隨著各種法律法規的日益完善和人們維權意識的不斷提高，物業管理糾紛呈上升趨勢。如何更好地解決物業公司和業主之間不斷出現的矛盾和糾紛，使物業管理公司更好地服務于業主，使雙方的合法權益真正得到維護，已成為人們關注的焦點。 引言
我國物業管理是近年來我國住房商品化過程中出現的新行業?，F代物業管理是城市管理的一個重要組成部分，在物業產權逐步走向私有化和多元化的今天，它表現出了蓬勃的生機。2007年立法機關對《物業管理條例》進行了修訂，把 物業管理企業 改為 物業服務企業 ,進一步完善了業主及業主大會的權利和義務，使得物業管理向著更人性化的方向發展，體現了我們國家民主化和法制化的發展進程，有利于解決業主與物業管理的矛盾。我國住宅供需的完全市場化，對政府、開發商、業主、物業服務公司提出了許多新的要求，也出現了許多新的問題，加強商品化住宅尤其是物業管理的研究顯得尤為迫切與重要。
本文擬從現代小區物業管理中存在的糾紛著手，分析原因，并提出解決問題的對策。
一、現行物業糾紛法律的相關概述
(一)物業管理的界定
物業 (property)一詞最初特指與地產有關的房產，包括已建成并投入使用的住宅、經營用房等，在房地產業內廣泛使用，但法律、法規中一直未正式采用。 物業管理 是業主選聘物業服務企業，簽訂物業服務合同，由物業公司對房屋及配套設施進行維護、管理、維持秩序的活動。
我國的物業管理主要包括自主經營型和委托服務型兩種模式。自主經營型物業管理是業主自行管理建筑物及其附屬設備，委托型物業管理是業主委托專業的物業服務企業或其他管理人進行管理。
物業公司即物業服務企業，是依法設立、具有獨立法人資格、專門從事物業服務活動的企業。在物業管理的整個環節中，物業公司受業主委托，依照國家有關法律規范，按照合同提供物業管理服務，由業主承擔管理費用。
(二)我國現行法律制度中的相關規定
1、《憲法》中規定
憲法是國家的根本大法，法律權威至高無上，憲法對于公民的住宅、公民基本權利等方面作出了最原則性的規定。業主權利的保護雖然沒有寫入憲法，但是可以在憲法的條款中尋找到保護業主權利的影子。我國憲法規定公民合法的私有財產不受任何人侵犯，禁止非法搜查或非法侵入公民住宅，國家保護公民合法的繼承權。
這些規定都當然適用于保護業主權利。憲法中的規定對業主的權利有所保障，而各級政府、各部門以憲法為依據而制訂的保護業主權利的各項規章制度也就有了合法性依據。
2、《民法通則》中規定
我國《民法通則》作為保護民事法律關系的法律規范，其中一些內容當然可以在保護業主合法權利上適用。比如在保護業主對建筑物自身專有部分的權利上，我國民法規定財產的所有人對屬于自己的財產可以合法占有、使用、收益和處分，也就是享有財產所有權。
由此，業主對于建筑物中自己專有的部分無論是占有、使用，亦或是通過出租方式獲得合法的財產收益，包括轉讓自己對于專有部分的所有權，都屬于對自己所擁有的合法權利進行處置，理應得到法律的保護。再比如業主對建筑物共有部分享有共有關系，通過我國民法的規定可以看出，共有關系可以區分為按份共有和共同共有兩種方式。在按份共有中，按份共有人按照其所擁有的份額對共有財產享有權利并承擔相應的義務，每一個按份共有人都可以要求分割自己擁有的份額或將其轉讓他人，但是在轉讓的情況下，其他的按份共有人具有同等出價的條件下可優先購買的權利。在共同共有中，所有的共有人對共有的財產均享有權利并承擔義務。這些內容也都同樣適用于調整業主之間對建筑物共有部分的共有關系。
3、《合同法》中規定
