大連市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則
第一條 為規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，保障業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》以及《遼寧省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法(試行)》，制定本實(shí)施細(xì)則。
第二條 本細(xì)則所稱物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費(fèi)用。
第三條 國(guó)家提倡業(yè)主通過(guò)公開、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)，鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展正當(dāng)?shù)膬r(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，禁止價(jià)格欺詐，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形成。
第四條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，分級(jí)管理。市發(fā)展和改革委員會(huì)會(huì)同市國(guó)土資源和房屋局負(fù)責(zé)全市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的指導(dǎo)監(jiān)督和市內(nèi)四區(qū)、高新技術(shù)園區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的管理、審核工作;其它區(qū)、市、縣的價(jià)格主管部門會(huì)同同級(jí)物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的管理監(jiān)督和審核工作。
第五條 經(jīng)價(jià)格主管部門確認(rèn)，符合下列條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，具有收費(fèi)資格。
(一)經(jīng)工商行政管理部門登記注冊(cè)。
(二)經(jīng)物業(yè)管理行政主管部門資質(zhì)確認(rèn)。
(三)取得稅務(wù)登記證書并依法納稅。
第六條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。
第七條 根據(jù)物業(yè)服務(wù)的性質(zhì)和特點(diǎn)等不同情況，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià);商廈、寫字樓、公寓和別墅區(qū)及其他非住宅類物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。
第八條 住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行等級(jí)管理。根據(jù)住宅小區(qū)物業(yè)的配套設(shè)施、環(huán)境和物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及服務(wù)質(zhì)量等因素，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)分為：特級(jí)、一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)、四級(jí)五個(gè)等級(jí)，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等級(jí)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)詳見附件。各等級(jí)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為：
特級(jí)：根據(jù)物業(yè)服務(wù)成本及相關(guān)情況核定;
一級(jí)：每月每建筑平方米為1.00元—1.30元(含1.00元);
二級(jí)：每月每建筑平方米為0.70元—1.00元(含0.70元);
三級(jí)：每月每建筑平方米為0.40元—0.70元(含0.40元);
四級(jí)：每月每建筑平方米為0.40元以下。
上述標(biāo)準(zhǔn)不含電梯運(yùn)行維護(hù)費(fèi)
第九條 具備物業(yè)服務(wù)收費(fèi)條件的住宅小區(qū)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由受委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)向價(jià)格主管部門提出申請(qǐng)，經(jīng)價(jià)格主管部門會(huì)同物業(yè)管理行政主管部門審核后確定。
第十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在向價(jià)格主管部門申報(bào)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，應(yīng)提供以下資料：
(一)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等級(jí)及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的書面申請(qǐng)報(bào)告;
(二)工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本及復(fù)印件;
(三)稅務(wù)登記證書副本及復(fù)印件;
(四)物業(yè)服務(wù)資質(zhì)證書副本及復(fù)印件;
(五)(前期)物業(yè)服務(wù)合同的原件及復(fù)印件;
(六)前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議或購(gòu)房合同的原件及復(fù)印件;
(七)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn);
(八)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用成本核算資料;
(九)其它有關(guān)資料。
第十一條 具備物業(yè)服務(wù)收費(fèi)條件的新建的住宅小區(qū)，且業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)暫未建立的，價(jià)格主管部門可根據(jù)小區(qū)的建設(shè)規(guī)模和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)能力，參照物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等級(jí)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)及業(yè)主與開發(fā)建設(shè)單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽定的前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議或購(gòu)房合同，認(rèn)定臨時(shí)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。首次認(rèn)定的臨時(shí)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)有效期限為一年。
第十二條 住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)的，由業(yè)主委員會(huì)與其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)參照物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等級(jí)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，協(xié)商確定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并在物業(yè)服務(wù)合同簽定之日起，一個(gè)月以內(nèi)到價(jià)格主管部門辦理價(jià)格認(rèn)定手續(xù)。物業(yè)服務(wù)合同到期前兩個(gè)月須重新簽訂合同，并到價(jià)格主管部門重新辦理價(jià)格認(rèn)定手續(xù)。
成立業(yè)主委員會(huì)的住宅小區(qū)，從業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂有效合同之日起，前期物業(yè)服務(wù)合同同時(shí)終止。
第十三條 對(duì)引入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，由業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)通過(guò)招投標(biāo)方式選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等級(jí)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)和價(jià)格主管部門公布的物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)價(jià)格約定具體服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并到價(jià)格主管部門辦理價(jià)格認(rèn)定手續(xù)。
第十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)商廈、寫字樓、公寓、別墅區(qū)及其他非住宅類實(shí)施物業(yè)服務(wù)并收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，應(yīng)與業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主簽定協(xié)議，約定服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等事宜。
第十五條 業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以采取包干制或酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
包干制是指業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。
酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。
第十六條 實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤(rùn)。
實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金。
物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出一般包括以下內(nèi)容：
(一)物業(yè)服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等;
(二)物業(yè)共用部位，共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用;
(三)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的清潔衛(wèi)生費(fèi)用;
(四)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用;
(五)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的秩序維護(hù)費(fèi)用;
(六)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的辦公費(fèi)用;
(七)物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;
(八)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用;
(九)經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。
物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過(guò)專項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。
第十七條 實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支出屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。
