收取物業費作為入住條件 開發商做法無依據
案情
王先生買了一套商品房，在交清購房款之后，按照合同約定接到了開發商的入住通知。但是在開發商的入住通知上，王先生發現了物業費的交費通知，上面明確要求，如果王先生不交納物業費用的情況下，是不能入住的。王先生覺得這個物業費的收費價格不合理，因此拒絕交納，而開發商又拒絕交房，雙方僵持不下?！?/p>
律師分析
部分開發商在交付房屋時，要求購房者以先行支付物業費、水電氣開通費、契稅、公共維修資金等作為入住條件。開發商的上述要求是沒有法律根據的。物業費是物業管理公司基于物業管理合同
向業主收取的管理費用，應由物業管理公司向業主收取，而不應由開發商收取。水電氣的建設費用及開通費，由相應機構（自來水公司、供電公司、燃氣集團）向開發商收取，開發商在銷售房屋時已將上述費用計算在銷售價格中，所以開發商不應再向購房者收取上述費用。契稅是在辦理房屋交易時由購房者向稅務部門繳納的稅金，除購房者委托開發商辦理房屋過戶手續外，契稅不應由開發商收取。公共維修資金是指住戶交納的專項用于住宅共用部位和共用設施設備保修期滿后的大修、更新和改造費用，歸全體業主所有。公共維修資金一般由開發商代收，交至房地產主管部門代為管理，但開發商不得將收取公共維修資金作為房屋交付條件。開發商以交納上述費用作為房屋交付前提條件，至逾期交付房屋的，應由開發商承擔相應逾期交房的違約責任。
按《商品房買賣合同》的約定，開發商作為房屋出賣人負有按期交付房屋的義務。依據合同法第67條規定，當事人互負債務，有先后履行順序，先履行一方未履行的，后履行一方有權拒絕其履行要求。依據合同約定和上述法律規定,除合同中約定以購房者支付相應費用（包括：契稅、公共維修資金、產權登記費、物業管理費、證件印花稅、測量費、水電開通費，其中開發商收取測量費、水電氣開通費為非法收費）作為房屋交付條件的，開發商不得以購房者先行支付相應費用作為房屋交付條件。本案中，李先生雖有物業費交納義務，但權利人應為物業管理公司，而非開發商，也就是說李先生對開發商并不負物業費交納義務，開發商以此作為房屋交付條件，屬違約行為，如因此造成逾期交房，開發商應承擔逾期交房的違約責任。
綜上所述，開發商和消費者之間存在的是房屋買賣關系，雙方對房屋買賣過程互相負有權利和義務。而在這一法律關系之外的事情，比如說收取物業費，或者其他費用，并不是開發商的職責，除非有合同條款約定，以此作為交房條件，是沒有法律依據的。因此，在這里提醒這樣的開發商，不要越俎代庖，履行好自己交房的義務才是贏得消費者信賴的根本。
收取物業費作為入住條件 開發商做法無依據
