物業(yè)管理費該不該上漲？如何制定合理的物業(yè)管理費收取標(biāo)準(zhǔn)呢？
編者按
在物業(yè)管理行業(yè)普遍存在收費標(biāo)準(zhǔn)和收繳率“雙低”的情況下，一些物業(yè)服務(wù)公司卻以扎實苦干的精神獲得了業(yè)主的支持，不僅物業(yè)服務(wù)費收繳率較高，還適當(dāng)提高了收費標(biāo)準(zhǔn)：通過與業(yè)主協(xié)商，天津市紅橋區(qū)銀杏小區(qū)的英順物業(yè)管理有限公司自3月1日起將現(xiàn)行0.35元/平方米每月的標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整至0.45元/平方米每月，車輛場地占用費由30元/輛每月漲至40元/輛每月。在統(tǒng)一收費開始之前，部分業(yè)主已經(jīng)將物業(yè)服務(wù)費送到物業(yè)服務(wù)人員手中。 北京、上海、廣州等地一些小區(qū)的物業(yè)服務(wù)費也經(jīng)與業(yè)主協(xié)商后適當(dāng)上調(diào)。這些事件經(jīng)媒體報道后，引起業(yè)內(nèi)外廣泛關(guān)注，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言，宜作進(jìn)一步借鑒和思考。
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物業(yè)管理費收取標(biāo)準(zhǔn)
物業(yè)管理條例
本刊2008年第二期“特別報道”欄目中刊登了全國政協(xié)委員、中國物業(yè)管理協(xié)會副會長田在瑋的《關(guān)于建議對物業(yè)管理行業(yè)給予適當(dāng)政策優(yōu)惠的提案》一文。該提案建議要充分考慮生產(chǎn)資料和人工成本上漲的因素，從實際出發(fā)，適當(dāng)提高服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，并重視拖欠物業(yè)服務(wù)費的問題，改善物業(yè)管理執(zhí)法環(huán)境，建立協(xié)商處理機制，扭轉(zhuǎn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營的被動局面。以保證房屋和共用設(shè)施設(shè)備的良好運行和物業(yè)服務(wù)企業(yè)保本微利運營，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)健康、有序地發(fā)展。同欄目刊發(fā)的福州市人大代表林常青的文章中也就物業(yè)服務(wù)費問題進(jìn)行了呼吁。文章刊發(fā)后在業(yè)內(nèi)外引起廣泛關(guān)注。為此，本刊記者就此問題進(jìn)行了深入采訪。
北京中鐵平安物業(yè)管理中心副總樊凱軍認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)行業(yè)是勞動密集型的行業(yè)，在這一行業(yè)中，秩序維護(hù)員，保潔員是最多的。這些工作人員和《勞動合同法》中涉及的最低工資水平的規(guī)定，聯(lián)系是最為密切的。《勞動合同法》和最低工資的調(diào)整，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的影響比較大，尤其是對物業(yè)服務(wù)企業(yè)所負(fù)責(zé)的住宅小區(qū)的影響是最大的。因為，在物業(yè)服務(wù)人員的工資調(diào)高以后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的人員成本增加，如果物業(yè)服務(wù)公司不上調(diào)物業(yè)服務(wù)費，很大程度上難以支付日常的費用，而使公司處于困難的境地。當(dāng)公司在無法支付員工工資的情況下，必然會造成員工的流失，使物業(yè)服務(wù)的整體水平下降。不論在任何時候，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量都是前提，在這一前提都不能保證的情況下，是很難做到優(yōu)質(zhì)服務(wù)的，也必將使整個物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展陷入困境。
北京魯能物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理宋道剛表示，“當(dāng)然，在當(dāng)前行業(yè)中企業(yè)良莠不齊的情況下，一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)為了加強競爭力，以壓縮物業(yè)服務(wù)成本，降低物業(yè)服務(wù)質(zhì)量為代價，降低物業(yè)服務(wù)費。在很大程度上，這種行為會使物業(yè)管理行業(yè)置身于惡性競爭的環(huán)境中，不利于整個物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。這種情況下，像我們這樣的物業(yè)服務(wù)企業(yè)本身就需要自律，以物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)章制度及職業(yè)操守嚴(yán)格要求自己，才能避免走入惡性競爭的誤區(qū)。在物業(yè)服務(wù)企業(yè)中，人才的培養(yǎng)是很重要的，不論是做基層工作的保潔員、秩序維護(hù)員，還是從事公司管理的人員，都是企業(yè)最大的財富。因此，加大對人才的培養(yǎng)力度，將是我們接下來的重要工作，只有這樣，才能使整個物業(yè)管理行業(yè)從業(yè)人員的素質(zhì)得到普遍提高，從而加強物業(yè)服務(wù)企業(yè)的市場競爭力。”
在接受記者采訪時，知名業(yè)主北野表示，作為業(yè)主來講，談物業(yè)服務(wù)費漲價，應(yīng)該從兩個角度去看，從純消費者角度來講，肯定是越便宜越好，沒有人愿意多花錢。進(jìn)一步說，很多業(yè)主之所以反對物業(yè)服務(wù)費上漲是因為他們覺得“質(zhì)價不相符”，也就是說他們認(rèn)為他們所付出的物業(yè)服務(wù)費用和他們所得到的物業(yè)服務(wù)并不是對等的，存在很多不滿意的地方。這種情況導(dǎo)致了業(yè)主不贊成物業(yè)服務(wù)費用上漲甚至拒絕交物業(yè)服務(wù)費。這一情況很大程度上是因為物業(yè)服務(wù)透明度不高或者在合同中沒有把物業(yè)服務(wù)費所對應(yīng)的服務(wù)條款清晰明確的列出來，導(dǎo)致業(yè)主在物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)該給他們提供的物業(yè)服務(wù)細(xì)節(jié)方面比較模糊以及容易把本不應(yīng)該由物業(yè)服務(wù)公司所承擔(dān)的責(zé)任范圍轉(zhuǎn)嫁到其身上。在2007年9月國家發(fā)展改革委、建設(shè)部印發(fā)的《物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審辦法(試行)》對物業(yè)服務(wù)成本的組成以及各項業(yè)務(wù)及其收費構(gòu)成都表達(dá)得非常明晰。
