巨額公共維修基金遭遇使用難題
申請很難符合支取條件程序繁瑣導致實操性很差
隨著我國商品住宅市場大規模的快速發展，大量商品房和房改房近年已開始步入物業的大中修期。然而日前有媒體報道，盡管政府方面證實，2000年2月到去年底，北京的住宅公共維修基金歸集數量已達43.35億元，另有房改房售后維修基金27.99億元，總共71億元。北京此前有20多個小區提出使用住宅公共維修基金的申請，但相關部門至今尚未批準支出任何一筆住宅專項維修資金。
全國物業協會的有關人士表示，從目前看，北京所反映出的住宅公共維修基金歸集、管理、使用等問題實際上在全國普遍存在。與千家萬戶切身利益緊密相關的住房公共維修基金的使用效率問題如同一個巨大的謎團，已經開始引起社會的普遍關注。
統計監測系統尚未建立
記者試圖從建設部了解全國住房公積金的歸集量和管理使用狀況，但得到的答復是，由于我國建立住房公共維修基金制度的時間不是很長，全國尚未建立起對公共維修基金的統計監測系統，目前，建設部只對少數城市住房維修基金的歸集、
管理情況有所了解，但對大部分城市住房維修基金的情況并不掌握，全國的歸集總量有多大目前尚無法確定。
建設部是在1999年頒布的《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》，對新建商品住房，包括經濟適用住房和公用住房出售后的共用部位、共用設施設備維修基金的歸集、管理、使用做出了規定，根據這個“辦法”，各地結合所在城市的情況相繼出臺了各城市公共維修基金歸集、管理、使用的實施細則。各城市的具體做法并不統一，但反映出來的許多問題卻具有普遍性。
支取條件很難符合
從北京的情況看，申請項目無法通過使用公共維修基金批準的原因主要緣于很難符合政府規定的支取條件。
北京市曾于2002年頒布實施《北京市住宅公共維修基金使用管理辦法》。該辦法對公共維修基金的使用規定了嚴格的程序和條件限制。根據辦法要求，業主委員會成立之前，原則上不能動用公共維修基金；確需使用的，須由物業管理企業委托經市國土房管局認可的專業中介機構對維修工程的必要性及費用依照相關標準定額進行評估和核算，經中介機構認定后，物業管理企業方可進行維修工程。維修工程結束后，物業管理企業須持維修工程結算發票及中介機構出具的驗收證明到代管單位申請支取維修基金。
辦法還規定，業主委員會成立后，物業管理企業應在每年年初制定房屋及小區公共設施維修(包括大修、中修、更新、改造)計劃及經費預算，報業主委員會批準后執行。維修項目完成后，物業管理企業須持業主委員會批準的維修基金支取證明到銀行辦理維修基金支取手續；業主委員會還要根據竣工決算進行維修基金的具體分攤，并計入各產權人明細戶中。在用款數額上辦法規定，如一次支取維修基金10萬元以上50萬元以下，或一年內支取兩次維修基金的，除經業主委員會同意外，還應報區縣國土房管局備案；一次支出維修基金50萬元以上，一年內支取維修基金三次及三次以上，或一年內支取維修基金數額占維修基金總額30%以上的，業主委員會要召開業主大會作出支出決議后，報區縣國土房管局備案。
北京大學法學院房地產法研究中心副主任金錦萍博士認為，嚴格的程序規定有助于確保維修基金的安全和防止其被濫用和挪用，但問題是程序的繁瑣，使這些規定的實操性很差。
由于北京市目前成立業主委員會的小區不過200個左右，只占住宅項目總數的10%，業主自治機構的不完善，也是很多住宅無法使用住宅公共維修基金的一大原因。此外，廣大業主的知情權難以滿足，由于規定過于籠統，產權人并不知道從哪里能夠查詢到相關公共維修基金的歸集、管理和使用狀況。由于資訊不夠暢通透明，業主對公共維修基金的繳納心存疑慮，這直接影響到公共維修基金的歸集率。另外，政府應該明確責權，對于公共維修基金的首期歸集應該有所干預，但是，當小區成立業主委員會之后，政府則應將有關資金轉交給業主委員會。
多種原因導致基金使用難
在對公共維修基金管理使用難原因的剖析中，業內人士的觀點并不統一。
金錦萍認為，公共維修基金屬于小區內全體業主共同共有，因此其使用應該遵照全體業主的意愿進行。對于一個物業小區來講，全體業主應該通過其自治機構來決定維修基金的歸集和使用。所以業主自治機構在公共維修基金的歸集、管理和使用上起著決策作用。
而北京物業管理商會會長、均豪物業管理公司總經理于慶新提出，不應提倡由沒有承付能力的人做此事。將專業維修基金交給業主委員會主任就有可能造成損失，而將公共維修基金交給政府代管是可信的，至少當基金管理使用出現問題的時候，政府可以拿國家財產來補償。
對政府提出的網上公示的做法，業內人士也提出了不同意見。全國和北京市政協委員、林達集團董事長李曉林認為，業主數十億元維修基金存在銀行，銀行就應該提供查詢等服務。
金錦萍則建議，應該借鑒上海市的辦法，在與房地產管理部門簽訂委托協議的商業銀行開立維修基金專戶，按每幢住宅立帳，并分列每套住宅單元的分戶賬。房地產管理部門應當定期核查首期維修基金的交存情況，并定期公布。所公布的信息應當按每幢住宅公布，一幢住宅有兩個或者兩個以上門號的，應當按門號公布。業主對公布的維修基金賬目情況有異議的，可以要求業主委員會和物業管理企業提供有關的費用清單、發票原件和按戶分攤費用清單進行核對。開戶銀行應當每月向業主委員會發送維修基金賬戶對賬單，每年向全體業主發送維修基金分戶對賬單。業主委員會和業主可以向開戶銀行查詢其賬戶或者分戶賬的情況，使產權人獲得充分的知情權。
很顯然，住宅公共維修基金的歸集、管理、使用亟需更具實效的政策引導和規范。記者了解到，建設部已經在著手制定相關的政策。據了解，由于新政策涉及大量房改房的公共維修基金問題，建設部需要與財政部等相關部門共同擬定政策，有關負責人表示，新政策最遲將在年內出臺。
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