電梯因年久失修發生故障，住在幾十層高樓的業主要回家只好氣喘吁吁地爬樓梯;水箱破損無法供應日常用水，爬樓的同時，業主還得背上一個重重的水桶……這絕不是聳人聽聞。對于那些居住5年以上的小區，也許這些問題明天就會出現。
按照物業管理條例的規定，購房時業主要交房價2%的專項維修資金，用于像電梯、水箱這樣的物業公用部位和共同設施設備在物業保修期滿后的維修和更新、改造。但是，條例對這筆資金如何收取、保管、監督以及使用并沒有過多的規定。不規范操作讓廣大業主既擔心這筆巨額資金被挪用，又擔心自己的私有房產因此缺少資金得不到維修而貶值。
業主質疑收房“慣例”———開發商、物業公司代收公共維修基金
幾乎所有的樓盤在新房收房時，開發商或者是與之有“血緣”關系的物業公司總要告知業主：先拿公共維修基金來，否則不予入住。
正在收房的北京朝陽區易構空間嘉園的業主同樣碰到了這樣的情況。據業主宋先生估算，僅此一項，開發商就可能收到上千萬元的資金，“誰知道他們要拿這筆錢干什么?”
按規定，“商品住宅購房者應在辦理立契過戶手續時將維修基金足額交到房地局，同時房地局、‘小區辦’不得委托建設單位代為歸集維修基金”。北京仁和律師事務所孟憲生律師分析認為，開發商明知故犯的原因在于規避擔保責任。
原來，對于貸款購房的業主，在產權證未辦理下來之前，開發商必須向銀行承擔擔保責任。一旦貸款者不能如期還貸，擔保方必須履行還貸義務。產權證辦下來以后，就轉為用房子作抵押，開發商的擔保責任隨之解除。而繳納維修基金、契稅是辦理房屋產權證的必備條件之一，因此，開發商當然希望業主及時繳納上述兩項費用。
已代收的專項維修基金可能出現監管真空
采訪中記者發現，幾年前購房的業主較之現在購房的業主來說，對公共維修基金知之更少。北京新康家園的蘇德強告訴記者，2002年她購房時，就將這筆錢交給物業公司了。
無意間的發現蘇德強才覺察到這里面問題太大了。她將6700余元公共維修基金交給物業公司的時間是2002年3月15日，而這筆錢原封不動轉到“小區辦”專項賬戶的時間卻是2003年8月21日，這期間近一年半的時間物業公司拿這筆錢干什么去了?
問物業公司，人家根本不理她。找了“小區辦”，“小區辦”查了物業公司的賬后，責成物業公司退給業主這筆基金的利息。新康家園754戶業主拿到了這筆錢。
北京經濟技術開發區小區物業管理辦公室主任助理李建民告訴記者，開發商、物業公司代收維修基金存在巨大風險，主管部門雖有文件制止，但卻鞭長莫及。如果不是業主舉報，“小區辦”很難發現物業公司打的“時間差”。
業委會成員能力有限難以擔當維修基金審核重任
據新華社報道，截至去年，全國小區的維修基金保守估計有600億元。這樣一筆巨資目前的狀況卻是“存放有規定，使用無監管”。
由于維修基金不是國有資產，所以沒有主管部門對它進行審核和監督。作為個人資產，維修基金又沒有專人管理，使得其增減變化無賬可查，必然會給違規操作留下可乘之機。
有的地方動用維修基金全憑業委會主任“一支筆”，有的地方利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的收入不及時補入專項維修資金，有的地方維修基金被開發商挪用，無從追回。
另外，業委會的工作是業余的，承擔的任務卻專業性極強。維修基金的使用審核涉及政策法規和工程技術各方面知識，光有熱心腸缺乏專業知識使得業委會工作有心無力。到底應該“小修”還是“中修”，業委會成員憑的全是感覺。
用信托制取代酬金制，防止公共維修基金流失
怎樣防止公共維修基金的流失呢?北京仁和律師事務所孟憲生律師主張，改業主與物業公司的委托關系為信托關系。
物業公司與業主之間是委托關系時，物業公司只有一本賬，假如它代管公共維修基金，一旦物業公司資不抵債，根本分不清哪個是物業的錢，哪個是業主的錢，很容易造成公共維修基金的流失。
假如業主與物業公司建立的是信托關系，物業公司將實行分賬管理，錢是誰的十分清楚，就是它資不抵債了，也拿不走業主的公共維修基金。
廣州大學房地產研究所所長陳德豪認為，應該立法規定在動用維修基金超過一定數額時，需接受專業機構年度審計，同時加強政府核查指引也是十分必要的。
