空了兩個(gè)月后，最近，李先生終于把中海雅園的房子租了出去。房子雖然租出去了，但李先生的臉上并沒(méi)有露出喜色。李先生說(shuō):我這套房子175平方米，2004年的時(shí)候每月租到10000元，現(xiàn)在才租7600元。當(dāng)時(shí)買的時(shí)候總價(jià)145萬(wàn)元，首付50%，20年按揭貸款，月供4930元，現(xiàn)在算下來(lái)
空了兩個(gè)月后，最近，李先生終于把中海雅園的房子租了出去。房子雖然租出去了，但李先生的臉上并沒(méi)有露出喜色。李先生說(shuō): 我這套房子175平方米，2004年的時(shí)候每月租到10000元，現(xiàn)在才租7600元。當(dāng)時(shí)買的時(shí)候總價(jià)145萬(wàn)元，首付50%，20年按揭貸款，月供4930元，現(xiàn)在算下來(lái)，年投資回報(bào)才4.4%，再空兩個(gè)月，一年的租金都不夠供月、交物業(yè)費(fèi)了。 自去年6月份以來(lái)，隨著宏觀政策的不斷出臺(tái)以及稅收的增加，許多像李先生這樣的高檔公寓業(yè)主都明顯感覺(jué)到房子不好租了，租金回報(bào)率低了， 以租養(yǎng)房 越來(lái)越難。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)最新的分析報(bào)告顯示，目前，本市10000元以上高檔項(xiàng)目出租的年平均回報(bào)率為5%左右，前兩年20%至30%的高回報(bào)率已經(jīng)成為歷史，下跌幅度更是高達(dá)75%。
我愛(ài)我家的市場(chǎng)分析人士說(shuō)，自去年以來(lái)，高檔公寓租金持續(xù)走低，以高檔公寓比較集中的CBD區(qū)域?yàn)槔瑥娜ツ昴瓿踔两衲昴瓿酰痪拥淖饨鹈科椒矫紫禄?00至1000元，如陽(yáng)光100從以前的每月4500元下降到了每月3500至4000元，現(xiàn)代城則從每月5000元下降到了每月4000元。高檔公寓大戶型的租金下滑趨勢(shì)更加明顯，月租金降幅達(dá)到1000至1500元。
在租金下滑的同時(shí)，空置期也在延長(zhǎng)。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，2006年上半年，北京高檔公寓平均出租空置期為兩個(gè)月，現(xiàn)在的高檔公寓平均出租空置期延長(zhǎng)至三到四個(gè)月，部分高檔公寓比較扎堆的地區(qū)空置期更長(zhǎng)，如朝陽(yáng)公園、燕莎等地區(qū)。
據(jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，2007年1月，月租金在3000元以上的租賃房屋供需比在3.3比1左右；而2006年1月的比例為2.7比1。造成供需比加大的主要原因是供應(yīng)量的增加和由售轉(zhuǎn)租房源量的增加。由于前幾年高檔公寓升值空間大，投資回報(bào)率高，導(dǎo)致本市高檔公寓熱，開(kāi)發(fā)量較大，近兩年，高檔公寓存量房逐年增加，而高端需求并沒(méi)有發(fā)生顯著的增加。與此同時(shí)，宏觀調(diào)控政策對(duì)高檔公寓的調(diào)控力度加大，特別是2006年三稅的實(shí)施，使得高端公寓出售利潤(rùn)減少，惜售心理加重，由售轉(zhuǎn)租房源增加。
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)和中大恒基等多家中介公司均認(rèn)為，今年高檔公寓的出租回報(bào)率肯定還會(huì)下降，下降幅度為20%左右。主要原因有兩個(gè)，首先，隨著一些高檔公寓的建成，市場(chǎng)供應(yīng)量還會(huì)增加，進(jìn)一步加大供需比；第二，隨著國(guó)家宏觀調(diào)控政策的落實(shí)，租賃收稅將使租賃的回報(bào)率降低1至2個(gè)百分點(diǎn)。因此，以前買的高檔公寓因?yàn)榉績(jī)r(jià)比較低，出租房子還會(huì)有些收成。而隨著房?jī)r(jià)不斷攀升，那些試圖通過(guò)租金收入 以租養(yǎng)房 的長(zhǎng)線投資者已經(jīng)很難在京城找到能夠滿足投資需求的樓盤了，即使買到比較中意的樓盤， 以租養(yǎng)房 也變得越發(fā)艱難了，甚至很多投資者不得不每月要倒貼一些銀子了。