《合同法》雖然并不專門適用于保護業主的合法權益，但因為物業管理本身具有的契約性質，其中屬于合同性質的內容仍受《合同法》的調整和規范。關于物業服務中屬于合同性質的內容，筆者認為主要有以下兩種：第一種是委托合同。在物業服務企業完成業主所委托事項的情況下，業主與物業服務企業之間形成了委托與被委托的關系，此時業主可以看作是委托合同的委托人，而物業服務企業則是合同的被委托人，雙方之間產生委托合同的權利義務關系;第二種則是委托代理合同，也就是當物業服務企業將業主所交托的事項轉交給第三方，由第三方完成該事項的情況下，此時物業服務企業可以看作是業主的代理人，業主成為被代理人，則業主與物業服務企業之間成立委托代理合同。在以上兩種情況中，業主與物業服務企業之間都是依照雙方的約定產生合同關系，該權利義務的具體內容則取決于雙方的具體約定。不僅如此，業主之間訂立的業主公約、業主與物業服務企業之間簽訂的物業服務合同等都是平等民事主體之間依照雙方真實意思表示而約定的。以上這些內容均符合《合同法》的調整范圍，因此也是業主維護自身合法權益的重要依據。
4、《物權法》中規定
2007年10月1日正式實施的《物權法》是構建我國社會主義法律體系的重要一步，是保護公民物權立法上的重要里程碑。它以民事基本法的形式相對全面地確認了公民的各項基本財產權利，而在第六章確立的業主的建筑物區分所有權制度更是首開先河。
《物權法》對業主權利的保護主要體現在以下幾個方面：
(1)規定了業主的建筑物區分所有權。業主在建筑物區域內享有的所有權范圍是專有部分，即經營性用房和住宅等。業主對專有部分可以行使占有、使用、收益和處分等權利，對共有部分可以行使管理權。但必須強調的是，法律在賦予業主權利的同時，也要求其必須履行相應的義務，并且義務是不得拒絕履行的。
(2)規定了業主對小區內的公共設施享有所有權。建筑區域內的道路、綠地等除明示屬于公共或個人以外的都屬于全體業主共有。
(3)規定了業主享有撤銷權。如果業主大會的決議侵害了業主的合法權益，業主可以根據法律的規定向人民法院申請撤銷大會不合理的決議。正是由于法律對業主權利的這種保障，才能使處于弱勢地位的業主在物業糾紛當中能夠對抗業主大會或業主委員會。
(4)規定了業主享有業主自治的選擇權。對于建筑物及共有區域的管理工作，業主既可以自己完成，也可以委托給物業服務企業或其他管理人完成并有權根據自己的需要更換相應的管理人。
(5)規定了業主享有對物業管理服務的監督權。業主在與物業服務企業簽訂委托管理合同后，其就可以根據《物權法》所賦予自己的權利對物業服務企業進行監督，這是業主維護自身權利的最有效方式。
這樣物業服務企業就會依照相關法律的規定和雙方合同的約定履行自己的服務義務，從而避免了物業糾紛的發生。第六，規定了業主分擔費用、分享收益的方式。業主依據物業服務合同的約定分擔物業管理費用以及分配共同收益，如果業主沒有訂立物業服務合同，那么就按照其專有部分與建筑物總面積的比例進行分擔和分配。
在物業管理實踐中，如何界定業主承擔義務的范圍、如何分配業主共有的收益一直是重點和難點問題。確定損益擔負的比例有利于厘清業主之間的權利和義務關系、減少物業糾紛的發生，有利于業主的和睦相處、和諧社區的構建。
5、《物業管理條例》中規定
《物業管理條例》是我國首部專門針對物業服務管理的行政法規，其制定、頒布、實施都具有重要意義。從表面來看條例中并沒有使用 物權 、 所有權 這些詞語，但它是按照物權法的原理制定出來的，其全部內容貫徹了當代物權法的基本精神，比如所有權利至上、禁止權利濫用等。有學者評論為： 在公寓化住宅所有權的權利享有以及行使方面，即使《物權法》也無法規定的如《物業管理條例》一樣詳細 。
