采用不同的字體等方式予以明顯提示，故應當根據誠實信用原則和合同目的合理解釋該條款的內容。該條款中的“存在質量問題”，應當限縮解釋為“存在一般的質量問題”，而不應包括使買受人合同目的不能實現的嚴重質量問題。
如何看待質量問題本案所涉房屋，屬于高檔住宅，買受人合同目的的衡量標準應當高于普通住宅。李先生2003 年12月14日收樓時，查驗出約30處質量瑕疵。盡管從單處瑕疵來看，尚不足以認定為嚴重，但如此多的質量問題同時出現于被告的房屋，則難以認定該日的房屋狀態符合買受人的合同目的。李先生在驗完房屋發現眾多質量問題后，當即將鑰匙交回開發商的行為，應當認定為其當日拒絕接受房屋，在房屋維修合格后再行收樓。故此，不應當以2003 年12月14日作為李先生接收房屋的時間。
從2004 年2月7日被告再次驗收的情況看，房屋已經不存在影響被告合同目的實現的質量瑕疵，根據被告與第三人間的《商品房預售合同》的約定，李先生此時應當接收房屋而不得拒絕收樓。就本案中2003 年11月15日、2004 年1月17日兩個通知時間，前一次通知時房屋并不符合交付的條件，后一次通知時房屋已經符合交付的條件。因此物業管理費的起算應當以2004 年1月17日為標準。
本案所涉及的另一個問題是全裝修房的驗收問題，李先生所購買的是全裝修房，對于全裝修房交付時所應具備的條件，法律并未做出明確的規定，開發商雖然出具了《上海市新建住宅交付使用許可證》，尚不能說明開發商的裝修是完全合格的。就此而言，國家應當出臺有關全裝修房的交付標準和有關全裝修房的驗收規定。可喜的是，上海市新的購房合同示范文本已經就全裝修房有關問題有一定的涉及。
