物業(yè)管理費用的收取標(biāo)準(zhǔn)
物業(yè)管理費用是對小區(qū)設(shè)備，公用設(shè)施，綠化等項目進(jìn)行日常維護(hù)所收取的費用。那么，物業(yè)管理費的收取標(biāo)準(zhǔn)是什么?物業(yè)管理費的收取主要應(yīng)該遵循的原則以及物業(yè)管理費用的定義標(biāo)準(zhǔn)如何。
什么是物業(yè)管理收費
物業(yè)管理服務(wù)費是指物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托物業(yè)管理單位對居住小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境等項目進(jìn)行日常維護(hù)、修繕、整治及提供其他與居民生活相關(guān)的服務(wù)所收取的費用。
物業(yè)管理費專題
物業(yè)管理收費原則
物業(yè)管理單位開展物業(yè)管理服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開及與物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的承受能力相適應(yīng)的原則。具體來說，物業(yè)管理收費應(yīng)堅持六個原則：(1)
“等價交換”原則。收費價格的高低由所提供服務(wù)的價值大小決定。(2)“誰受益、誰出錢”的原則。(3)“差別”原則。根據(jù)物業(yè)使用人的收入水平不同，采用不同的服務(wù)方式和收費標(biāo)準(zhǔn)。(4)“優(yōu)質(zhì)優(yōu)價”原則。根據(jù)物業(yè)管理公司提供的服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)水平的不同，采用不同的收費標(biāo)準(zhǔn)。(5)“取之于民，用之于民”的原則。有兩方面的含義：一是從住戶收取的費用，要用在住戶身上，不得挪作他用;二是不得牟取高額利潤。(6)“公開”原則。物業(yè)管理服務(wù)收費實行明碼標(biāo)價，收費項目和標(biāo)準(zhǔn)及收費辦法應(yīng)在經(jīng)營場所或收費地點公布。
小貼士：
物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)定期(一般為6個月)向住戶公布收費的收入和支出賬目、物業(yè)管理年度計劃和小區(qū)管理的重大措施，接受業(yè)主管理委員會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人，使用人的監(jiān)督。
物業(yè)管理收費模式
目前，物業(yè)管理的收費模式一般可以分為三種類型：
第一類是屬于政府定價、政府指導(dǎo)價的物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)。這種標(biāo)準(zhǔn)由價格主管部門與物業(yè)管理行業(yè)主管部門在調(diào)查核實各物業(yè)管理企業(yè)的費用基礎(chǔ)上，取得物業(yè)管理的社會平均費用。
為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的公共衛(wèi)生清潔，公用設(shè)施的維修保養(yǎng)、保安、綠化等具有公共性質(zhì)的服務(wù)以及代收代繳水電費、煤氣費、有線電視費、電話費等公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)收費，一般在不同城市有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。
第二類是已成立業(yè)主委員會的物業(yè)管理小區(qū)，由業(yè)主大會授權(quán)，業(yè)主委員會通過組織招標(biāo)投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，參照政府有關(guān)部門發(fā)布的物業(yè)管理收費指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，通過物業(yè)管理合同確定物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)及物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，不再屬于政府定價的范疇，且需將收費項目和收費標(biāo)準(zhǔn)報當(dāng)?shù)匚飪r部門備案。
第三類是規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)商在出售房屋樓宇時，必須在房地產(chǎn)買賣合同中確定具體的物業(yè)管理企業(yè)、物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)質(zhì)量。
小貼士：具體的物業(yè)管理費用收取過程比較復(fù)雜，需要看購買物業(yè)的類型和特征，具體問題具體分析。如現(xiàn)存的特約服務(wù)，即物業(yè)管理單位為居住小區(qū)內(nèi)的產(chǎn)權(quán)人和使用人提供的非標(biāo)準(zhǔn)化的服務(wù)，如接送小孩、小區(qū)開設(shè)的專車、為住戶打掃室內(nèi)衛(wèi)生等服務(wù)。
物業(yè)管理費如何定價?
物業(yè)管理費得收取標(biāo)準(zhǔn)定義
物業(yè)管理費應(yīng)根據(jù)所提供服務(wù)的性質(zhì)、特點等不同情況，分別實行政府定價、政府指導(dǎo)價和經(jīng)營者定價。為物價產(chǎn)權(quán)人，使用人提供的公共衛(wèi)生清潔、公共設(shè)施的維修保養(yǎng)和保安、綠化等有公共性的服務(wù)以及代收繳水電費、煤氣費、有線電視費、電話費等公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)收費，實行政府定價或者政府指導(dǎo)價。實行政府定價或者政府指導(dǎo)價的物業(yè)管理服務(wù)收費的具體價格管理形式，由省、自治區(qū)、直轄市物價部門根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平和物業(yè)管理市場發(fā)育程度確定。凡屬于物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人個別需求提供的特約服務(wù)，除政府物價部門規(guī)定有統(tǒng)一收費標(biāo)準(zhǔn)者除外，服務(wù)收費實行經(jīng)營者定價。
業(yè)主能否參與物業(yè)管理費收費標(biāo)準(zhǔn)的制定?
