近日，發(fā)改委下發(fā)文件，決定放開“非保障性住房物業(yè)服務”“住宅小區(qū)停車服務”等7項服務價格。價格“松綁”后，市場化的定價機制能否提升小區(qū)物業(yè)服務的質量?長期存在的物業(yè)管理糾紛能否迎刃而解?
記者調查發(fā)現，“政府限價”下我國物業(yè)收費標準長期偏低，是導致物業(yè)管理水平不高、物業(yè)糾紛不斷的重要原因。定價機制“松綁”后，高端住宅物業(yè)管理費將有望上漲。業(yè)內人士同時表示，要真正實現我國物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展，還需要完善的法律機制配合，讓市場化的選擇機制充分運行。
“政府指導”下的物業(yè)收費標準普遍偏低
近日，國家發(fā)改委取消“小區(qū)物業(yè)費”等7項服務的價格管制的一紙文件，再次引發(fā)社會對于“物業(yè)管理費”的關注。
據業(yè)內人士透露，由于“政府指導價”這一限制的存在，我國小區(qū)物業(yè)費收費標準普遍偏低。比如，依據上海市2005年發(fā)布的《上海市住宅物業(yè)服務分等收費標準》，包括綜合管理服務等4項基本物業(yè)管理服務的總費用最高標準不超過1.2元/建筑平方米·月;而北京市2005年出臺的《北京市物業(yè)服務收費管理辦法》則明文規(guī)定，住宅物業(yè)服務收費基準價標準為0.9元/建筑平方米·月。
記者進一步查閱資料顯示，其他城市如青島、大慶等的物業(yè)收費基準還要更低。即使收費標準較高的深圳，在2008年制定的新規(guī)中將高層住宅的最高物業(yè)收費標準定為3.9元/建筑平方米·月，也比此前的標準降低了13%。
業(yè)內人士指出，我國的房地產市場，除了土地供應環(huán)節(jié)之外都已經完全市場化運作，然而物業(yè)管理作為房地產在長期存續(xù)過程當中的重要環(huán)節(jié)，卻一直還受到政府的嚴格限制。“扭曲的定價機制往往導致市場行為的扭曲，不利于行業(yè)的健康發(fā)展。”復旦大學經濟學院教授范劍勇認為。
與此同時，記者調查發(fā)現，在一些城市，物業(yè)費的定價權已經存在“雙軌制”。比如依據《上海市住宅物業(yè)服務分等收費管理暫行辦法》，已成立業(yè)主大會的住宅小區(qū)，其物業(yè)服務收費實行市場調節(jié)價，即由業(yè)主大會和物業(yè)管理公司協商決定;而沒有成立業(yè)主大會且容積率高于0.5的小區(qū)，其物業(yè)服務收費則實行政府指導價。比如滬上一些相對高端的社區(qū)，其物業(yè)費可以達到3.2元/建筑平方米·月，遠遠超出政府制定的基準。
低收費導致低水平管理
國家統計局發(fā)布的最新數據顯示，作為房地產經營企業(yè)的類別之一，我國的物業(yè)服務企業(yè)數量超過10.5萬家，從業(yè)人數全口徑統計超過600萬人，資產規(guī)模1.37萬億元，但這1.37萬億元也只占房地產經營企業(yè)總資產規(guī)模的2.88%。業(yè)內人士指出，長期較低的物業(yè)管理收費水平，既不利于小區(qū)的日常維護，給業(yè)主造成隱性的損失，也不利于我國物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。
事實上，發(fā)達國家的很多房產歷經百年風雨仍然能夠良好使用，與精心的物業(yè)管理不無關聯。專家認為，反觀國內，盡管最近二十多年房地產行業(yè)高速發(fā)展，但物業(yè)管理水平卻始終處于低水平的循環(huán)當中，一些樓宇甚至建成不到十年就顯現出衰敗的跡象，很大程度上就是因為物業(yè)管理不到位，造成資源的浪費。
高端住宅物業(yè)費將上漲 解決物業(yè)管理糾紛還需完善法律機制
前述大型物業(yè)管理公司相關負責人指出，市場化的定價機制下，因為需要業(yè)主和物業(yè)公司協商定價，將促使業(yè)主和業(yè)主委員會更為積極地關注所在小區(qū)的物業(yè)管理，參與到社區(qū)治理當中。“而伴隨著物業(yè)費的提高，物業(yè)公司將有更多的資金用于社區(qū)的管理和維護，從長期來看，將影響住宅小區(qū)的品質，影響到房產的保值增值。”
世邦魏理仕中國區(qū)資產服務部資深區(qū)域董事吳沂城指出，盡管政府指導價也劃分了多個層級，但是仍然難以滿足不同層次的市場需求，仍然存在將市場需求“一刀切”的弊端。業(yè)內人士預計，政府部門取消價格限制之后，通過市場化的定價方式，將逐步形成業(yè)主和物業(yè)公司雙向選擇、自由協商的定價機制，高端客戶對于物業(yè)管理的需求將得到釋放，高端小區(qū)的物業(yè)管理費將出現一定幅度地提升。
范劍勇認為，發(fā)改委給物業(yè)費定價機制“松綁”，是讓市場在物業(yè)管理的資源配置當中發(fā)揮決定性作用。盡管物業(yè)管理行業(yè)還有很多待解的“疑難雜癥”，但是市場化的定價機制無疑為很多問題的解決邁開步伐。“很多問題都不能政府部門設想一個方案再讓市場照此解決，而是通過市場的自由競爭實現均衡。”范劍勇說。
此外，伴隨著我國房地產行業(yè)從高速發(fā)展期進入調整期，“建筑物管理條例”的缺失卻為物業(yè)管理領域的糾紛埋下了隱患。吳沂城表示，只有在更為完善的法律環(huán)境下，市場化的選擇機制才能得到充分有效地運行。
