隨著新建小區(qū)增多，圍繞著物業(yè)服務(wù)的糾紛也在迅速增長(zhǎng)。寧波象山法院公布的數(shù)據(jù)顯示，2012年該院受理物業(yè)服務(wù)合同糾紛29件，2013年受理該類糾紛116件，同比增長(zhǎng)300%。今年該院預(yù)計(jì)受理涉物業(yè)合同糾紛案件超140件。
房屋質(zhì)量有問(wèn)題，業(yè)主財(cái)物被盜，物業(yè)服務(wù)不到位，就“拒繳物業(yè)費(fèi)”。很多業(yè)主會(huì)覺(jué)得合情合理，但為何得不到法院的支持?本報(bào)記者邀請(qǐng)了象山法院的法官就此類物業(yè)糾紛案件進(jìn)行解讀。記者 張文靜 通訊員 賴臣
物業(yè)糾紛中 業(yè)主常成被告
前不久，象山的錢女士和小區(qū)里的不少業(yè)主一起被物業(yè)管理公司告上了法庭，原因很簡(jiǎn)單，就是因?yàn)榫芾U物業(yè)費(fèi)。
如這般業(yè)主坐上被告席的情形，在物業(yè)糾紛案件中很常見(jiàn)。業(yè)主與物業(yè)發(fā)生糾紛后，常以拒繳物業(yè)費(fèi)的方式對(duì)抗，鮮有通過(guò)業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司談判或協(xié)議的方式來(lái)主張權(quán)利。在象山法院審理的該類案件中，除一起是由業(yè)委會(huì)作為原告起訴物業(yè)管理公司支付租金損失外，其余案件均由物業(yè)管理公司作為原告起訴業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)。
法官解讀：其實(shí)業(yè)主維權(quán)的合理方式，應(yīng)該是通過(guò)業(yè)主委員會(huì)來(lái)進(jìn)行。物業(yè)費(fèi)的繳納主要根據(jù)雙方合同來(lái)約定，除非存在合同無(wú)效情形，比如合同虛假或者內(nèi)容違法，業(yè)主可以不繳納，否則就要承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
房屋有質(zhì)量問(wèn)題
拒繳物業(yè)費(fèi)法院不支持
房子質(zhì)量有問(wèn)題，讓物業(yè)管理公司來(lái)處理，一直沒(méi)處理好。這讓象山的陳女士有些生氣，她覺(jué)得這屬于物業(yè)的責(zé)任，物業(yè)沒(méi)做好，自己就不應(yīng)該繳納物業(yè)費(fèi)。這一拒繳，就持續(xù)了三年。物業(yè)跟陳女士溝通了七八次，都沒(méi)有結(jié)果，最后雙方鬧到了法庭上。象山法院經(jīng)審理認(rèn)為，對(duì)于房屋質(zhì)量問(wèn)題，陳女士應(yīng)向開(kāi)發(fā)商提出，不能以此為由拒繳物業(yè)費(fèi)。
法官解讀：將房屋質(zhì)量、鄰里矛盾等，歸咎到物業(yè)管理公司身上，是很常見(jiàn)的現(xiàn)象。這是因?yàn)闃I(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)范圍比較模糊而造成的誤解。根據(jù)國(guó)務(wù)院2007年修改的《物業(yè)管理?xiàng)l例》，物業(yè)管理公司的主要職責(zé)在于房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序。
如果將房屋質(zhì)量、財(cái)物丟失、違章建筑搭建等開(kāi)發(fā)商、城管或其他部門負(fù)責(zé)的問(wèn)題，全部歸咎于物業(yè)公司，一律以拒繳物業(yè)費(fèi)的方式進(jìn)行維權(quán)，并不能獲得法院支持。
財(cái)務(wù)不透明
物業(yè)服務(wù)不到位惹糾紛
“物業(yè)費(fèi)、房租收了多少?小區(qū)停車費(fèi)花到哪里了?物業(yè)管理公司在財(cái)務(wù)上從來(lái)是遮遮掩掩，我們當(dāng)然有理由懷疑。”一位業(yè)主在法庭上當(dāng)庭質(zhì)問(wèn)物業(yè)。小區(qū)公共收益不清晰、物業(yè)財(cái)務(wù)不公開(kāi)透明，常常成為物業(yè)服務(wù)中矛盾的焦點(diǎn)。
“部分物業(yè)公司服務(wù)理念有偏差，盲目追求利潤(rùn)，收費(fèi)與服務(wù)質(zhì)量不相符，而且不同程度地存在財(cái)務(wù)收支不透明的問(wèn)題，同時(shí)物業(yè)收費(fèi)大多采取包干制形式，導(dǎo)致服務(wù)水平難以量化衡量，造成業(yè)主與物業(yè)之間的矛盾激化。”一位業(yè)內(nèi)人士說(shuō)。
法官解讀：業(yè)主需要理性維權(quán)，及時(shí)固定證據(jù)，而非單一、消極地以拒繳物業(yè)費(fèi)形式應(yīng)對(duì)。一個(gè)巴掌拍不響，此類物業(yè)糾紛的產(chǎn)生，也說(shuō)明了一些物業(yè)管理公司確有服務(wù)不到位的現(xiàn)象。處理此類問(wèn)題，需要推動(dòng)業(yè)委會(huì)的建立及有序運(yùn)作，充分發(fā)動(dòng)業(yè)主委員會(huì)來(lái)維護(hù)業(yè)主權(quán)益;同時(shí)，明確相關(guān)部門職責(zé)，建立順暢的糾紛解決機(jī)制，由業(yè)主委員會(huì)將所涉糾紛分類，向相關(guān)部門協(xié)調(diào)反映。