對于業主、物業服務公司的權利和義務，條例也進行了詳細的界定，同時，條例對業主大會、業主委員會的職責和工作程序也進行了較細致的規范。業主對物業服務公司的服務事項有提議和建議權;對業主大會會議有投票權，對其決定事項有建議權;對物業服務公司及業主大會工作有監督權;對物業公共部分和共用設施設備、專項維修資金的管理和使用情況有知情權和監督權。
(三)物業管理的法律性質和特征
通過對物業管理的定義進行分析，物業管理具有如下特征：首先，物業管理呈現企業化特性。隨著社會經濟的發展，廣大居民對于居住環境整體需求不斷增加，對物業管理服務的專業化和規范化也提高了要求，這些需求都是傳統的房管體制無法達到的，必然要由具有高服務水平、獨立市場利益的物業服務企業取代原有的政府、單位進行管理。其次，物業管理具有契約性質。物業管理服務基于物業服務合同而產生，由業主及物業服務企業雙方平等主體訂立合同，約定雙方的權利義務，做到權責明確。因此，物業管理天然具有契約性。再次，物業管理是一種有償服務。根據物業管理合同，物業企業為業主提供合同中約定的服務，業主按時向物業企業支付相應的報酬。國家也提倡物業管理企業之間進行公平、公正、公開的價格競爭，通過競爭促進物業服務收費方式和內容更適應業主的需求，使業主可以通過合理的市場機制選擇更適合的物業企業，但同時要注意防范物業企業的價格欺詐行為。最后，物業管理具有服務性。物業管理的工作內容就是通過維持服務區域內正常公共秩序，保持服務區域內良好環境，保護業主正常生活的各項合法權益，為改善業主生活和工作環境而服務。因此，物業管理必然體現服務性質。
(四)物業糾紛的類型
物業管理工作涉及到物業公司、業委會、居委會、開發商以及水、電、氣、暖等十幾個部門和眾多的業主，他們分別代表不同群體的利益，相互之間的利益有沖突是在所難免的。物業公司在與他們的接觸中，會遇到各種各樣的問題，也就會產生各種各樣的矛盾，而如果這些矛盾得不到正確的處理，矛盾就會激化形成糾紛，嚴重影響小區的正常管理。因此，正確處理管理工作中遇到的各種矛盾，以避免造成更大的糾紛，是物業管理的基本任務之一。產生糾紛的原因是多種多樣的，既有法律上的欠缺，也有開發商遺留的問題，也存在意識淡薄，缺少監督機制的問題。
物業管理過程中形成的糾紛是多種多樣的，簡單來說可以分成三類：侵害類糾紛、危害類糾紛和其它糾紛。
1、侵害類糾紛
此類糾紛是物業管理企業對別人造成侵害而引起的，造成侵害的主體是物業管理企業，侵害的客體是物業管理企業以外的其他利益集團或個人。主要包括：物業服務企業巧立名目進行不規范漲價、不合理收費;在維護物業管理區域內的公共部位、專用部位、附屬設施、公共環境衛生、交通與車輛停放秩序、日常安全防范等服務中未盡其應盡的注意義務，因物業管理企業的不作為給業主造成侵害;在物業管理維修過程中給業主造成損害，以及物業管理企業擅自改變小區內土地的用途，擅自改變房屋及配套設施的外觀、結構、用途，私搭亂建，侵害業主利益等等。這類侵害造成糾紛的特點是，物業管理企業是加害者，也應當是責任的承擔者。
2、危害類糾紛
此類糾紛是因第三人對物業管理企業的侵害而引起的糾紛。造成侵害的主體是物業管理企業以外的利益集團或個人，侵害的對象是物業管理企業，如物業費糾紛案;業主故意拖欠物業管理費用，房屋承租人或者其他物業使用人拖欠物業管理費;業主違反裝飾裝修規定裝修，亂搭亂建，甚至偷用水、電、氣、暖等損害物業管理企業利益。在此類危害糾紛中，物業管理企業是受害者，也應為權利的主張者。
