物業(yè)管理作為一個新興的服務行業(yè)，與人民生活息息相關，其發(fā)展狀況越來越受到社會關注。近日，國家統計局山東調查總隊在全省范圍內對192家物業(yè)管理企業(yè)進行了調查，現結合經濟普查數據，對山東物業(yè)管理現狀及存在問題進行如下分析。 一、山東物業(yè)管理發(fā)展現狀 隨著市場
物業(yè)管理作為一個新興的服務行業(yè)，與人民生活息息相關，其發(fā)展狀況越來越受到社會關注。近日，國家統計局山東調查總隊在全省范圍內對192家物業(yè)管理企業(yè)進行了調查，現結合經濟普查數據，對山東物業(yè)管理現狀及存在問題進行如下分析。
一、山東物業(yè)管理發(fā)展現狀
隨著市場經濟體制的不斷完善和城市化進程的加快，近幾年山東物業(yè)管理行業(yè)得到了長足發(fā)展，在促進經濟發(fā)展與社會穩(wěn)定中發(fā)揮著越來越重要的作用。
1．行業(yè)發(fā)展迅速，初顯規(guī)模
山東物業(yè)管理行業(yè)起步于上世紀八十年代，經過近三十年的發(fā)展已經初顯規(guī)模，2000年以來尤其是“十一五”時期物業(yè)管理行業(yè)呈加快發(fā)展的態(tài)勢。截止2009年底，山東物業(yè)管理企業(yè)已經超過4500家，從業(yè)人員13.3萬人，擁有資產187.8億元，實現主營業(yè)務收入128.2億元。
從企業(yè)開業(yè)時間看：2000年以前成立的企業(yè)有656家，占企業(yè)總數的14.3%；“十五”期間（2001年—2005年）成立的企業(yè)1846家，占總企業(yè)數40.4%；2006年以來成立的企業(yè)2071家，占總企業(yè)數45.3%；2000年以來，每年開業(yè)企業(yè)單位數成倍增長。
2．民營物業(yè)管理企業(yè)逐漸成為行業(yè)主導力量
物業(yè)管理企業(yè)由多種經濟成分構成，民營物業(yè)管理企業(yè)由于其經營的靈活性，作為國有企業(yè)經營形式的有益補充，無論從企業(yè)資質、治理規(guī)模，還是從人員素質、結構，以及服務品牌，均得到長足發(fā)展，一些優(yōu)秀企業(yè)逐步成為行業(yè)發(fā)展不可忽視的有生力量。截至2009年底，國有、集體物業(yè)管理企業(yè)個數僅占企業(yè)總數的15.0%，從業(yè)人員占29.8%，資產總計占43.5%，主營業(yè)務收入占31.5%；以個體私營經濟為主的民營物業(yè)管理企業(yè)個數占84.6%，從業(yè)人員占69.7%，資產總計占54.2%，主營業(yè)務收入占68.1%。
3．物業(yè)管理行業(yè)成為吸納就業(yè)的重要渠道
物業(yè)管理作為勞動密集型行業(yè)，在擴大就業(yè)方面容量大、覆蓋廣，平均每家企業(yè)從業(yè)人員30余人，在消化剩余勞動力方面具有天然優(yōu)勢。截止2009年底，山東物業(yè)管理企業(yè)共吸納就業(yè)人員達13.3萬人，是2004年第一次經濟普查時的2.95倍，其中女性員工占到40%。今后相當長的一個時期，隨著住宅建設的持續(xù)快速發(fā)展，以及舊住宅區(qū)物業(yè)管理范圍的不斷擴大，物業(yè)管理行業(yè)仍將保持快速發(fā)展，對增加就業(yè)將起到更加積極的推動作用。
4．行業(yè)發(fā)展與地區(qū)經濟、城市規(guī)模高度相關
物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展與地區(qū)經濟發(fā)展水平、城市規(guī)模成正相關關系。山東31.8%的物業(yè)管理企業(yè)集中在濟南、青島兩大副省級城市，兩市物業(yè)管理企業(yè)從業(yè)人員占全省的30.3%，資產總計占29.6%，主營業(yè)務收入占39.8%。經濟社會發(fā)展快、城市化水平高的東部城市物業(yè)管理企業(yè)數量、規(guī)模都明顯大于中西部地區(qū)。
二、物業(yè)管理發(fā)展存在的問題
