在居住小區(qū)，物業(yè)管理費(fèi)收繳率低已不是秘密，一般在80%左右，有的售后房小區(qū)竟然只有10%。有人說，物業(yè)管理費(fèi)的拖欠問題是腫瘤，并且是一顆“惡性腫瘤”如果不早日割掉，將嚴(yán)重威脅到物業(yè)管理的健康發(fā)展。此話絕非危言聳聽，物業(yè)管理市場收費(fèi)難的現(xiàn)象頗引人深思。
現(xiàn)象之一：
不繳費(fèi)，業(yè)主理不直卻“氣壯”
“我是小區(qū)的業(yè)主，幼兒園為什么收我的贊助費(fèi)？”這是某小區(qū)業(yè)主對上門收繳物業(yè)管理費(fèi)的責(zé)問。他的女兒到了入托年齡，位于小區(qū)內(nèi)的幼兒園向他收取了2000元贊助費(fèi)。其實(shí)，小區(qū)的物業(yè)公司與幼兒園是“八竿子打不著”的兩家單位，業(yè)主竟把對幼兒園的不滿作為不繳物業(yè)管理費(fèi)的理由，像這樣?xùn)|拉西扯找理由不繳物業(yè)管理費(fèi)的情況并非僅此一家。某小區(qū)有8戶業(yè)主以門牌號是甲路某某號，而小區(qū)大門卻開在乙路上為由，拒繳物業(yè)管理費(fèi)。業(yè)主拒繳物業(yè)管理費(fèi)的“理由”五花八門，部分業(yè)主是因?yàn)榉孔咏ㄖ|(zhì)量有問題，綠化、設(shè)計(jì)不合理等；部分業(yè)主對動遷不滿，或?qū)ο硎芡瑯拥姆?wù)卻繳費(fèi)不一有意見(根據(jù)有關(guān)規(guī)定，售后公房與商品房物業(yè)營理費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)不同，即使同一小區(qū)也不例外)；部分業(yè)主是因?yàn)猷徖镉忻埽热缪b修造成滲漏水，噪音擾鄰等；物業(yè)公司對小區(qū)的管理得罪了部分既得利益者，“我花錢買房，用你來管頭管腳?搭個(gè)花架也要拆除，還想要物業(yè)管理費(fèi)？”部分物業(yè)公司服務(wù)不到位或者亂收費(fèi)；攀比從眾心理作祟，“他們都繳了嗎？有人不繳，我為什么要繳？”凡此種種，不一而足。
現(xiàn)象之二：
做“三陪”，管理人員尷尬的工作
有一個(gè)物業(yè)公司的老總苦笑著說，我們公司在“主業(yè)”之外，還有一項(xiàng)“副業(yè)”：“三陪”，即陪業(yè)主喝茶、聊天、打牌，以此搞好與業(yè)主的關(guān)系。像這樣的情況雖然屬于極端，但物業(yè)公司為了收繳物業(yè)管理費(fèi)，可謂絞盡了腦汁，據(jù)說有20%的時(shí)間和精力用在了收繳管理費(fèi)上。有的物業(yè)公司在業(yè)主繳費(fèi)后，送點(diǎn)小禮物套套近乎，以期業(yè)主下次繳費(fèi)時(shí)痛快點(diǎn)；有的物業(yè)管理公司自己追討未果，就請他人出馬，業(yè)委會、街道、派出所、欠費(fèi)人工作單位的領(lǐng)導(dǎo)等，都在所請之列。鼓樓區(qū)的一個(gè)小區(qū)，欠費(fèi)的業(yè)主較多，物業(yè)管理公司竟然請欠費(fèi)人子女學(xué)校的老師出面。據(jù)說這一招百試不爽，老師一開口，小朋友自覺沒有面子，回家對家長軟纏硬泡，施加壓力，家長這才掏錢。
現(xiàn)象之三：
欠費(fèi)官司，物業(yè)管理公司穩(wěn)贏卻不打
上海有一家物業(yè)管理公司已打了26場欠費(fèi)官司，每打必贏。據(jù)了解，在有關(guān)物業(yè)管理的訴訟案件中，絕大多數(shù)是有關(guān)拖欠物業(yè)管理費(fèi)的，而這樣的官司，物業(yè)管理公司是每打必贏。因?yàn)橹灰飿I(yè)管理公司實(shí)施了物業(yè)管理，又不屬亂收費(fèi)，法院就判業(yè)主繳錢，而業(yè)主的“理由”另行解決。