3、其它類型糾紛。其它類型的糾紛雖然暫時可能不會對物業管理企業造成危害，但隨著矛盾不斷升級，可能會影響到正常的物業管理秩序。如業主因選舉業主委員會委員而產生的糾紛;業主委員會或者業主委員會委員濫用職權與業主產生的糾紛;因停車收費而產生的糾紛;因屋頂、平臺的使用而產生的糾紛;物業管理企業超越委托權限許可他人利用小區公共部位和公共設施引起的糾紛等等。這些矛盾造成的糾紛可能當時不會給物業管理企業造成直接經濟損失，但也會給小區物業管理帶來不利的影響。
二、物業管理中產生糾紛的法律缺陷及原因
(一)法律缺陷
物業管理是指物業管理機構統一對住宅小區提供公共性服務，包括社會治安和環境秩序的維護和管理，根據其管理事實和服務行為，依照規定標準向住戶收取一定費用的一種社會性服務工作。物業管理職能具有社會化、專業化、市場化、規范化和契約化等特征。目前，我國物業管理中存在的主要問題有以下幾個方面：
1、缺乏專門物業管理方面的法律
物業管理法規有很多是以地方政府職能部門規章的形式存在的，尚無全國統一的物業管理方面的法律，國家制定的物業管理政策主要體現在住建部的有關法規和各種地方性法規中，自然反映出現行的物業管理方面缺乏高位階的權威性的專門物業管理法律規范，物業管理領域存在著大量的立法空白和誤區。而且我國物業管理的法律法規原則性很強，缺乏可操作性。近年來社會各界都要求制定位階高全面性的物業管理基本法，來規范物業管理行為，促進物業管理朝著法制化的方向發展。
由于沒有物業管理方面的全國性的專門法律，各地方性法規缺乏綱領性的指導，使其呈現出一片散亂，嚴重影響了物業管理行業的健康發展和物業管理的市場化進程，不利于全國物業管理法制的統一。雖然這幾年我國在物業管理的立法中也有相應的規定如《物業管理條例》、《物權法》，及去年最高法頒布實施的兩個物業管理方面的司法解釋，但并沒有改變我國物業管理立法上的薄弱和缺位問題，這就需要我們加強立法，制定立法層次高、全國性、統一性的物業管理基本法。
2、物業與開發商之間的法律關系不明確
近年來，隨著我國經濟的飛速發展，人們生活條件有了很大改善，對居住條件的要求也隨之增加，尤其是城市人口的增加，帶動了房地產業、物業服務企業和一系列相關產業的發展。
由于市場經濟發展的不成熟，在現實生活中，房地產開發商與物業服務企業之間存在著隸屬關系。一方面，物業服務企業是房地產開發商的下屬機構或子公司，其與開發商是從屬關系，目前這種關系在我國住宅小區占有很大比重;另一方面，房地產開發商在小區業主委員會還沒有成立前，有資格以原始大業主的身份選聘物業服務企業，此時他們之間是一種短期的合同關系。而當業主委員會成立后，選聘物業服務企業的權利理應由小區的業主委員會負責，房地產開發商就需要將小區的各種原始資料交給新的物業服務企業。但事實上，開發商由于利益上的原因，不愿輕易放棄物業管理。
3、物業管理的交接過程中責任不明
物業服務企業之間的矛盾多發生在物業管理的交接過程中。一方面，前任物業服務企業不愿放棄物業管理權，在落聘后仍不搬出小區，甚至制造各種麻煩和事端阻撓新物業服務企業進入小區，妨礙其開展正常的工作。現實生活中，人們經常會看到一個小區里有兩套保安人員、保潔人員。更嚴重的是有些新物業服務企業在無奈之下， 打 入小區，把前任物業公司 打 出小區。這是物業管理市場化、業主管理自治化的必然結果，為物業管理工作帶來了一系列難以解決的問題。如果在新的物業管理合同已生效，但新的物業服務企業還沒有進入小區開展工作的情況下，小區出現財產損失、人身傷亡，有誰來承擔法律責任?另一方面，前任物業服務企業雖然放棄了物業管理權，但卻在離開時進行破壞活動，將物業管理所需的一些設施破壞，將小區業主的相關資料帶走，不向新物業服務企業移交物業管理中的財務賬目等，這些行為嚴重影響了新任物業服務企業的正常工作，導致新舊物業服務企業間的矛盾沖突。
