摘要：“物業(yè)管理收費難”問題，是現(xiàn)階段所有的物業(yè)管理企業(yè)都要面臨的一個重大問題，因為它不僅關(guān)系到企業(yè)的生存和發(fā)展，還因為用一個數(shù)字就可以十分直觀地反映出企業(yè)運轉(zhuǎn)的狀況。
一、收費難的原因
1 .開發(fā)商遺留問題。
我國的物業(yè)管理有多種形式，但不管哪一種形式都與開發(fā)商有著千絲萬縷的關(guān)系。從業(yè)主的層面看，開發(fā)商的遺留問題主要是房產(chǎn)質(zhì)量。有不少業(yè)主，分辨不清所發(fā)生的房產(chǎn)質(zhì)量問題是建設(shè)質(zhì)量的問題還是管理質(zhì)量的問題。如果是建設(shè)質(zhì)量問題，業(yè)主希望通過物業(yè)管理公司出面，代表業(yè)主向開發(fā)商交涉。如果發(fā)生的是管理質(zhì)量問題，業(yè)主也只能通過向物業(yè)管理公司報修來解決。
從物業(yè)管理公司本身來看，業(yè)主和開發(fā)商都期望盡快解決問題，如果物業(yè)管理公司利用自己的力量或者協(xié)同開發(fā)商將問題解決了，不僅能緩解業(yè)主與開發(fā)商之間的矛盾，而且也能使物業(yè)管理公司的服務(wù)得到業(yè)主和開發(fā)商更多的支持。實踐也證明：幫助業(yè)主和開發(fā)商解決問題，其實就是幫助了物業(yè)管理公司自己。
2. 消費意識不強。
業(yè)主接受物業(yè)管理企業(yè)所提供的服務(wù)，交納物業(yè)管理服務(wù)費是天經(jīng)地義的，特別是物業(yè)管理作為市場經(jīng)濟的產(chǎn)物，有償服務(wù)，合理收費是市場經(jīng)濟的基本原則。如果業(yè)主不交物業(yè)管理服務(wù)費，物業(yè)管理企業(yè)的生存和發(fā)展，豈不成了無源之水，無本之木。但目前一些業(yè)主、物業(yè)使用人的觀念仍然停留在計劃經(jīng)濟的時代，一方面他們要求物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容越多越好，管理服務(wù)愈到位愈好，另一方面他們又希望，物業(yè)管理服務(wù)收費標準越低越好，越少越好，不收最好。特別是一些業(yè)主即使購房時交了一次物業(yè)管理服務(wù)費后，便拒交物業(yè)管理費，并心安理得的接受無償服務(wù)。有的個別業(yè)主不但自己不交物業(yè)管理服務(wù)費，還串通其他業(yè)主拒交物業(yè)管理服務(wù)費，使物業(yè)管理企業(yè)的收費率大打折扣。
3. 物業(yè)管理服務(wù)費收支缺乏透明度。
物業(yè)管理企業(yè)收取業(yè)主、物業(yè)使用人的費用及其使用情況應(yīng)當(dāng)定期向業(yè)主公布，這既便于業(yè)主了解物業(yè)管理服務(wù)費的收繳及使用情況，接受業(yè)主的監(jiān)督，又可避免業(yè)主對物業(yè)費使用情況產(chǎn)生懷疑，這也是人之常情。但是，目前一些物業(yè)管理企業(yè)缺乏物業(yè)管理服務(wù)費收支情況的透明度，不愿向業(yè)主公開。業(yè)主、物業(yè)使用人只見交費，不了解支出，造成業(yè)主、物業(yè)使用人心里不平衡，認為物業(yè)管理服務(wù)費交有影，去無蹤，造成業(yè)主拒交物業(yè)管理服務(wù)費。
4. 物業(yè)管理服務(wù)不到位。
應(yīng)當(dāng)說，物業(yè)管理經(jīng)過 20 多年的發(fā)展，不僅行業(yè)規(guī)模迅速壯大，而且物業(yè)管理服務(wù)水平明顯的提高。但是，目前仍有個別物業(yè)管理企業(yè)違背物業(yè)管理服務(wù)合同，侵犯業(yè)主、物業(yè)使用人的合法權(quán)益，多收費，少服務(wù)，管理服務(wù)不到位。由于業(yè)主、物業(yè)使用人享受不到合同約定的管理和服務(wù)，用拒交物業(yè)管理服務(wù)費的方法維護其合法權(quán)益。
當(dāng)前，我國的物業(yè)管理服務(wù)整體水平還不是很高，基本還是傾向于事務(wù)性服務(wù)內(nèi)容。比如說清潔衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護、治安巡防等服務(wù)類型。但物業(yè)服務(wù)特別是住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)應(yīng)朝著商業(yè)化與公益化相結(jié)合的方向發(fā)展，將以人為本的理念深入到服務(wù)中。如果物業(yè)公司的服務(wù)只是局限于保潔員、保安員、維修工等層面，又怎能從真正意義上吸引業(yè)主呢?
5. 企業(yè)內(nèi)部管理問題。
由于某些地區(qū)市場化程度相對滯后，造成了一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)運行模式與市場格格不入，加上物業(yè)管理公司由房管所轉(zhuǎn)制而來的多、自建自管的多，造成物業(yè)管理公司內(nèi)部機制難以適應(yīng)市場化的要求。其結(jié)果造成員工工作積極性不高，企業(yè)核心競爭力難以適應(yīng)市場需求，服務(wù)質(zhì)量得不到根本提高。這樣的企業(yè)“收費率”就不會高。
