上海市商品住宅物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法
上海市物價(jià)局 市房地產(chǎn)管理局
第一條 （目的和依據(jù)）
為加強(qiáng)對(duì)本市商品住宅物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的管理，規(guī)范收費(fèi)行為，維護(hù)國(guó)家利益和物業(yè)管理單位、房屋所有人的合法權(quán)益，逐步完善社會(huì)化、專業(yè)化的物業(yè)管理市場(chǎng)機(jī)制，依據(jù)《中華人民共和國(guó)價(jià)格管理?xiàng)l例》和國(guó)家計(jì)劃委員會(huì)、建設(shè)部關(guān)于《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法
》及國(guó)家與本市的有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)定，特制定本暫行辦法。
第二條 （適用范圍）
本辦法適用于經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)登記注冊(cè)的物業(yè)管理單位對(duì)本市商品住宅以及物業(yè)管理區(qū)域范圍內(nèi)的非住宅房屋提供社會(huì)化、專業(yè)化服務(wù)的收費(fèi)管理。
前款所指的商品住宅是指在本市范圍內(nèi)個(gè)人和單位購買的內(nèi)銷商品住宅和外銷商品住宅。
公有住房和已向個(gè)人出售的公有住宅（含平價(jià)房、解困房、安居工程），不適用本暫行辦法。
第三條 （主管部門）
市物價(jià)局是本市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的主管機(jī)關(guān)，市物價(jià)局會(huì)同市房屋土地管理局對(duì)物業(yè)管理收費(fèi)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。
區(qū)、縣物價(jià)局（委）是本轄區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的主管機(jī)關(guān)，業(yè)務(wù)上受市物價(jià)局的領(lǐng)導(dǎo)。
第四條 （價(jià)格形式）
物業(yè)管理單位向房屋所有人或使用人收取的公共性服務(wù)收費(fèi)和為公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。
物業(yè)管理單位為房屋所有人或使用人個(gè)別需求提供的特約服務(wù)，除物價(jià)部門規(guī)定有統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)者外，其服務(wù)收費(fèi)實(shí)行經(jīng)營(yíng)者定價(jià)。
外銷商品住宅、非居住用房的服務(wù)收費(fèi)由物業(yè)管理單位與業(yè)主管委會(huì)或業(yè)主代表協(xié)商確定，協(xié)商不成的，由房屋所在地物價(jià)部門裁定。
第五條 （定價(jià)程序）
實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由各區(qū)縣物價(jià)部門根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和物業(yè)管理市場(chǎng)發(fā)育程度，征求物業(yè)管理行政主管部門意見后，發(fā)布中準(zhǔn)價(jià)及浮動(dòng)幅度，物業(yè)管理單位與業(yè)主管委會(huì)在規(guī)定幅度內(nèi)協(xié)商確定具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，填列備案表，報(bào)所在區(qū)、縣物價(jià)局（委）備案
。業(yè)主管委會(huì)未成立的，由物業(yè)管理單位在規(guī)定的幅度內(nèi)確定具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并報(bào)所在區(qū)、縣物價(jià)局（委）審核。
實(shí)行經(jīng)營(yíng)者定價(jià)的物業(yè)管理收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)管理單位與業(yè)主管理委員會(huì)或房屋所有人代表協(xié)商議定，并填列備案表，向所在地物價(jià)部門備案。
第六條 （收費(fèi)原則）
物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)應(yīng)遵循合理、公開及與房屋所有人經(jīng)濟(jì)承受能力相適應(yīng)的原則，并按照物業(yè)檔次和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行有償服務(wù)，制止價(jià)格壟斷和牟取暴利的行為。
第七條 （物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)用語含義）
收費(fèi)用語在本辦法中的含義：
（一）公共性的服務(wù)費(fèi)是指為房屋所有人、使用人提供的公共衛(wèi)生清洗、公用設(shè)施的維修保養(yǎng)和保安、綠化費(fèi)用。
（二）公眾代辦性質(zhì)（不包括安裝申請(qǐng)代辦）的服務(wù)費(fèi)是指為房屋所有人、使用人代繳水電費(fèi)、煤氣費(fèi)、有線電視費(fèi)、電話費(fèi)、房屋自用部位和自用設(shè)備的修繕等費(fèi)用。
