隨著廈門市房地產行業的迅猛發展和城鎮化水平的不斷提升，物業類糾紛案越來越多。其中，既有業主與物業管理公司之間的糾紛，也有業委會與物業公司之間的糾紛，還有業委會、物業公司與業主或開發商之間的糾紛... 隨著廈門市房地產行業的迅猛發展和城鎮化水平的不斷提升，物業類糾紛案越來越多。其中，既有業主與物業管理公司之間的糾紛，也有業委會與物業公司之間的糾紛，還有業委會、物業公司與業主或開發商之間的糾紛。昨日上午，廈門市中級人民法院召開新聞發布會，民五庭庭長陳朝陽介紹了廈門法院物業類糾紛案件審判情況，并發布物業服務糾紛典型案例。
陳朝陽說，物業類糾紛類型呈多樣化趨勢，包括物權類糾紛、損害賠償糾紛、委托糾紛、物權確認糾紛、建筑物區分所有權糾紛。對傳統物業服務糾紛案件中追討物業費的起訴條件，法院認為，物業公司應當享有向法院起訴請求業主或者物業使用人繳交物業費或者其他費用的權利，即使物業公司未進行書面催交，若其起訴至法院請求業主支付物業費，也應當支持。
在新型物業類糾紛案件中，法院認為，業委會必須經業主大會或業主代表大會的授權，才有權就與物業管理有關的，涉及全體業主公共利益的事宜，向法院提起民事訴訟;與物業管理無關的、個別或部分業主的事宜，業委會無權向法院提起民事訴訟。此外，根據《物業管理條例》規定，物業公司對小區物業管理區域的安全負有一定的防范義務及風險提醒義務，對可能造成業主財產損害的安全隱患及風險，應當及時消除或提醒，否則，在業主因第三人或不可抗力而遭受財產損害時，物業公司應當承擔相應賠償責任。陳朝陽認為，物業公司的賠償責任應當相對于業主所受的小部分損失，要求物業公司承擔一定責任的目的并不是要彌補業主的損失，而是起到一定的警示責任，提醒物業公司盡可能地履行合同約定的義務。
愛車意外被淹 物業也要賠償
許某系翡翠城小區的業主之一。2007年8月4日，許某與某物業公司簽訂了一份《物業管理服務協議》，該物業公司為翡翠城小區提供物業管理服務。去年7月19日凌晨，因 西馬侖 強降雨引發山體滑坡，翡翠城小區一號地下車庫灌入大量洪水、泥沙，許某停放于該車庫的車輛被淹受損。誰來為受損的愛車買單呢?許某將物業公司告上了法庭。
法院認為，許某所在物業公司作為翡翠城小區的物業管理服務單位，應按照《物業管理服務協議》的約定和相關法律規定，對小區公共場地、共用部位、共有設施設備盡到維修、養護、管理等義務。面對 蘇力 和 西馬侖 在短時間內先后影響廈門這一特殊情況，物業公司理應對可能發生的災情進行一定的預判，盡力采取相關措施，防范災情的發生，在災情發生后進行有效的搶險。因此，許某認為物業公司未按合同約定和法律規定對車庫及相關設施履行維修、養護義務，并存在防范、搶險不到位的過錯，法院予以采信，物業公司應賠償許某部分經濟損失。
業主家中被盜 物業存在疏漏
孫某忠系某小區業主。2012年，某物業公司與該小區業委會簽訂了物業服務合同，由前者負責小區的物業管理工作。合同第四條對 安全保衛系統 中的 工作內容 規定物業公司應負責 人員進出的管理，出入口處對來訪客人進行登記 攜帶出小區的大件物品需進行確認方可放行 車輛進出的管理和小區24小時值班巡邏 通過對大門進出人員、車輛、貨物進行控制、監視;巡查小區，防止不安全事件發生，確保所轄項目安全 然而，2012年1月25日下午，孫某忠家中被盜，丟失大量貴重物品，孫某忠報警，犯罪嫌疑人至今仍未被抓獲。現場監控視頻顯示，這家小區的物業公司存在疏漏。
法院認為，本案中，小區的物業公司并未對其已充分履行安保職責進行舉證，應承擔舉證不能之不利后果，而且從其自身提供的《車輛停放登記表》、監控視頻等均顯示物業公司存在過失，應承擔賠償責任。但本案始于一起刑事案件，盜竊案件具有突發性等特點，而保安服務只是一般預防措施，物業管理公司難以徹底防范，不能苛求其保安服務能夠防止一切盜竊案件的發生。綜合上述因素，法院酌定物業公司應承擔孫某忠財產損失40%的責任。
拒絕交停車費 業主成了被告
通過召開臨時業主大會，并以書面征求意見的形式表決規范小區內道路停車問題等事項，2012年7月，某山莊業委會制定《停車位分配管理辦法》，規定小區內公共道路劃定的停車位的停車費性質：為車位使用費(即停車場地使用費)，凡使用者要通過繳納車位使用而取得小區道路劃定的車位使用權;車位使用費為200元/月/個。上述管理辦法應備注抄送居委會和街道辦事處備案。
王某系該小區業主，將車輛一直停放在某山莊小區停車位紅線圖范圍內，不辦理相關車位申請手續且未繳納停車費。業委會無奈之下，將王某告上法庭，要求他將車輛撤離該停車位，并支付相應的停車費。
法院經審查認為，根據物權法的規定，占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。依照法定程序制定《停車位分配管理辦法》對全體業主具有約束力。業主使用公共場地的車位，應當遵守業主大會通過的有關管理規約，依照規定的程序申請車位并繳納停車費。王某以其在該處劃為停車位之前，便將車輛停放該處為由，拒絕遵守全體業主通過的管理規約并拒不繳納停車費，違反《停車位分配管理辦法》，且缺乏法律依據。因此，判決支持某山莊業委會的訴求。