隨著人民生活水平的提高，人們對物業(yè)服務要求的不斷提升，與此同時物業(yè)管理企業(yè)經營成本不斷上升，企業(yè)規(guī)模小、資質水平低等問題逐漸顯現，有些已經成為阻礙行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的瓶頸。
1．企業(yè)規(guī)模小，與經濟發(fā)展不匹配
第二次全國經濟普查資料顯示：截止2008年底，山東共有物業(yè)管理企業(yè)3986家，在全國列第3位，僅次于廣東和江蘇；從業(yè)人員12.6萬人，列第6位；主營業(yè)務收入111.7億元，列第5位，山東物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展已經走在全國前列。但從企業(yè)規(guī)模與經營情況看并不容樂觀，山東平均每家物業(yè)管理企業(yè)從業(yè)人員31人，在全國列25位，遠遠低于43人的全國平均水平；平均實現主營業(yè)務收入280.2萬元，列第8位，也大大低于355.6萬元的全國平均水平。
從2008年物業(yè)管理企業(yè)主營業(yè)務收入占地區(qū)生產總值、房地產業(yè)增加值比重看，山東0.4%和10.7%的水平分別低于全國0.3和5.6個百分點，比廣東低0.8和8.7個百分點。落實擴大內需政策，提高服務能力和水平，物業(yè)管理行業(yè)還要進一步做大做強。
2．企業(yè)資質水平低，盈利能力不強
目前，山東四千余家物業(yè)管理企業(yè)中，僅有56家企業(yè)具有一級資質，153家具有二級資質，分別僅占企業(yè)總數的1.2%和3.6%；絕大多數的物業(yè)管理企業(yè)都在三級及以下資質水平。資質水平偏低直接決定了企業(yè)的服務質量，隨著物業(yè)管理市場競爭日趨激烈，有些企業(yè)為了不被淘汰，難免會降低成本參與競爭。調查結果顯示，58.4%的物業(yè)管理企業(yè)利潤率在5%以下，近三成物業(yè)管理企業(yè)沒有盈利。
3．企業(yè)服務不到位與社會認識不足共存，物業(yè)管理收費難
物業(yè)管理服務費既保證物業(yè)管理活動正常運轉，也涉及到業(yè)主、物業(yè)管理人員切身利益。由于社會對物業(yè)管理行業(yè)認識不足，加之部分物業(yè)管理企業(yè)服務不到位，物業(yè)管理費收取難已是行業(yè)中一種常見的現象，直接導致部分物業(yè)公司陷入生存困境，管理工作出現惡性循環(huán)。調查結果顯示，只有半數物業(yè)管理企業(yè)全額收取了2009年物業(yè)管理費，13.3%的企業(yè)收取比例不足七成。
4．經營成本不斷上升，缺乏稅收扶持
物業(yè)管理屬于典型的勞動密集型行業(yè)，企業(yè)從業(yè)人員報酬占主營業(yè)務成本的比例高達60%。近年來，隨著社會物價水平的上升，原材料價格、勞動力成本明顯增加，物業(yè)管理企業(yè)運行成本不斷增高，行業(yè)利潤率下降。同時，相比郵電通信業(yè)、建筑業(yè)、交通運輸業(yè)、文化體育業(yè)3%的營業(yè)稅率，利潤率較低的物業(yè)管理行業(yè)稅負較重（營業(yè)稅率為5%）。
三、促進物業(yè)管理發(fā)展的建議
溫家寶總理在今年《政府工作報告》提出：要“大力發(fā)展市政公用事業(yè)、房地產和物業(yè)服務、社區(qū)服務等面向民生的服務業(yè)，積極拓展新型服務領域。”發(fā)展物業(yè)管理服務，推動行業(yè)規(guī)范有序發(fā)展，需要政府主管部門、行業(yè)協會以及物業(yè)管理企業(yè)共同努力。
（一）加大宣傳力度，營造良好的物業(yè)管理發(fā)展環(huán)境。要站在改善民生、推動和諧社會建設的高度，宣傳《物業(yè)管理條例》和物業(yè)管理發(fā)展形勢，引導廣大居民樹立正確的物業(yè)消費意識，充分認識規(guī)范物業(yè)管理在構建人居環(huán)境、促進經濟社會協調發(fā)展中的意義和作用；加大對物業(yè)管理企業(yè)的宣傳力度，對經營規(guī)范、服務優(yōu)質的企業(yè)，應給予政策扶持，鼓勵山東物業(yè)管理企業(yè)走出去，積極參與市場競爭。
