物業(yè)費(fèi)怎么收
買了房子買了車還得想著給車找個(gè)停車的地方，要是居住的小區(qū)沒有停車場的話，有車的主兒肯定睡不踏實(shí)。可是就有這樣一個(gè)小區(qū)，它里面有兩個(gè)地下停車場，但有車族自從入住以后也沒睡踏實(shí)過，為什么呢？
在北京朝陽區(qū)的一個(gè)小區(qū)附近，每天晚上都停滿了各種各樣的車輛。這里既有高檔車也有低檔車，把自行車道、人行道擠得滿滿當(dāng)當(dāng)?shù)摹＞瓦B工地旁邊巴掌大的地方也塞上了車。有的人干脆就把車放到了機(jī)動(dòng)車道上,這樣不僅影響了道路交通，而且還很不安全。
居民說，他們一聽到嘀嘀響，就趕快趴到窗戶看看，看看車子有沒有危險(xiǎn)，還怕車子被拖走，晚上睡覺也睡不踏實(shí)。
通過采訪記者了解到，這些車都是小區(qū)業(yè)主的私家車。雖然小區(qū)里專門建有兩層地下停車場，可就是沒人愿意往里邊停車。
許多居民認(rèn)為小區(qū)里停車場收費(fèi)很不合理，所以他們寧愿把車停在外邊，也不愿意把車停在小區(qū)內(nèi)。那么這個(gè)停車場的收費(fèi)情況究竟怎樣呢?記者首先來到了小區(qū)的售樓處。
售樓處的工作人員告訴記者，他們有專門的地下的立體車位，每個(gè)月收費(fèi)380元。
買房前承諾的車位租賃價(jià)格是380元，可要買了房后就不是那么回事了。記者在一位業(yè)主提供的小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)中看到，小型轎車每月停車費(fèi)的價(jià)格是400元。比售樓小姐承諾的380元的價(jià)格多出了20元.于是記者又到小區(qū)物業(yè)部門問了一下價(jià)格。
物業(yè)公司工作人員卻又有了另一種價(jià)格，他們說，租價(jià)是450元一個(gè)月。
沒想到，一個(gè)停車場的車位從買房到入住先后出現(xiàn)了380元、400元450元3種不同的價(jià)格。居民們認(rèn)為，物業(yè)欺騙了他們。當(dāng)時(shí)買房時(shí)的承諾早已煙消云散。
據(jù)小區(qū)物業(yè)部門的工作人員介紹說，當(dāng)初在售樓前承諾的車位租賃價(jià)格的確是250到300元，但這個(gè)價(jià)格是起價(jià)而不是最終的價(jià)格。他們辯解說，300元是起價(jià)，他們并沒有說要低于300元，但是，他們這里沒有350、400元這樣的中間價(jià)。
開發(fā)商確定的250元至300元是車位租金的起價(jià),但卻沒有可供選擇的中間價(jià)格。
那么，為什么物業(yè)公司把停車費(fèi)從規(guī)定中的400元漲到450元呢？物業(yè)公司工作人員說，這是因?yàn)槌杀镜脑颍叵萝囄怀杀颈容^高，收取的費(fèi)用沒法保證正常的經(jīng)營和管理，所以現(xiàn)在租價(jià)統(tǒng)一上升到450元。
那么，物業(yè)部門把車位租金提高到450元以前，是否和業(yè)主進(jìn)行了商議呢？答案是沒有。
除了車位租金價(jià)格一變?cè)僮兺猓@個(gè)小區(qū)的物業(yè)公司還規(guī)定凡是沒有辦理車位租賃和購買手續(xù)的，所有車輛只要進(jìn)出小區(qū)一律按每兩小時(shí)一元、過夜15元的標(biāo)準(zhǔn)收取停車費(fèi)。
物業(yè)公司工作人員宣稱，這屬于一種經(jīng)營的策略，就是鼓勵(lì)辦證。現(xiàn)在一天就是15元，一個(gè)月是450元，和租車位的是一樣的。那如果一次性付款，怎么體現(xiàn)出優(yōu)勢呢？那就就每天進(jìn)出都是免費(fèi)的。至于車過夜幾點(diǎn)到幾點(diǎn)，工作人員說，過夜就是頭天停了第二天開出去，具體時(shí)間是晚上12點(diǎn)之前。