但是，對于這樣穩(wěn)贏的官司，物業(yè)管理公司卻不想打，總是想用其他的辦法來解決。某物業(yè)管理公司的一位總經(jīng)理對記者談到：“打欠費(fèi)官司，把業(yè)主放在對立面，傷了感情，有時(shí)得不償失，除非是為了打一個(gè)教育一片，不得已而為之”。這位總經(jīng)理的話代表了大多數(shù)物業(yè)管理公司的真實(shí)想法，整天抬頭不見低頭見，卻要對簿公堂，感情上總難以接受。福州中級法院的法官說：“對于拖欠物業(yè)管理費(fèi)這樣小標(biāo)的額的官司，法院仍然要按照標(biāo)準(zhǔn)的司法程序辦案，沒有簡易程序。物業(yè)管理公司要打官司，等的時(shí)間太長，牽扯精力太多。同時(shí)，由于標(biāo)的額小，很少有律師愿意代理。法院判決后，執(zhí)行難的問題依然存在，也是物業(yè)管理公司不想打官司的深層原因。
現(xiàn)象之四：
業(yè)委會，走向服務(wù)與收費(fèi)的前臺
低些，低些，再低些，不少業(yè)委在選聘物業(yè)管理公司時(shí)，更注重物業(yè)管理費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)。有一家小區(qū)的業(yè)委會換屆后，新上任的業(yè)主委員會主任對物業(yè)管理公司的老總說：“我剛上任，想給大家做點(diǎn)看得見的實(shí)事，就請你們把管理費(fèi)降一降吧。”降價(jià)成了業(yè)委會的頭等大事，對于服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)卻重視不夠。
但是，目前有的業(yè)委會也發(fā)出了另一種聲音：適當(dāng)提高物業(yè)管理費(fèi)，使物業(yè)管理公司的經(jīng)營逐步步入良性循環(huán)。那么，上海物業(yè)管理的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)我們是否可以借鑒昵？
在萬科城市廣場，萬科業(yè)委會的委員從物業(yè)管理公司寄來的財(cái)務(wù)報(bào)表中發(fā)現(xiàn)，管理公司一直處于虧損狀態(tài)。業(yè)委會5位委員為此召開專題會議，企業(yè)虧損，能管好小區(qū)嗎?業(yè)委會主任建議，管理費(fèi)每年上浮10%，提議得到了其他委員的贊同，業(yè)主大會也一致通過。一年后，管理公司收支基本持平，并略有盈余，萬科物業(yè)管理公司于是主動提出來：物業(yè)管理費(fèi)不必上浮了。8年來，萬科城市廣場周圍的14家物業(yè)，多多少少都發(fā)生過入室盜竊等案件，但萬科城市廣場雖然有46家公司入住，5個(gè)出入口，每天進(jìn)出人員多且雜，但是較高的物業(yè)管理費(fèi)支持了保安人員的充足，支持了先進(jìn)的監(jiān)控設(shè)施的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，故而一直平安無事。龍柏公寓的業(yè)主不但將物業(yè)管理費(fèi)提高0.07元/平方米/月，而且還提出從停車費(fèi)中拿出20%獎(jiǎng)勵(lì)物業(yè)管理公司。在欣成物業(yè)管理公司管理的天香公寓，當(dāng)業(yè)委會得知小區(qū)有13家業(yè)主沒有繳費(fèi)時(shí)，立即召開業(yè)委會專題會議，并一致同意業(yè)委會幫助物業(yè)管理公司追討。經(jīng)過反復(fù)宣傳、解釋和業(yè)委會上門做工作，目前已有9戶業(yè)主繳了費(fèi)，業(yè)委會還建議物業(yè)管理公司將剩下的4戶訴諸法院。
思考
思考之一：欠費(fèi)原因――矛盾匯集服務(wù)欠佳
