物業(yè)管理法律糾紛產生后，物業(yè)產權人、使用人往往處于不利地位，其根本原因在于物業(yè)產權人、使用人不了解自己所擁有權利的性質、來源，因而在權利受到侵害時，無法及時，正確的采取措施達到維權的目的;本文從我國現行物業(yè)管理法規(guī)、規(guī)章出發(fā)，結合民法物權制度、社員權
物業(yè)管理法律糾紛產生后，物業(yè)產權人、使用人往往處于不利地位，其根本原因在于物業(yè)產權人、使用人不了解自己所擁有權利的性質、來源，因而在權利受到侵害時，無法及時，正確的采取措施達到維權的目的;本文從我國現行物業(yè)管理法規(guī)、規(guī)章出發(fā)，結合民法物權制度、社員權利的行使、限制等原則，和本人參與處理此類案件的實踐工作經驗，對物業(yè)管理糾紛的及時解決，提供法律上可行的建議。
推薦閱讀：
物業(yè)管理費收取標準
物業(yè)管理條例
如何避免物業(yè)糾紛
經修正的《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法》，以下簡稱《管理辦法》全面系統(tǒng)的建立了物業(yè)產權人、使用人，物業(yè)管理者，物業(yè)管理委員會三個基本主體之間權利義務關系的框架，是行業(yè)主管部門為保障物業(yè)管理活動中當事人的利益，減少糾紛而制定的有約束力的部門規(guī)章，雖然其級別較低，不能成為司法機關在審判中可直接引用的依據，但其反映出的精神已經涵蓋了物權法中的 建筑物區(qū)分所有制度 社員團體的權利能力;社員個體權利的維護等基本制度，因而司法機關可以從中找到我國現行法律、法規(guī)，有明確規(guī)定的法律根據，據以作出與《管理辦法》所體現的精神相匹配的裁決。但根據《管理辦法》中的有關規(guī)定，筆者提醒業(yè)主，只有正確的行使權利，才能達到事半功倍的效果。
一、成立物業(yè)管理委員會是維權的基礎
物業(yè)管理委員會代表和維護房地產產權人，使用人的合法權益，物業(yè)管理委員會由居住小區(qū)內房地產產權人，使用人代表和居民委員會代表組成;
物業(yè)使用人、產權人對物業(yè)區(qū)域面積的專屬所有和對公用分攤面積的共同所有，形成了物業(yè)管理委員會權利的基礎;追溯到業(yè)主同物業(yè)開發(fā)商訂立《商品房買賣契約》時;業(yè)主向開發(fā)商支付的房價款中包括了公用分攤面積的對價，但支付此價款的結果并非單獨取得了分攤面積的產權，而僅是同其它的產權人共同擁有公攤面積的所有權。包含維護整個建筑物公共設施全部使用人共同利益的權利，維護物業(yè)產權人、使用人、區(qū)域面積內，區(qū)域面積與第三方毗連部分，與公用面積毗連部分的不受外部干涉，合法使用的權利;維護整個建筑群所在規(guī)劃小區(qū)紅線內共用設施，市政配套設施的完整，安全運轉和有效利用的權利;維護公安、市政、環(huán)衛(wèi)、工商等職能部門指導，監(jiān)督下行使涉及行政管理關系外的其它一系列有利于物業(yè)產權人，使用人，安全，舒適的使用產權的權利但《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法》中無物業(yè)產權人，使用人可以基于上述權利直接對抗物業(yè)管理者的規(guī)定，當物業(yè)管理者侵權事實真正出現時，物業(yè)產權權人，使用人，因未建立物業(yè)管理委員會，而無法行使自主選聘合格物業(yè)管理者的權利;因此，及時組建物業(yè)管理委員會是正確維權的前提和基礎。
二、前期物業(yè)管理行為的介入是導致物業(yè)管理糾紛的重要誘因
購房者在與開發(fā)商訂立購房合同時，購房合同的文本中就已經存在了物業(yè)管理的有關條款，并且近期頒布的《關于實施 商品房銷售管理辦法 的通知》第六條規(guī)定 商品房和經濟適用住房預售的，應當在房屋交付時由買受人與物業(yè)管理企業(yè)訂立有關物業(yè)管理的協(xié)議 ，而只有當居住小區(qū)已交付使用并且入住率達到50%以上時，建立物業(yè)管理委員會才有法律上的根據。
因此，由購房者成為在合法限度內有支配、選擇物業(yè)管理者的物業(yè)產權人，至少需要經過房屋實際交付，購房者成為使用人或產權人;使用人、產權人達到成立物業(yè)管理委員會的標準時，成為有權選舉物業(yè)管理委員會的成員這兩個階段。在此之前，業(yè)已存在的居住小區(qū)建設單位，和與建設單位有千絲萬縷關系的物業(yè)管理者之間的《物業(yè)管理委手協(xié)議》對購房人利益是有潛在威脅的，但根據 關于實施《商品房銷售管理辦法》有關規(guī)定》，在房屋交付時購房人須與開發(fā)商已選定的物業(yè)管理者訂立有關物業(yè)管理的協(xié)議，而物業(yè)管理服務質量問題的顯現有相對滯后性的特點，因此，有關政策規(guī)定的沖突直接導致了前期物業(yè)管理行為的產生，而前期物業(yè)管理行為的管理者與被管理者之間，事先無必要的溝通，事中缺乏相互信任，加之物業(yè)管理者本身缺乏必要的服務意識，因而直接導致了物業(yè)糾紛的產生，并呈激列趨勢;針對此種問題，建設部早在幾前年就提出過《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》的示范文本，明確指出 前期物業(yè)管理 指房屋出售之日起至業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)等簽定《物業(yè)管理合同》時止;因此筆者建議，購房者在與開發(fā)商訂立《商品房買賣合同》時就應當明確約定保留是否接受開發(fā)商委托物業(yè)管理公司提供服務的權利，并在房屋交付時，與當時物業(yè)管理者訂立附條件的，《物業(yè)管理協(xié)議》在協(xié)議中將物業(yè)管理者協(xié)助業(yè)主組健業(yè)主委員會作為《物業(yè)管理合同》生效的要件，此時的業(yè)主必須樹立 認真對待自己權利 的觀念，以此減少在未來使用房屋過程中有可能產生的不必要的沖突和麻煩。