是這樣嗎？采訪中記者又對(duì)小區(qū)停車收費(fèi)問題進(jìn)行了體驗(yàn)。這位業(yè)主的登記單上標(biāo)明的是凌晨兩點(diǎn)進(jìn)入停車場,按照剛才那位工作人員的說法,不應(yīng)當(dāng)屬于過夜車輛,在當(dāng)天的上午9點(diǎn)多鐘,記者跟隨這位業(yè)主來到了小區(qū)收費(fèi)點(diǎn)，但工作人員還是照收了15元錢。
采訪中許多居民告訴記者,對(duì)于這個(gè)小區(qū)物業(yè)亂收停車費(fèi)的問題他們感到無可奈何，而物業(yè)公司卻十分坦然。他們說，這個(gè)車費(fèi)問題起訴到法院也不一定能贏，因?yàn)榈谝划?dāng)初合同里沒有任何承諾，第二地下車位的價(jià)格是由開發(fā)商自己定價(jià)的，國家沒有一個(gè)限價(jià)，他可以定450元，也可以定850元，只要市場認(rèn)可，這個(gè)價(jià)格就不存在一個(gè)欺詐或者說利潤過高這種問題。
我們的記者邀請(qǐng)清華大學(xué)的教授季如進(jìn)先生，和中國政法大學(xué)的教授王衛(wèi)國先生一起觀看了報(bào)道，并請(qǐng)他們談?wù)摿俗约旱目捶ā?
記：看完這部片子以后，你看這個(gè)車位的價(jià)格是一個(gè)很明顯的變化從最早的250、300、到380，再到400，到最后要交450，那你覺得作為物業(yè)管理公司來說，它有權(quán)力來變動(dòng)這個(gè)價(jià)格嗎？
季：這個(gè)片子剛才說了，看起來這個(gè)顯得太隨心所欲，想說多少說多少。不管它怎么去解釋。這個(gè)在合同上也好，在承諾中也好，他這個(gè)是不對(duì)的。
王：你既然許諾了，將來就是這么一個(gè)價(jià)格，你就要實(shí)現(xiàn)，盡管沒有寫在合同當(dāng)中。不要以為合同的條款僅僅就是指寫在合同文本上的那些，你在訂的合同中作出的承諾包括你在廣告上作出的，或者公開作出的承諾，只要是對(duì)這個(gè)購房者作出購買決策時(shí)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性的影響，只要是為購房者所信賴，它就是一個(gè)有約束力的承諾。
記：那在什么樣的情況下，它可以合理地來漲？季：那要看合同，一般情況下是合同到期以后，下一屆合同談的時(shí)候。因?yàn)檫@一屆你是認(rèn)了的，還有一種情況就是合同中已經(jīng)約定了，比方說每年按照消費(fèi)指數(shù)上漲，還是物價(jià)指數(shù)上漲，物業(yè)管理費(fèi)上漲百分之幾，一般的情況下，不就單項(xiàng)問題來說。
王：首先你承認(rèn)這個(gè)合同，在這個(gè)基礎(chǔ)上，大家來協(xié)商，互諒互讓。首先一個(gè)還要建立一個(gè)相互信任的利益與共的關(guān)系，你不要一來好像我就是小區(qū)的主人，我就是管理者，我可以任意地罰你，我可以任意地提價(jià)，這樣就制造了一種對(duì)立情緒。
記：如果真的像片中的工作人員說的那樣，比如說一個(gè)月收380或者400塊停車費(fèi)，他無法經(jīng)營的話，難道說這個(gè)損失應(yīng)該由業(yè)主來承擔(dān)嗎？
王：開發(fā)商承擔(dān)，你開發(fā)商當(dāng)初對(duì)消費(fèi)者的承諾，消費(fèi)者的義務(wù)就是交這么多錢，最后你移交以后，物業(yè)公司它覺得經(jīng)營上有困難。那你就跟他商量，最好是第一期，你現(xiàn)在不能調(diào)整這個(gè)價(jià)格，那么到第二期的時(shí)候，你拿出數(shù)據(jù)來，說明我的這個(gè)管理成本究竟是多少，然后在協(xié)商的基礎(chǔ)上，制定一個(gè)新的價(jià)格。
