我購(gòu)買的商品房是否經(jīng)過驗(yàn)收、是否符合合同約定的交付條件；張貼告示是否履行了合同約定的書面通知交房的義務(wù)；該公司逾期交房的違約金應(yīng)當(dāng)按照什么比率計(jì)算，我應(yīng)該怎樣維權(quán)？胡先生致電本報(bào)說出了自己的疑惑。 劉律師說：通常，商品房買賣合同規(guī)定的延期交房的違約金
我購(gòu)買的商品房是否經(jīng)過驗(yàn)收、是否符合合同約定的交付條件；張貼告示是否履行了合同約定的書面通知交房的義務(wù)；該公司逾期交房的違約金應(yīng)當(dāng)按照什么比率計(jì)算，我應(yīng)該怎樣維權(quán)？ 胡先生致電本報(bào)說出了自己的疑惑。
劉律師說： 通常，商品房買賣合同規(guī)定的延期交房的違約金為萬分之二或三。 胡先生與該公司約定的萬分之十違約金是否有效？ 依照《合同法》的相關(guān)規(guī)定，違約金和實(shí)際損失不能重復(fù)計(jì)算，胡先生或者要求該公司賠償延期交房給其造成的實(shí)際損失，或者要
求該公司賠償合同約定的違約金。
該合同簽訂后，胡先生按約交給該公司首付款10萬元，并辦理了購(gòu)房按揭貸款30萬元。其后，該公司組織施工、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、勘察等該工程的責(zé)任主體單位對(duì)該小區(qū)1~4棟樓進(jìn)行了竣工驗(yàn)收，并交付給該公司。2006年8月31日，該公司在小區(qū)售樓處張貼交房通知，其中1~4棟樓的交付時(shí)間為2006年10月1日至7日。
■交房日期拖后，違約金 筆誤
2005年11月27日，胡先生與某公司簽訂了一份商品房買賣合同，該合同主要約定：
胡先生購(gòu)買某公司建設(shè)的某小區(qū)2棟3單元建筑面積為100平方米的房屋；該房單價(jià)為4000元/平方米，總購(gòu)房?jī)r(jià)款為40萬元；買受人首付款10萬元，余款30萬元按期辦理銀行按揭貸款；房屋交付期限為2006年8月31日前，交付條件為該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格；出賣人逾期交房，按逾期時(shí)間分別處理（不作累加）：
1.逾期不超過15日，自本合同規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬分之十的違約金，合同繼續(xù)履行；
2.逾期超過30日，買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交房?jī)r(jià)款萬分之二（該比率應(yīng)不小于1項(xiàng)中的比率）的違約金；
3.商品房達(dá)到交付使用條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)書面通知買受人辦理交付手續(xù)。
2006年11月，胡先生以該公司未能按照合同約定期限交房為由，要求該公司
承擔(dān)違約責(zé)任，按每日萬分之十的比率支付自2006年9月1日至實(shí)際交房之日的違約金。
該公司認(rèn)為，其銷售的房屋已經(jīng)過有關(guān)部門的驗(yàn)收，并交付使用，可以認(rèn)定竣工驗(yàn)收合格，已具備合同約定的房屋交付條件。張貼公告也是書面通知交房的方式之一。另外雙方合同中約定的萬分之十的違約金過高，是工作人員的筆誤，應(yīng)為 萬分之一 。問題一直推延至今仍未解決。
■買賣合同合法有效，違約金須酌情裁定
張盈律師事務(wù)所劉夢(mèng)醒律師認(rèn)為，商品房交付須具備 兩書一表 ，案例中雙方簽訂的商品房買賣合同合法有效。雙方當(dāng)事人均應(yīng)按照合同約定履行義務(wù)行使權(quán)利。
對(duì)于胡先生提出的商品房交付條件問題，因相關(guān)法律法規(guī)比較龐雜，在具體審判中存在很多爭(zhēng)議。具體到天津市的商品房交付條件，劉律師認(rèn)為，根據(jù)《天津市新建住宅商品房準(zhǔn)許使用管理辦法》及《天津市商品房管理?xiàng)l例》第十二條的相關(guān)規(guī)定， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將住宅商品房交付使用時(shí)，應(yīng)當(dāng)向購(gòu)房人明示住宅商品房準(zhǔn)許交付使用證，提供商品房質(zhì)量保證書和商品房使用說明書。 因此，開發(fā)商在交房時(shí)必須向購(gòu)房者出示或交付 住宅商品房準(zhǔn)許交付使用證 、 商品房質(zhì)量保證書 和 商品房使用說明書 這三份文件。否則購(gòu)房者有權(quán)拒絕收房，由此造成的延遲交房的損失由開發(fā)商承擔(dān)。
那么，開發(fā)商張貼的延期交房公告是否符合合同約定？
劉律師表示，該公司以張貼公告的方式通知交房不符合合同 書面通知買受人辦理交付手續(xù) 的約定。因?yàn)樵摴久嫦蛏鐣?huì)售房，購(gòu)房人不一定居住在其小區(qū)附近，故其在小區(qū)售樓處張貼交房通知，達(dá)不到購(gòu)房人能知曉交房時(shí)間的效果；且合同中的買受人是特定人即胡先生，故該公司應(yīng)當(dāng)將交房時(shí)間及有關(guān)事項(xiàng)直接告知胡先生，該公司公告通知交房的方式不符合雙方合同第十一條 商
品房達(dá)到交付使用條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)書面通知買受人辦理交接手續(xù) 的約定。該公司在合同約定的期限內(nèi)沒有將該商品房交付給胡先生，屬于違約行為，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。 至于違約金及實(shí)際損失的數(shù)額，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條規(guī)定：商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。 劉律師說， 該《解釋》第十六條規(guī)定： 當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成損失的30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。
法律小辭典
違約金：合同當(dāng)事人在合同中預(yù)先約定的當(dāng)一方不履行合同或不完全履行合同時(shí)，由違約的一方支付給對(duì)方的一定金額的貨幣。違約金是債的擔(dān)保的一種，也是對(duì)違約的一種經(jīng)濟(jì)制裁。
住宅商品房準(zhǔn)許交付使用證：又稱 準(zhǔn)入證 。在天津市行政區(qū)域內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)其建造的住宅商品房在取得 住宅商品房準(zhǔn)許使用證后 ，方可交付使用。未取得準(zhǔn)許使用證的，不得交付使用。申請(qǐng)領(lǐng)取住宅商品房準(zhǔn)許使用證，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）已經(jīng)交付全部土地出讓金或按規(guī)定享有劃撥土地使用權(quán)，并取得土地使用權(quán)證書；（二）住宅商品房已經(jīng)竣工驗(yàn)收合格，并提供竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告；（三）持有《建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證》；（四）具備供水、排水、供電、供氣、供熱、道路以及其他配套條件，并由相關(guān)配套單位出具住宅商品房已具備配套條件的證明；（五）非經(jīng)營(yíng)性公建與住宅商品房同步建成，已具備使用功能，并由區(qū)、縣配套單位出具證明。
