[案例]某小區(qū)是某建設(shè)投資有限公司于2002年開(kāi)發(fā)建設(shè)、2003年投入使用的高檔樓盤，廣告中承諾社區(qū)綠化率達(dá)32％，擁有完備的內(nèi)部設(shè)施與成熟的社區(qū)配套。2003年業(yè)主入住該小區(qū)后發(fā)現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有兌現(xiàn)其在售房時(shí)承諾的綠地面積和地下停車庫(kù)、垃圾間等社區(qū)配套設(shè)施，房屋普
[案例]某小區(qū)是某建設(shè)投資有限公司于2002年開(kāi)發(fā)建設(shè)、2003年投入使用的高檔樓盤，廣告中承諾社區(qū)綠化率達(dá)32％，擁有完備的內(nèi)部設(shè)施與成熟的社區(qū)配套。2003年業(yè)主入住該小區(qū)后發(fā)現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有兌現(xiàn)其在售房時(shí)承諾的綠地面積和地下停車庫(kù)、垃圾間等社區(qū)配套設(shè)施，房屋普遍存在墻體薄、隔音差等問(wèn)題，嚴(yán)重侵害了廣大業(yè)主的合法權(quán)益。廣大業(yè)主遂委托依法選舉產(chǎn)生的小區(qū)業(yè)主委員會(huì)向開(kāi)發(fā)商提起訴訟，要求開(kāi)發(fā)商履行小區(qū)綠化率達(dá)到32％的承諾，交付地下停車位，向轄區(qū)學(xué)校交納教育基金解決業(yè)主子女就近上學(xué)問(wèn)題等11項(xiàng)訴訟請(qǐng)求。
2005年10月，一審法院經(jīng)審理后，以小區(qū)業(yè)主委員會(huì)不具備訴訟主體資格為由作出駁回起訴的裁定。小區(qū)業(yè)主委員會(huì)不服，認(rèn)為其具備訴訟主體資格，是合格原告，上訴至市中級(jí)人民法院，要求撤銷一審裁定，指定一審法院繼續(xù)審理。
中院認(rèn)為，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定,業(yè)主委員會(huì)可作為原告參加訴訟的四種情形分別是：（1）物業(yè)管理企業(yè)違反合同約定損害業(yè)主公共權(quán)益的；（2）業(yè)主大會(huì)決定提前解除物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)管理企業(yè)拒絕退出的；（3）物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)拒絕將物業(yè)管理用房和《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十九條第一款規(guī)定的資料移交給業(yè)主委員會(huì)的；（4）其它損害全體業(yè)主公共權(quán)益的情形。現(xiàn)原告訴被告廣告欺詐、合同違約，是商品房預(yù)售合同糾紛，不屬于物業(yè)管理糾紛，其起訴的內(nèi)容均與物業(yè)管理無(wú)關(guān)，因此該業(yè)主委員會(huì)并不具備原告的主體資格。法院的這一裁定引起了新聞媒體和社會(huì)各界的廣泛關(guān)注。
[分析]該案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是業(yè)主委員會(huì)是否具有訴訟主體資格，筆者就從該點(diǎn)入手，談?wù)剺I(yè)主委員會(huì)及其運(yùn)作程序。
一、業(yè)主委員會(huì)的概念及民事訴訟主體地位
要了解業(yè)主委員會(huì)，我們需要結(jié)合另兩個(gè)概念來(lái)理解，那就是業(yè)主和業(yè)主大會(huì)。
1、業(yè)主、業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)的概念。
所謂業(yè)主，是指房屋的所有權(quán)人。業(yè)主通過(guò)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)實(shí)施自治管理。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)由全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)，業(yè)主大會(huì)可以選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；決定專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施；制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；等等。如果沒(méi)有業(yè)主大會(huì)，上述權(quán)利就無(wú)法實(shí)現(xiàn)。而作為小區(qū)的主人——業(yè)主，應(yīng)當(dāng)親自參加業(yè)主大會(huì)，積極行使自己的權(quán)力，因故不能參加的，可以書面委托代表人參加。業(yè)主大會(huì)作出的一般決定，必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)１／２以上通過(guò)。業(yè)主大會(huì)作出的制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)２／３以上通過(guò)。（詳見(jiàn)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第6、8、11、12條）
