河南省政協委員閆琪等提出，開發商出售地下車庫違法，地下車位不能銷售，建議政府廣泛宣傳與地下車位相關的法律規定?！段餀喾ā泛汀蛾P于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》(下文簡稱《建筑物區分所有權司法解釋》)施行后,關于小區車位和車庫的
河南省政協委員閆琪等提出，開發商出售地下車庫違法，地下車位不能銷售，建議政府廣泛宣傳與地下車位相關的法律規定?！段餀喾ā泛汀蛾P于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》(下文簡稱《建筑物區分所有權司法解釋》)施行后,關于小區車位和車庫的歸屬問題一直存在爭議,本文試對此進行討論。
一、車位、車庫可以作為建筑物的專有部分而成為建筑物區分所有權的客體
根據《建筑物區分所有權司法解釋》第二條第1款的規定,車位、車庫構成建筑物的專有部分:
(一)具有構造止的獨立性,能夠明確區分
構造上的獨立性,稱為 物理上的獨立性 ,即各個部分在建筑物的構造上可以被區分開,并且可以與建筑物的其它部分相隔離。隔離,應采取 觀念上的間隔 ,即 無物理的間隔 ,只要符合明確區分界線的要求,即使沒有物理上的遮蔽性,也具有構造上的獨立性,土地即為此例。所以,不同的車位車庫之間的遮閉性可依觀念上的隔離得以實現。
(二)具有利用上的獨立性,可以排他使用
利用上的獨立性,又稱為 使用上的獨立性 ,即建筑物被區分為不同部分后,每個單元都可以獨立使用,其效用一般與單獨的建筑物相同。車位車庫的固有用途是車輛停放,而非通常的居住或營業,用途明確,具有排他性。車輛的出入有共同車道各出口,無須借助他人的專有部分,具有利用上的獨立性。
(三)能夠登記成為特定業主所有權的客體
也可以稱為 法律上的獨立性 或 形式上的獨立性 。就不動產而言,登記為其公示方法。構造上和利用上的獨立性是經濟上的獨立性,這些只有通過登記才能表現為法律上的獨立性。 能夠登記 ,既包括了現在能夠在登記機構登記簿上記載的部分,也包括了已具備前兩項實質要件,但實踐中尚未進行登記的部分，如有的地方對車位,車庫,露臺等均未納入登記范疇。我國目前沒有統一的車位車庫登記制度,這只能說明不動產登記制度不夠完善,有待各地登記機構不斷改進。
二、車位、車庫的類別及權利歸屬
車位，是指住宅小區內設置在地上或地下的以停放機動車輛為目的的屬于開放式空間的場所;本文所指車庫，是指在住宅小區內設置的以停放機動車輛為目的的具有封閉空間的場所。目前，住宅小區的車位、車庫主要有以下幾種形態：? (一)獨立車庫
獨立車庫是分設于室內或室外，與其他車庫有明確界分的車庫，多見于高檔住宅小區。這部分車庫大多屬于相應業主專有，記載于不動產登記簿及業主的權利證書，實踐中爭議也不大。
(二)地面車位。
1、占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有
《物權法》第74條第3款的規定，可以分為兩個部分：第一，占用小區共有的道路或其他場地修建的車位，也包括規劃內違規將業主共有部分劃為車位的部分，屬于業主共有。第二，規劃外新增加的車位，只要是占用業主共有的地方，那么新增加的車位歸全體業主共有，而不允許房地產開發商或物業公司處分轉讓。
如果開發商是利用業主共有部分新增加的是車庫，也應屬于業主共有;反之，屬于投資建設者所有，其處分應首先滿足業主的需要，業主通過和開發商協商得到該車庫。
2、開發商或物業公司無權處分共有車位
開發商和物業公司不得在小區的公共區域任意設立和經營停車位，只有在業主大會的決議許可下才能設立或經營車位，并且所得費用應當歸全體業主所有，不過物業公司在業主大會的委托下，可收取一定的管理費，不得將停車位價金據為己有。沒有無權利的義務,也沒有無義務的權利。既然物業公司收取了管理費，就應該對小區內所停放的汽車負有相應的管理責任;如果丟失或損壞，就要根據其過錯和管理費的高低等情形承擔相應的賠償責任。