（三）特約服務(wù)是為滿足房屋所有人或使用人需要而提供的個(gè)別服務(wù)，包括房屋裝修、代購商品、家電維修等。
（四）裝修保證金是指房屋所有人或使用人入戶裝修不得損壞房屋而向物業(yè)管理單位預(yù)交的抵押金，應(yīng)在簽訂裝修合約后收取。
（五）修繕基金是指用于新建住宅保修期滿后，房屋共用部位和共用設(shè)備的養(yǎng)護(hù)、維修和更新的費(fèi)用。
第八條 （公共性服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的計(jì)算和收取）
物業(yè)管理公共性服務(wù)收費(fèi)的費(fèi)用由以下部分構(gòu)成：
（一）管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)；
（二）樓內(nèi)公用設(shè)施維修及保養(yǎng)費(fèi)；
（三）綠化管理費(fèi)；
（四）清潔衛(wèi)生費(fèi)；
（五）保安費(fèi)；
（六）辦公費(fèi)；
（七）物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費(fèi)；
（八）法定稅費(fèi)。
本條第（二）項(xiàng)至第（六）項(xiàng)費(fèi)用支出是指除工資及福利費(fèi)以外的物資損耗補(bǔ)償和其他費(fèi)用開支。
物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的利潤(rùn)率不超過15％。
本條各項(xiàng)費(fèi)用由房屋所有人支付。房屋租賃人除繳房租外，同時(shí)繳付本條第（四）項(xiàng)、第（五）項(xiàng)費(fèi)用。
第九條 （物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的分?jǐn)偅?br />物業(yè)管理的公共服務(wù)費(fèi)應(yīng)按物業(yè)管理范圍內(nèi)各業(yè)主（住戶）所占房屋建筑面積或按戶分?jǐn)偂?br />第十條 （代辦服務(wù)費(fèi)收取）
房屋所有人、使用人委托物業(yè)管理單位代繳的，可適當(dāng)收取代辦服務(wù)費(fèi)，不委托不得收費(fèi)。公用事業(yè)（包括煤氣、電話）的安裝申請(qǐng)代辦，每項(xiàng)收費(fèi)不超過100元。
公用事業(yè)、環(huán)衛(wèi)、治安等部門委托物業(yè)管理單位收費(fèi)的，須經(jīng)房屋所在地的物價(jià)部門認(rèn)可后，方可向房屋所有人或使用人收取。
第十一條 （裝修保證金收取）
物業(yè)管理單位可向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人收取裝修保證金每戶1000元～1500元，住戶裝修完畢，驗(yàn)收不損壞主要房屋結(jié)構(gòu)的，裝修保證金應(yīng)如數(shù)退還。
第十二條 （內(nèi)銷商品房屋修繕基金籌集）
內(nèi)銷商品住宅均應(yīng)建立房屋修繕基金并按下列規(guī)定籌集：
（一）房屋出售人應(yīng)一次性按多層房屋建筑面積成本價(jià)的3％，高層房屋建筑面積成本價(jià)的4％繳納房屋修繕基金。
（二）購房人首期應(yīng)按多層房屋建筑面積成本價(jià)的2％，高層房屋建筑面積成本價(jià)的3％繳納房屋修繕基金。
（三）開發(fā)單位自用或出租的房屋，應(yīng)根據(jù)自用、出租房屋的建筑面積按本款第（一）項(xiàng)、第（二）項(xiàng)規(guī)定繳納。
以上所稱的成本價(jià)均為當(dāng)時(shí)房改年度出售的公有住房的成本價(jià)。
第十三條 （房屋修繕基金管理）
房屋修繕基金在簽訂房屋買賣合同時(shí)繳納，以業(yè)主管委會(huì)名義存入金融機(jī)構(gòu)，按不低于城鄉(xiāng)居民存款率計(jì)息。
房屋修繕基金由業(yè)主管委會(huì)委托物業(yè)管理單位管理，專款專用，不得挪作他用。
房屋修繕基金不足時(shí)，由業(yè)主管委會(huì)委托物業(yè)管理單位向房屋所有人計(jì)收。
業(yè)主管委會(huì)成立前，房屋修繕基金由區(qū)、縣房管局存入銀行。業(yè)主管委會(huì)成立后，移交管委會(huì)管理。
第十四條 （高層住宅電梯和水泵運(yùn)行費(fèi)收取）
高層住宅的電梯和水泵運(yùn)行費(fèi)由電梯駕駛?cè)藛T經(jīng)費(fèi)開支、實(shí)際耗用的電費(fèi)構(gòu)成。具體收費(fèi)由業(yè)主管委會(huì)和物業(yè)管理單位商定的服務(wù)方式、時(shí)間，按實(shí)結(jié)算，單獨(dú)列帳，并按各房屋所有人的建筑面積比例合理分?jǐn)偂?br />第十五條 （物業(yè)收費(fèi)合同簽訂）
物業(yè)管理單位必須與房屋所有人簽訂物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)合同。
經(jīng)物價(jià)部門同意的或由物業(yè)管理單位與業(yè)主管理委員會(huì)或房屋所有人代表協(xié)商議定的收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)辦法應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理合同中明文約定。
房屋所有人或使用人不按規(guī)定繳納費(fèi)用的，物業(yè)管理單位有權(quán)按照所簽服務(wù)收費(fèi)合同予以追繳。
