物業糾紛案例分析 案情介紹：一、眼看業主被打未制止北京一小區物業被判擔責 世紀城東區業委會主任的楊愛秋在世紀城5區北側的道路上，遭到不明身份的男子毆打，經法醫鑒定為輕微傷（偏重）。楊愛秋通過訴訟討回公道，楊愛秋起訴稱，世紀城物業公司的保安沒有阻攔，也不
物業糾紛案例分析
案情介紹：一、眼看業主被打未制止北京一小區物業被判擔責
世紀城東區業委會主任的楊愛秋在世紀城5區北側的道路上，遭到不明身份的男子毆打，經法醫鑒定為輕微傷（偏重）。楊愛秋通過訴訟討回公道，楊愛秋起訴稱，世紀城物業公司的保安沒有阻攔，也不理睬我的求救，沒有盡到維護小區公共秩序的管理任務，物業公司應登報賠禮道歉，并賠償精神損失費和經濟損失費共7萬余元。世紀城物業公司堅持認為該公司沒有任何責任，因為案發地是市政道路，保安沒有上前救助的法律義務，只有道德義務。
市一中院終審認為世紀城物業管理有限公司的保安看到楊愛秋被打，未上前制止。物業公司應承擔補充賠償責任，楊愛秋終審獲賠1千元。法官解釋說，世紀城物業公司作為從事包括保安服務的物業管理服務這一社會活動的單位，在物業合同約定的保安范圍之外的其能夠發現并控制侵害的合理區域內，仍負有一定的對業主人身、財產安全的保障義務，而楊愛秋受侵害的地點，即屬于此等區域。
由于楊愛秋被打的地點處于市政道路上，并非在物業管理范圍內，她能獲賠，在于一中院的判決突破了長期以來大家所持有的保安只在小區內負責的觀念。判決中指出，在物業合同約定的保安范圍之外的其能夠發現并控制侵害的合理區域內，保安仍負有一定的對業主人身、財產安全的保障義務。
2、高空墜物砸車，物業公司巧妙取證免責
案情：
2002年5月29日，車主徐某將其小轎車停放于深圳A大廈停車場，后發現車被高空墜物砸壞車頭蓋板。徐某找到該大廈管理處的保安，保安稱其為鄰近正在施工的B大廈墜落的瓷片所砸，并帶徐某查看現場。現場為B大廈外墻正在拆卸腳手架和防護網，不時有墜物降落，車身上下布滿灰塵，車旁有瓷片等建筑垃圾，車頭蓋板上有明顯的銳物砸痕。隨后趕來的管理處工作人員對現場進行了多角度拍照，并將瓷片包裝好交給徐某。徐某修車后就修理費用與B大廈施工單位交涉未果，遂將B大廈的建筑單位某房地產公司和A大廈停車場的管理單位某物業管理公司告上法庭。
原告徐某起訴的主要理由是， A大廈物業管理公司未對其所停車輛妥善看護，也應承擔連帶賠償責任。某物業管理公司向法庭提交了現場照片，辯稱損害結果的發生與自己無關，在停車場管理方面沒有過錯。
深圳市福田區人民法院認為，建筑物以及建筑物上的擱置物、懸掛物發生脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理人應當承擔民事責任。原告停車——發現被砸——交涉，綜合事實，參考現場照片，可認定原告車輛的損害是B大廈的所有人，應對損害負民事責任。被告二某物業管理公司不是建筑物的所有人或管理人，不須承擔責任。最后，法院判決被告一某房地產公司賠償原告徐某修車費1000元，駁回原告對被告二某物業管理公司的起訴。
評析：
本案中的某物業管理公司，如果與車主間建立的是車輛保管關系，則很難證明自己在保管行為中沒有過錯，而需承擔連帶責任，然后再代位求償，向某房地產公司追償。根據《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》的有關規定，物業管理公司與車主之間是“車位有償使用”的租賃關系，則免除了上述之虞。
值得一提的是，物業管理公司對事件的處理方式是非常恰當的。巡邏停車場的保安發現汽車被砸后，注意保護現場，并通知清潔工暫不將墜落的建筑物垃圾掃除，等待車主自己驗看。與車主取得聯系后，物業管理公司對現場及車損狀況進行了拍照，把損害物和損害后果的證據固定了下來。在法庭上，原告徐某和被告一某房地產公司均無法否認這些照片證據，從而順利地免除了自己在停車合同之外的侵權損害賠償責任。將砸壞汽車的碎瓷片交給車主去索賠，既有利于車主辨明事實真相，又體現了物業管理對當事人的尊重，物業管理公司的這種處理方式，表明其證據意識非常強烈。
實務操作建議：
物業管理活動中發生意外，可能導致糾紛時，物業管理公司可從本案中借鑒以下兩點：
1、應協助事主查明事件的真實過程。僅證明自己沒有責任是不夠的，也無法完全打消事主的疑慮。查清真相，幫助事主找到應承擔責任的人，才能徹底解決事件，避免糾紛。
2、全面加強證據意識。通過拍照、現場記錄、無利害關系目擊證人等方式固定證據，既有利于協助事主解決糾紛，又能分清自己應不應承擔責任、應承擔多大的責任等問題。
3、根據目前最高人民法院舉證規則的規定，設施設備造成的損害賠償，設施設備的管理人和所有人依法負有舉證責任，因此證據的保全及舉證責任履行成為物業管理活動中的主要環節。
3、保安半夜進民宅物業公司被判賠
案例：
北京朝陽某住宅區張先生夫婦在凌晨被室內的響動驚醒，立即起床并打開臥室的門，發現有人已走到客廳和臥室過道處，這個人自稱是物業公司的保安員。于是張先生夫婦把物業公司告上了法庭，并要求賠償每人精神損失費各5萬元。此案件在北京各界，尤其是在居民和物業管理界引起了強烈震動和激烈爭論。
法院認為，張先生夫婦身為業主(住戶)，與物業管理公司間形成了委托管理關系。保護業主的安全，維護業主的利益是物業管理公司的職責。但在履行職責時應注意采取適當合理的方式，如果措施不當侵害了業主的權利，應承擔相應的法律責任。物業公司保安員在值班時進入張先生夫婦房間，其自稱因為房門虛掩，為張先生夫婦的安全和利益而入室檢查。而按照《住戶手冊》規定，遇此緊急情況其既不與業主家電話聯系，又未請公安人員見證，該行為是不符合有關規定的，侵害了公民住宅不受侵犯的權利。而且其是在張先生夫婦深夜熟睡之機闖入，給張先生夫婦帶來了一定的精神刺激，影響了生活，應該就此不當行為承擔責任。因該保安員是在履行職務中侵害了張先生夫婦的權利，故由物業公司承擔責任。
問題：
1、物業公司保安進入居民住宅，是否屬于違紀?
2、遇到保安進入居民住宅問題，物業公司如何處理?
3、張先生夫婦把物業公司告上法庭，法庭如何判決?
分析：
按慣例和法律法規規定，任何個人和單位是不能私入民宅的，否則被視為侵犯。但是也有例外，因為物業公司的保安員有著極為特殊的義務，須保護服務范圍的財產安全，維護服務范圍的正常秩序，做好服務區域內的防火、防盜、防爆炸、防破壞、防治安災害事故等安全防范工作。
