近日，讀者劉女士致電記者稱，她在西安北郊買了一套房子，2004年11月24日，劉女士收到了開發商的《交房通知書》，要求他們于次日領取鑰匙。次日，當劉女士與她先生去領鑰匙時，物業公司要求他們交納半年的物業管理費和衛生管理費共900多元。房子還沒有裝修，他們也沒有入住，但是物業管理公司向他們收取物業管理費，有何道理？
■物業公司 法律沒有明確規定
該小區物業公司唐經理在接受記者采訪時說，在買房之前開發商已經與業主簽訂合同，即買房人同意參加整個小區的物業管理。
對于還沒有入住就必須交納物業管理費用，是根據1996年頒布的《城市住宅小區物業管理服務暫行辦法》和2003年9月1日施行的《物業管理條例》的規定，業主有按時交納物業管理費的義務。唐經理解釋說，目前這兩部法律法規都沒有明確規定業主什么時候開始交納物業管理費，那么就可以理解為在交房后業主就必須交納這筆費用。唐經理同時舉例說，在物業管理公司進入住宅小區后，小區的某些房子和店面如果還沒有出售而出現閑置，那么開發商也要為其交納物業管理費。
■物業協會 費用由產權人繳納
記者隨后就此問題采訪了西安市房管局下屬的西安物業管理協會。該協會相關負責人稱，根據《物業管理條例》規定，即使業主沒有入住，在交房之后必須交納物業管理費。只要是已建成的房產，不論是否已經出售，是否入住，均應由產權人（售前為開發商，售后為業主）按規定繳納物業管理費用，因為物業公司有許多物業服務已經提供，如保安、保潔等。
該負責人還表示，在特定情況下業主可拒交物業費。在入住交接時，開發商應該向購房人提供房屋驗收合格的證明、《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。如果開發商不出示以上證明文件或出示證明文件不齊全，購房人有權利拒絕交接，由此產生的延期交房責任由開發商承擔。在這種情況下，購房人可以拒付物業管理費。
■律師 應該視情況而定
記者隨后采訪了調解房產糾紛的任強律師，任律師認為，關于本案中該由誰承擔房屋交付前的物業費、衛生費的問題，應當視具體情況而定。
（一）如果該開發商是按照《商品房買賣合同》約定的房屋交付期限通知劉女士交房的，完全是正常的交接期限，劉女士不應承擔房屋交接之前的物業收費等。根據《物業管理條例》第四十二條的規定：“已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。”因此在這種情況下要求劉女士這樣的業主繳納交接前半年的物業費、衛生費等是沒有道理也是沒有法律依據的。
（二）如果該房屋的交付時間是因開發商的原因導致遲延的，那么開發商同樣應當自己承擔物業費等費用。根據《陜西省物業服務收費管理實施辦法（試行）》第十九條規定：“納入物業管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的物業，物業服務費用或者物業服務資金由開發建設單位全額交納。”因此在這種情況下劉女士同樣無需支付交付前的任何物業收費。
（三）如果在該房屋已具備約定的交付條件且開發商按照合同約定通知業主交接房屋后，因為業主自身的原因導致逾期接收房屋的，那么在開發商通知送達業主時，一般來說業主就應承擔此后的相應物業收費。當然在特定的情況下，業主的物業收費可以得到一定的減免，《陜西省物業服務收費管理實施辦法（試行）》第十九條第二款規定：“業主購買房屋后從未入住的或入住后不使用期連續超過六個月的房屋，經物業管理企業登記確認后，從第七個月開始，其物業服務費用按收費標準的70％交納。”
對于交房前物業收費的問題，任律師認為應當把握一個基本原則，即按商品房買賣合同約定的交付期限交付房屋或者如因開發商原因或是不可抗力因素導致遲延交房的，業主無需承擔交房前的任何物業收費。反之，如果因業主自身原因導致交接遲延交房的，業主就應當承擔自交房通知到達之后的物業收費，而不是從房屋實際交接后開始計算，這是基于合同的公平之原則確定的。