物價部門實行政府定價和政府指導(dǎo)價的物業(yè)管理服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，由物業(yè)管理單位根據(jù)實際提供的服務(wù)項目和各項費用開支情況，向物價部門申報，由物價部門征求物業(yè)管理行政主管部門意見后，以獨立小區(qū)為單位核定;實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)管理服務(wù)收費，物業(yè)管理單位可在政府指導(dǎo)價格規(guī)定幅度內(nèi)確定具體收費標(biāo)準(zhǔn);實行經(jīng)營者定價的物業(yè)管理服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)單位與小區(qū)管理委員會或產(chǎn)權(quán)人代表、使用人代表協(xié)商議定，并應(yīng)將收費項目和收費標(biāo)準(zhǔn)向當(dāng)?shù)匚飪r部門備案。
在核定收費標(biāo)準(zhǔn)時，應(yīng)充分聽取物業(yè)管理單位和小區(qū)管理委員會(業(yè)主管理委員會)或產(chǎn)權(quán)人代表、使用人代表意見，既要有利于物業(yè)管理服務(wù)的價值補償，也要考慮物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的經(jīng)濟承受能力，以物業(yè)管理服務(wù)所發(fā)生的費用的基礎(chǔ)，結(jié)合物業(yè)管理單位的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)深度核定。物價部門對核定的物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)根據(jù)物業(yè)管理費用的變化及時進(jìn)行調(diào)整。
物業(yè)管理費主要由一下部分構(gòu)成：
1、管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費;
2、公共設(shè)施、設(shè)備日常運行、維修及保養(yǎng)費;
3、綠化管理費;
4、清潔衛(wèi)生費;
5、保安費;
6、辦公費;
7、物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費;
8 、法定稅費。
物業(yè)管理費的利潤率暫由各省、自治區(qū)、直轄市政府物價主管部門根據(jù)本地區(qū)實際情況確定。經(jīng)物價部門核定或由物業(yè)管理單位與小區(qū)管理委員會或物業(yè)費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)和收費辦法應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理合同中銘文約定。
物業(yè)管理費是否應(yīng)當(dāng)明碼標(biāo)價?
物業(yè)管理費必須實行明碼標(biāo)價，收費項目和標(biāo)準(zhǔn)及收費辦法應(yīng)在經(jīng)營場所或收費地點公布。物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)定期(一般為6個月)向業(yè)主公布收費的收入和支出賬目，公布物業(yè)管理年度計劃和小區(qū)管理的重大措施，接受小區(qū)管理委員會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的監(jiān)督。
物業(yè)管理費用的收取方法
1公司財務(wù)部負(fù)責(zé)編《編物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)一覽表》，由財務(wù)部經(jīng)理審核后報公司總經(jīng)理批準(zhǔn)執(zhí)行。
2管理處收款員負(fù)責(zé)按《應(yīng)收用戶費用匯總清單》計算出各顧客每月的應(yīng)繳費用，并打印《收費通知單》。
3綜合管理部負(fù)責(zé)組織于每月5日前向顧客發(fā)放《收費通知單》，由收款員收取相關(guān)費用并開具票據(jù)。
4對于逾期不交費或銀行帳戶金額不足的顧客，管理處收款員應(yīng)把未交金額填寫《收費明細(xì)表(欠收)》表上，并發(fā)放《催款通知書》。
有償維修服務(wù)費的收取
1公司財務(wù)部負(fù)責(zé)根據(jù)市場情況及各住宅小區(qū)(大廈)實際編制有償維修服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，由公司財務(wù)部經(jīng)理審核后報總經(jīng)理批準(zhǔn)執(zhí)行。
2采用銀行托收的，由維修人員提供維修顧客服務(wù)后，沒有異議，在《維修申請單》上驗收簽字，確認(rèn)并注明付款方式后，管理處收款員負(fù)責(zé)于每月18日前編制托收清單報送銀行，及時核對收款情況開具票據(jù)。
3采用非銀行托收的，管理處收款員根據(jù)《維修申請單》所列金額向顧客收取維修費用并開具票據(jù)所收款項應(yīng)及時交會計入帳。
對于逾期不變或銀行帳戶金額不足的顧客，管理處收款員應(yīng)及時發(fā)放《催款通知書》，并跟蹤催收。
財務(wù)部每月與管理處收款員對物業(yè)管理費用收入帳目進(jìn)行核對，并負(fù)責(zé)編制管理處財務(wù)收支季度報表，交管理處綜合管理部向顧客公布。
發(fā)現(xiàn)錯收款項時，收款員應(yīng)及時向顧客說明情況，并協(xié)商處理。
支持性文件和記錄
1《物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)》
2《應(yīng)收用戶費用匯總清單》
3《收費通知單》
4《收費明細(xì)表(欠收)》
5《催款通知書》
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