4、業主自治機構法律地位不明確
根據我國現行法的規定，業主自治機構包括業主大會和業主委員會，業主大會是業主行使物業管理權的組織形式，業主委員會為業主大會的執行機關。業主大會由全體業主組成。業主委員會僅僅是業主大會決定事項的具體實施者。關于業主委員會的法律地位，法律法規采取回避的態度，《物業管理條例》規定了 業主委員會是由業主大會選舉產生的，是業主大會的執行機構。 可以看出業主委員會作為執行機關代表業主大會實施對日常事務的管理，業主委員會沒有獨立的意識能力，對物業服務事項的管理均需要業主大會的授權。《物業管理條例》規定 業主委員會能以自己的名義代表業主與物業服務企業簽訂物業服務合同。 這樣賦予業主委員會享有一定的民事權利能力和行為能力，但條例并未明確業主委員會是否具有獨立的法人資格。論文格式業主委員會是否可以登記為法人，是否擁有獨立的民事主體資格，條例都沒有明確。
當物業服務合同履行過程中發生糾紛時，作為簽訂主體的業主委員會是否有權作為獨立的訴訟主體參與民事訴訟，成為當前審判實踐中的爭論焦點。同時該條例雖規定了業主自治機構對物業管理區域內的物業服務事項享有管理權，管理業主的財產，卻沒有規定其享有一定的獨立財產所有權，因而很難看出《物業管理條例》對業主自治機構法律地位的明確?！段餀喾ā芬矝]有對我國的業主自治機構的法律地位作進一步的實質性規定。只是在第83又賦予了業主委員會一項權利， 業主委員會可以要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害 等，而沒有賦予業主委員會對管理服務事項的訴權，其不具有向法院提起訴訟的主體資格，該條款只是調整業主與業主自治機構之間法律關系，并不能類推適用于業主自治機構與其他物業服務主體之間的法律關系。由此可見，無論是《物業管理條例》《物權法》還是新實施的《業主大會和業主委員會指導規則》都沒有明確業主大會和業主委員會的法律地位。
5、物業服務合同法律性質不明
對于物業服務合同的性質，應該歸于哪類合同，我國的理論界對其爭議很大，有很多種不同說法，總體來說，最為典型的觀點主要有：第一種觀點， 認為物業服務合同屬于委托合同之一種，在物業服務合同關系中，業主處于委托人的地位，而物業服務企業處于受托人的地位，物業服務企業受托處理的委托事務就是物業管理。 在物業服務糾紛案件的審理中，法院對物業服務合同關系也習慣于將合同雙方關系表述為物業服務企業受業主委員會委托。第二種觀點認為物業服務是雇傭合同，物業管理區域的業主作為雇主，雇傭物業服務企業提供勞務。第三種觀點認為，物業服務合同雙方是承攬合同，一方是按照一方的要求工作，交付勞動成果。
由于理論界對物業服務合同性質存在爭議，加之我國的物業管理方面的法律法規都沒有提及這一問題，對物業服務合同性質沒有統一認識，造成司法實踐處理這類糾紛困難，對這一問題有不同的處理?！段飿I管理條例》明確提出了 物業服務合同 的概念，物業服務合同是平等主體之間所簽訂的就小區房屋及配套的設備設施和相關場地提供有償服務的合同，一方面是對人的服務，針對全體業主提供服務，維持小區的秩序穩定、環境清潔;一方面是對物的管理，管理住宅小區業主的公共財產及相關設施維修保養。我認為物業服務合同不同與委托、承攬、雇傭合同，是一種獨立的全新的合同形式，但是法律法規對其沒有規定，立法者沒有對其有足夠的認識，.導致實踐中很多物業服務合同的糾紛解決困難，這就需要對物業服務合同的性質加以明確。