另，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第１０條的規(guī)定，業(yè)主在業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)，根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。結(jié)合《常州市業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》（示范文本）的規(guī)定，業(yè)主在業(yè)主大會(huì)上的投票權(quán)數(shù)形態(tài)單位可以按建筑面積、套、單元、樓層和幢五種方式其中一種計(jì)算。按建筑面積計(jì)算的，確定每平米的投票權(quán)數(shù)，余數(shù)按四舍五入計(jì)算；按套計(jì)算的，以房屋單元內(nèi)獨(dú)立套計(jì)算，每套一票；按房屋單元、樓層、幢的其中一種計(jì)算的，由單位中的業(yè)主推選代表行使投票權(quán)數(shù)。具體投票權(quán)數(shù)形態(tài)單位的確定，由籌備委員會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的具體情況，在業(yè)主大會(huì)召開(kāi)15日前，以書面公告或者其他形式征詢意見(jiàn)；如有1/2以上投票權(quán)業(yè)主持反對(duì)意見(jiàn)的，應(yīng)當(dāng)重新選擇投票權(quán)數(shù)單位。
業(yè)主大會(huì)是權(quán)力決策機(jī)構(gòu)，業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，是其執(zhí)行機(jī)構(gòu)，在物業(yè)管理活動(dòng)中維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，對(duì)業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)并報(bào)告工作。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第15條及《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》第10條的規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)主要履行下列職責(zé)：召集和主持業(yè)主大會(huì)；擬定業(yè)主公約草案、業(yè)主委員會(huì)章程草案及其修訂草案并報(bào)業(yè)主大會(huì)通過(guò)；經(jīng)業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)，選聘或者解聘物業(yè)管理企業(yè)，并經(jīng)業(yè)主大會(huì)對(duì)合同條款審查同意后，負(fù)責(zé)與物業(yè)管理企業(yè)訂立、變更或者解除物業(yè)管理合同；經(jīng)業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)，負(fù)責(zé)維修基金的管理和使用，當(dāng)維修基金不足時(shí)，進(jìn)行續(xù)籌；執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的有關(guān)決定；等等。
以上可見(jiàn)，如果沒(méi)有業(yè)主大會(huì)的授權(quán)，業(yè)主委員會(huì)無(wú)權(quán)獨(dú)立作出重大決策，這樣保證了小區(qū)事務(wù)的權(quán)力掌握在全體業(yè)主手中，而不會(huì)被部分人所控制。
2、關(guān)于業(yè)主委員會(huì)的民事訴訟主體地位
《物業(yè)管理?xiàng)l例》第15條僅規(guī)定業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，并規(guī)定其法定職責(zé)，但其法律地位如何，是否具有民事訴訟主體資格，條例并不明確。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第49條規(guī)定：“公民、法人和其他組織可以作為民事訴訟的當(dāng)事人”及《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第40條規(guī)定：“《民事訴訟法》第49條規(guī)定的其他組織是指合法成立、有一定的組織機(jī)構(gòu)和財(cái)產(chǎn)，但又不具備法人資格的組織。”業(yè)主委員會(huì)既非自然人，也非法人，應(yīng)歸屬于其他組織，因?yàn)椋?/p>
（1）業(yè)主委員會(huì)是合法成立的。根據(jù)《江蘇省城市住宅區(qū)業(yè)主委員會(huì)管理辦法》第5、6、7條的規(guī)定，凡是實(shí)施物業(yè)管理的住宅小區(qū)，均應(yīng)成立業(yè)主委員會(huì)，實(shí)行業(yè)主自治管理。新建住宅小區(qū)在竣工交付使用后，入住率或銷售率達(dá)到60%時(shí)，應(yīng)及時(shí)成立業(yè)主委員會(huì)。原有住宅小區(qū)，應(yīng)在實(shí)施物業(yè)管理前成立業(yè)主委員會(huì)，然后由業(yè)主委員會(huì)在政府主管部門指導(dǎo)下選聘物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)本物業(yè)的管理服務(wù)事項(xiàng)。當(dāng)選的業(yè)主委員會(huì)，應(yīng)當(dāng)15日內(nèi)報(bào)請(qǐng)所在地物業(yè)管理行政主管部門登記備案。就常州而言，新頒布的《常州市市區(qū)物業(yè)管理實(shí)施辦法》第11、19條也對(duì)此作了明確規(guī)定。這充分說(shuō)明業(yè)主委員會(huì)是在行政主管部門指導(dǎo)下組建，并取得批準(zhǔn)成立的合法組織。
