問：我入住“陽光花苑”不到半年，就覺得物業(yè)公司把小區(qū)管理得有點亂。不僅垃圾不及時運走，門口的保安對外來人員也不認真查驗，對業(yè)主態(tài)度還很兇，可就這樣的物業(yè)公司每個月收的物業(yè)服務費用卻不低。我給物業(yè)公司提了好幾次意見，還到房地產(chǎn)管理部門投訴過，可物業(yè)公司還是沒什么改進。我想物業(yè)公司這么差的管理水平根本沒有理由收這么高的費用，再說自己又沒有和物業(yè)公司簽過物業(yè)服務合同。物業(yè)公司依據(jù)的物業(yè)服務合同是它和開發(fā)商之間簽訂的，對業(yè)主應當沒有約束，所以我打算不付物業(yè)服務費了，這們做行嗎？
答：這樣做是不對的，物業(yè)公司和開發(fā)商簽訂的物業(yè)服務合同對業(yè)主有約束力。
開發(fā)商和物業(yè)公司簽訂的物業(yè)服務合同叫作“前期物業(yè)服務合同”。《物業(yè)管理條例》第21條規(guī)定：“在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應當簽訂書面的前期物業(yè)服務合同。”在業(yè)主入住到業(yè)主大會召開選聘物業(yè)公司之間有一段時間，如果這期間沒有物業(yè)公司來管理小區(qū)的話，會給業(yè)主造成很多麻煩和困難，所以法規(guī)規(guī)定在業(yè)主和業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)前，由建設單位也就是開發(fā)商選聘物業(yè)公司進行管理。等業(yè)主大會召開后，再由業(yè)主大會來決定是聘用原來的物業(yè)還是聘用新的物業(yè)公司。因此，前期物業(yè)服務合同對業(yè)主是有約束力的，它的約束力能持續(xù)到前期物業(yè)服務合同終止日為止。
這樣規(guī)定也經(jīng)常讓業(yè)主不滿。因為提供前期服務的物業(yè)公司并非由業(yè)主自己決定，可前期物業(yè)服務期限少則一二年，多則三四年。業(yè)主與物業(yè)公司本來就“感情不合”，又被“指腹為婚”，在這么一個相當長的時期內，不可能沒有一點矛盾。但在業(yè)主大會召開并解聘原來的物業(yè)公司之前，你也只能按照前期物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用，否則將構成違約，要承擔違約責任。如果物業(yè)公司的服務質量確實很差，你可搜集相應的證據(jù)，要求適當少付物業(yè)服務費。
